Правительство Ленинградской области ужесточает правила работы девелоперов. Вся территория региона будет поделена, "как светофор", на три зоны: зеленую, желтую и красную. В последней, которая расположится между КАД и трассой A-120 (так называемая "старая бетонка"), предусмотрены самые жесткие условия по выкупу и строительству социальной и дорожной инфраструктуры, а перевод земель в жилое строительство будет запрещен. Строители, которым о новых правилах рассказали вчера с трибуны областного строительного съезда, спокойно восприняли изменения политики: условия работы в области в любом случае лучше, чем в Петербурге, полагают они.
Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин в зонах, прилегающих к КАД, теперь будет тратить не 70% налоговых отчислений строителей на выкуп у них объектов социнфраструктуры, а лишь 50%
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Сегодня в Ленинградской области действует программа "Социальные объекты в обмен на налоги", согласно которой до 70% отчислений девелоперов в региональный бюджет идет на выкуп у них детских садов и школ. В настоящее время на налоги застройщиков уже выкуплено семь объектов. В Петербурге практически все девелоперы вынуждены строить детские сады и школы полностью за свой счет и дарить их в дальнейшем городу. Но, как оказалось, в области тоже не все гладко. Как рассказал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, всего в течение шести лет планируется выкупить 60 объектов социальной инфраструктуры на сумму 15 млрд рублей, то есть более 2,5 млрд рублей в год. "При этом в 2015 году бюджет получил от застройщиков только около 2 млрд рублей налогов. Из них на выкуп пойдет примерно 1,4 млрд рублей", — рассказал он. Дефицит будет покрыт за счет застройщиков.
В качестве новых правил игры областные власти предложили разбить область на три зоны. При переводе земель и согласовании проектов планировки будет применен зональный принцип — по цветам светофора. "Красная зона" — 10-15 км от КАД до трассы А-120 (так называемая "старая бетонка"). "Здесь всякий перевод земель под жилье будет запрещен. Также для обеспечения комплексного развития этих территорий с марта этого года при согласовании проектов планировок правительство будет заключать соглашения с застройщиками. Эти соглашения будут предусматривать синхронизацию сроков жилищного строительства с созданием объектов социальной инфраструктуры, развитием улично-дорожной сети, объектов безопасности — пожарных депо и опорных пунктов полиции. То есть разрешения на строительство домов мы будем выдавать одновременно с разрешениями на садики, школы и дороги. При этом мы видоизменяем нашу компенсационную программу "Соцобъекты в обмен на налоги": если ранее речь шла о том, что мы возвращаем до 70% от уплаченных застройщиком налогов за построенные детские сады, то теперь мы направим только 50% налоговых взносов на выкуп соцобъектов, вторая половина останется в бюджете", — рассказал заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин.
Впрочем, потребности в новых жилых землях в "красной зоне" может пока и не возникнуть. По данным правительства Ленобласти, в зоне интенсивной застройки на границе с городом утвержденными генеральными планами согласовано возведение около 26 млн кв. м жилья, а разрешений на строительство уже выдано на почти 9 млн "квадратов". "И если сейчас здесь живет 650 тыс. человек, к 2030 году эта цифра по генпланам должна составить более 1,4 млн человек. То есть на этой территории предполагается строительство жилья для 800 тыс. человек", — привел статистику господин Москвин.
В "желтой зоне" предусмотрена возможность перевода земель в состав поселений при определенных инфраструктурных условиях и действии программы "Соцобъекты в обмен на налоги" в ее нынешнем формате. "Зеленая зона" — это территория, где не вводится дополнительных ограничений для градостроительной деятельности.
"Таковы новые правила игры на строительном рынке. Хочу отметить, что последний раз они менялись три года назад. С тех пор значительно изменилась ситуация в стране и в области, поэтому и власть должна адаптироваться к новым условиям", — резюмировал господин Москвин. Согласие застройщиков на работу будет простимулировано отменой всеобщего моратория на изменения проектов планировок территорий (ППТ), который действовал с октября прошлого года.
Впрочем, большинство девелоперов ни публично, ни в кулуарах съезда не протестовали против новых правил. В любом случае, эти правила более лояльны к бизнесу, чем, например, правила работы в городе, полагают строители. Так, по оценкам Бориса Латкина, генерального директор УК Rocketgroup, суммарные затраты на строительство всей (и инженерной, и социальной, и дорожной) инфраструктуры составят в их проекте 14-15 тыс. рублей в себестоимости "квадрата". "Лично мы считали экономику проекта, не учитывая никакие компенсации, тем не менее мы получаем прибыль около 15-17 процентов, что для нынешнего рынка хороший процент. Для нас важны единые правила для всех и отмена моратория, чтобы иметь возможность начать работать", — рассказал он. Александр Вахмистров, первый заместитель генерального директор "Группы ЛСР", впрочем, предупредил власти о том, что в случае ужесточения требований к застройщикам в новой редакции 214-ФЗ никакой инфраструктуры власти не дождутся. "Сейчас мы можем ее строить только из чистой прибыли, которой у всех мало. Если же использовать деньги дольщиков, то это будет их нецелевое использование и крупные штрафы", — пояснил он, призвав власти найти компромиссное решение.
Новые правила и размеры зон еще будут корректироваться на общественных советах, но, как заявил губернатор Александр Дрозденко, он рассчитывает, что они вступят в силу уже к лету этого года.