Кризис сильно изменил рынок аренды элитного жилья, которое сдавалось преимущественно топ-менеджерам крупных западных корпораций. Сегмент просел, хотя, в отличие от столицы, и не рухнул — активный переезд в Петербург структур "Газпрома" оказал арендодателям серьезную поддержку.
Стоимость найма элитного жилья варьируется в зависимости от числа спален, локации квартиры и вида из окна
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Традиционно сегмент аренды элитной недвижимости функционирует за счет корпоративных клиентов: топ-менеджеров европейских, американских, азиатских и ближневосточных компаний, а также крупных российских холдингов.
Элитные квартиры в Санкт-Петербурге в основном сосредоточены в трех районах: Центральном, Петроградском и Василеостровском. При этом на Центральный район приходится больше половины предложений.
Еще в прошлом году многие представительства западных компаний, закрыли свои филиалы, а сотрудники стали покидать Россию и в частности Санкт-Петербург, прерывая текущие договоры аренды. "В данных экономических условиях можно говорить, что рынок стал ярко выраженным рынком арендатора, где клиент имеет большой ассортимент предложений, а значит, может выбирать, договариваться о лучших условиях и получать скидки", — считает маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева.
Таким образом, снижение потенциала российской экономики и низкий курс рубля заставляют владельцев элитной недвижимости фиксировать арендную ставку в евро и долларах или просто увеличить ее в рублях. В то же время проседание корпоративного сегмента, закрытие многих представительств западных компаний привело к тому, что на рынке осталось очень мало потенциальных клиентов. Именно это и не позволяет собственникам повышать арендные ставки или же переводить их в евро или доллары.
Незыблемые ценности
Андрей Давыдов, партнер "Альфа-персонал", говорит: "По данным УФМС, за 2014 год количество иностранных специалистов из США, Великобритании и Китая в Санкт-Петербурге сократилось в два раза, число экспатов из Финляндии — на 25%, из Испании — на 22%. Уже в четвертом квартале 2014 года количество сделок на рынке аренды элитной недвижимости снизилось в два раза. По ряду оценок, в 2015 году спрос на квартиры бизнес- и элит-класса упал на 40%, а ставки аренды — на 10%. Дальнейшее ухудшение экономической ситуации может привести к падению арендных ставок еще на 10%".
Екатерина Беляева считает, что арендные ставки в целом, скорее всего, останутся на прежнем уровне с понижением на 10-20% по переоцененным объектам. Таких предложений в общем объеме порядка 50%. В то же время по отдельным объектам стоимость аренды может снизиться и на 30%.
"Цены в среднем по рынку региона стагнируют, резко выросли сроки экспозиции, — добавляет Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам". — В ряде случаев она превышает три-шесть месяцев".
Но, как считает госпожа Беляева, по очень качественным объектам (элитные жилой комплекс "Парадный квартал", жилой комплекс на Робеспьера, 4, дом "Ле Гранд" на Невском проспекте, 154, дом на набережной реки Фонтанки, 1, и другие реконструированные объекты) арендные ставки останутся практически на прежнем уровне. "Диапазон арендных ставок для элитных объектов в центре города варьируется от числа спален и локации. Так, в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах цена за квартиру с одной спальней составляет 80-130 тыс. рублей в месяц, за квартиру с двумя спальнями 110-200 тыс., за квартиру с тремя спальнями 140-300 тыс.", — говорит она.
Монополист в подмогу
Впрочем, как отмечают аналитики, некоторую поддержку рынку оказали структуры "Газпрома" — они активно открывали в Петербурге офисы (кстати, это же очень поддержало офисный рынок в городе), а менеджеры снимали премиальное жилье.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", подтверждает: "Нынешней весной состоялся "большой переезд" в Петербург из Москвы сотрудников офисов "Газпрома". Это около 50 семей, которые арендовали квартиры в центре Петербурга с бюджетом 100-150 тыс. рублей в месяц".
Управляющий директор "Меридиан Девелопмент" Бюлент Сарыкайа говорит: "Согласно данным инвестгруппы Sesegar, в Москве доля квартир, арендуемых сотрудниками из стран, поддерживающих антироссийские санкции, за год сократилась с 70 до 20%. В отличие от столицы, петербургский рынок не сильно ощутил на себе отъезд экспатов — их место заняли специалисты госкорпораций, переведших свои офисы из Москвы в Петербург. Средняя ставка аренды элитной недвижимости в Москве сегодня составляет $5,5 тыс. в месяц, в Петербурге — $2,5 тыс.".
Снять ковролин
Арендаторы в сегменте элитного жилья предпочитают исторические здания с всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. В любом случае, вне зависимости от параметров дома, квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание — с красивой парадной.
Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт.
Андрей Давыдов говорит, что у топ-менеджеров, арендующих жилье премиум-класса, есть специфические требования, в зависимости от их национальности. "Многие японские специалисты предпочитают выбирать жилье в соответствии с концепцией фэншуй. Распространенной среди компаний является практика аренды квартир в одном районе или даже жилом комплексе", — перечисляет он.
"Бывают случаи, когда выдвигается требование освободить жилые комнаты от мебели, а иностранцы в 80% случаев просят снять ковролин во всех помещениях, где он есть, включая спальни, и заменить его на деревянные полы", — рассказывает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International, в Санкт-Петербурге добавляет: "Специфические требования у арендаторов действительно существуют, но скорее можно сказать, что они являются специфическими для рынка Петербурга. Потому что стандарты нашего премиального рынка в некоторых случаях могут быть ниже, например, московских (если речь идет о жилье для клиентов из Москвы). Как правило, у москвичей более высокие требования к инженерной составляющей, к обеспечению машино-местами, к уровню охраны, к уровню отделки парадных, что может стать решающим моментом при выборе квартиры. Важна инфраструктурная составляющая, особенно в том, что связано с окружением. Не все москвичи, например, готовы к превратностям нашего Центрального района, где зачастую соседи или окружающие здания могут выглядеть весьма невыигрышно по сравнению с теми же центральными районами Москвы, где дворы в основном находятся в довольно хорошем состоянии".
Для того чтобы арендаторы высокого класса могли удовлетворить свои запросы по требованиям к единому социальному окружению, некоторые компании покупают квартиры целыми блоками проводят в них ремонтные работы, а затем сдают в аренду ведущим специалистам иногородних компаний, говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
"Насколько мне известно, финская компания Sato выкупает целые подъезды в жилых комплексах бизнес-класса с целью последующей сдачи в аренду", — приводит пример Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.
Помимо арендных квартир, добавляет господин Сарыкайа, в обоих городах набирает популярность аренда номеров в апарт-отелях: в них присутствует необходимый проживающему уровень сервиса и не принципиально наличие вблизи социальной инфраструктуры. "В отличие от Москвы, Северная столица не может представить руководителям высшего звена квартиры в апарт-отелях уровня "бизнес", в основном в Петербурге можно снять апартаменты класса "комфорт" или "элит". По состоянию на 01.07.2015 доля апарт-отелей класса "элит" в объеме предложения первичного жилья Санкт-Петербурга составляет 1,1%, что соответствует общему уровню спроса на квартиры этого класса", — приводит данные он.
По опыту же Натальи Нивалайнен, менеджера административного отдела "Петро", JTI, рынок премиальных апартаментов достаточно сильно вырос за последние двадцать лет. "Найти квартиру, соответствующую требованиям компании, в 1994 году, например, было значительно сложнее. Теперь же появилось много площадей в недавно построенных домах, переоборудовано и отремонтировано больше квартир в старом фонде", — говорит она.