Единственный прогноз, который готовы дать участники рынка относительно ипотеки,— снижение спроса на недвижимость и, соответственно, кредитование. Основной объем выдач сейчас приходится на субсидируемую государством программу кредитования на покупку жилья в новостройках под ставку не выше 12%. Брать ипотеку на вторичном рынке под 15% годовых отваживаются сегодня только в крайних случаях.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
С учетом субсидии
Падение курса отечественной валюты зимой прошлого года привело к повышению ключевой ставки до 17% и фактической остановке ипотечного кредитования. Однако уже с февраля и до последнего времени Банк России последовательно снижал ключевую ставку, от которой зависят ставки для заемщиков всех уровней. В последний раз 3 августа она была установлена на уровне 11%. Одновременно снижались и ставки по ипотечным кредитам, к июлю ставка по вновь выдаваемым ссудам достигла 13,3%, в то время как в феврале она составляла 14,7%. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в первом полугодии объем выдач ипотечных кредитов оказался на 40% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Всего за шесть месяцев 2015 года выдано 280,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд руб.
Основной объем выдач ипотечных кредитов сегодня приходится на ссуды, выдаваемые на приобретение жилья в новостройках по программе субсидируемой государством ставки. Программу, по которой банки получают компенсацию при выдаче кредитов на приобретение жилья в строящихся домах не более чем под 12% годовых, государство запустило в марте. Банки получают компенсацию в размере ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 3,5 процентного пункта по кредитам. Размер субсидии рассчитывается ежемесячно в зависимости от уровня ключевой ставки. Однако для заемщика на протяжении всего срока жизни кредита ставка и остальные условия остаются неизменными. Максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга — 8 млн руб., в регионах — 3 млн руб. Максимальный срок кредита — 30 лет. В бюджете на цели субсидирования для банков предусмотрено 20 млрд руб. Срок окончания программы — 1 марта 2016 года.
Фактически кредиты по программе банки стали выдавать с апреля; по данным АИЖК, в апреле--мае на долю такой ипотеки приходилось 45% всех выдач жилищных кредитов в стране. Банкиры считают, что доля субсидируемой ипотеки в общем объеме выдач к концу года только вырастет. "Скорее всего, по итогам этого года на государственную программу придется 50% от общего объема выданных кредитов",— считает заместитель председателя правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.
Банки выдают кредиты по госпрограмме под ставку в пределах 10,5-12% годовых, снижая ее в том числе за счет совместных акций с застройщиками. По мнению экспертов АИЖК, запуск программы способствовал тому, что цены на квартиры в новостройках в целом снизились на 1,5-2,5 процентного пункта. Например, Сбербанк по программе с господдержкой кредитует под ставку от 11,4% годовых, в случае если заемщик не выполняет условия комплексного страхования, ставка увеличивается на 2 процентных пункта. При этом по собственным кредитным программам Сбербанка на квартиры в новостройках ставка составляет 13-14% годовых. ВТБ 24 на базовых условиях при наличии комплексного страхования выдает кредиты по такой программе под 12%. Ставка по собственной программе банка — 14% годовых. Московский индустриальный банк по программе с господдержкой установил ставки 10-11,9% годовых. По программам банка на срок свыше пяти лет ставки — 12-13,5% годовых.
Все не выдадут
Правда, даже с учетом того, что по программе выдается почти половина всей ипотеки в стране, темпы выдачи все равно ниже, чем планировалось. Согласно условиям программы субсидирования, банк-участник должен ежемесячно выдавать кредиты на сумму не менее 300 млн руб. Однако, по данным Минфина РФ, к началу июня больше 55% банков не справились с установленными объемами. Всего за март--июнь по программе было выдано чуть более 53,31 тыс. кредитов на общую сумму 92,94 млрд руб., а размер предоставленных банкам субсидий за этот период составил 277,02 млн руб., то есть13,8% от запланированного объема. Изначально предполагалось, что по программе будет выдано ипотеки на сумму 400 млрд руб., однако в июле объем выдачи было решено расширить до 700 млрд руб. При этом сумма компенсации для банков осталась прежней.
В сложившейся ситуации банкиры не уверены, что весь запланированный объем ипотеки по госпрограмме будет выдан. "Не думаю, что вся запланированная сумма субсидий будет полностью израсходована банками, так как размер компенсации снижается вслед за ключевой ставкой ЦБ,— признает Татьяна Ушкова.— Кроме того, в текущей экономической ситуации спрос населения ограничен в связи со снижением уровня доходов". "Чтобы программа сохранила популярность, достаточно скорректировать ее условия с учетом конъюнктуры рынка,— предлагает начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.— Например, увеличение максимальной суммы кредита позволит банкам охватить дополнительные сегменты клиентов, а снижение порога по ежемесячным выдачам сделает программу доступной для более широкого круга кредитных организаций. Кроме того, важно продлить срок действия программы: рынку нужно время, чтобы стабилизироваться".
Лучше за свои
Приобрести в кредит квартиру на вторичном рынке стало в текущем году намного сложнее: банки не только поднимали ставки, но и ужесточали условия и требования к заемщикам по всем видам кредитов, в том числе ипотечным. Условия, доступные заемщикам, могли предложить только госбанки, однако и их программы стали в кризис недоступны для значительной части заемщиков. В августе, например, Сбербанк снизил ставки по ипотечным программам, в том числе по кредитам на покупку готового жилья, на 0,5 процентного пункта. Ставка по кредиту на покупку жилья на вторичном рынке теперь 13,5-14,5% годовых для незарплатных клиентов, причем на срок до регистрации залога в пользу банка ставка увеличивается на 1 процентный пункт. В случае отказа от оформления комплексного страхования ставка также увеличивается на 1 процентный пункт. ВТБ 24 кредитует покупку готового жилья под 14% годовых, при оформлении только полиса обязательного страхования ставка повышается на 1 процентный пункт.
Банк "Открытие" повысил ставки по программе на покупку жилья на вторичном рынке с 13,75-14% годовых в зависимости от суммы до 14,25% годовых независимо от размера кредита. Райффайзенбанк выдает ипотеку на готовое жилье для незарплатных клиентов под 14,7-15,95% годовых, если сумма первоначального взноса меньше 50% от стоимости недвижимости, на срок более пяти лет. При уровне первоначального взноса от 50% сроком до пяти лет клиентам, подтверждающим доход официально, доступна ставка зарплатного клиента на аналогичных условиях — 12,9% годовых.
Одновременно нестабильная экономическая ситуация в стране заставляла заемщиков совершать крупные сделки только в крайнем случае или при наличии максимальной суммы на приобретение. "Возвращение спроса на покупку жилья на вторичном рынке произойдет в случае заметного снижения ставок до уровней, близких к ставкам по госпрограмме",— отмечает Татьяна Ушкова.
Однако банкиры считают, что благоприятных условий для реального снижения ставок на кредиты на покупку готовой недвижимости не предвидится. "В ближайшей перспективе, скорее всего, существенных изменений ипотечного кредитования на покупку жилья на вторичном рынке не будет, а давать даже среднесрочные прогнозы сегодня сложно, так как наш рынок становится зависим от все большего количества факторов глобальной экономики, которые меняются буквально ежедневно",— констатирует заместитель председателя правления Транскапиталбанка Евгений Ивановский.
Поэтому банкиры советуют воспользоваться пока программами на покупку строящегося жилья. "Если квартиру планировали купить давно, то лучше покупать ее в новостройке "здесь и сейчас", поскольку из-за нынешней экономической ситуации застройщики сворачивают свои планы по строительству новых ЖК и в будущем на рынке может образоваться дефицит предложения",— советует Татьяна Ушкова.