|
Очередники - наемники |
 |
| Петр Сапрыкин: "Ресурсы города, к сожалению, ограничены" |
Доходный дом
Программа сдачи жилья в коммерческий наем копирует дореволюционную схему работы доходных домов. Наем — это долгосрочная аренда квартиры у муниципалитета (или частной компании) по договорной цене. Поясним, в чем здесь принципиальное отличие от ныне существующих способов получения жилья. Сейчас квартиру можно купить, получить бесплатно, будучи очередником, или вселиться в нее временно, если она ведомственная. В аренду квартиры сдавали только частники, а сам рынок аренды до сих пор считается относительно "диким" — четких параметров ценообразования и системы гарантий на нем нет. При этом рынок долгосрочной аренды чрезвычайно привлекателен, его объем оценивается минимум в $3 млн в год; практически все крупные предприятия сейчас снимают для своих сотрудников квартиры. Участие городских властей в качестве основного игрока на арендном рынке сдерживалось одним фактором — по действующему законодательству квартиросъемщик, проживающий в снятом помещении, может его приватизировать.
Поэтому, хотя городская программа коммерческого найма существует уже несколько лет, муниципалитет сдал в долгосрочную аренду всего 250 московских квартир. При отборе квартиросъемщиков учитывался один фактор — квота на бесплатную приватизацию жилья должна была быть исчерпана: напомним, гражданин РФ может приватизировать жилье один раз в жизни. Руководитель департамента муниципального жилья (ДМЖ) Петр Сапрыкин: По коммерческому найму мы жилье уже предоставляли, в том числе и очередникам.
Наконец примерно год назад департамент инвестиционных программ (ДИП) в расчете на весьма обеспеченных граждан затеял строительство первого в городе специализированного "доходного дома" — он будет построен по специальному проекту, а комнаты к моменту сдачи уже будут меблированы.
Сейчас ситуация изменилась. В мае к федеральному закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" были приняты поправки, исключающие жилье, сдаваемое в коммерческий наем, из числа подлежащих приватизации объектов. Тогда же было объявлено о начале реализации масштабной городской программы по предоставлению квартир на условиях коммерческого найма.
Свободных мест нет
 |
| Павел Спирин: "Арендованную квартиру можно выкупить по цене $380 за квадратный метр" |
В жилотделе управы района Хорошево-Мневники нас встретили без энтузиазма: "Какой наем? Нет у нас такого". И только после наводящих вопросов признались, что "в очередь на него записывают, но площадь под него не выделяется". После чего посоветовали поискать счастья в жилуправлении округа.
В жилуправлении Юго-Западного административного округа мы были явно не первыми искателями недорогой квартиры. Во всяком случае нам не пришлось объяснять, чего, собственно, мы хотим. "Мы не только принимаем заявления на коммерческий наем, у нас есть отдельные положительные решения. И не только в отношении очередников. Правда, 'неочередникам' в наем предлагаются квартиры в 'домах с высоким статусом' (элитных.—"Деньги") или, наоборот, комнаты в коммуналках, пристроить которые не удается",— сказали нам.
Следующим шагом стал визит к жилищному инспектору района. Там нас ждал неприятный сюрприз. Оказывается, жилплощадь в коммерческий наем предоставляется преимущественно очередникам. То есть заявление на съем у вас примут, но если квартир окажется мало и придется выбирать между вами и очередником — выберут последнего. Право выбора остается за жилуправлением округа.
В целом перечень документов для аренды квартиры идентичен тому, что подают очередники для получения бесплатного жилья — 15 наименований справок. При этом — второй неприятный сюрприз — коммерческий наем доступен только гражданам с московской пропиской. Получается, арендовать у города квартиру может лишь тот, у кого жилье уже есть — странное решение жилищного вопроса.
Документы, сданные жилищному инспектору, будут рассматриваться два месяца. По истечении этого срока вас вызовут повесткой и под расписку вручат "извещение о решении" — скорее всего отрицательном.
Цена вопроса
 |
| По мнению Галины Хованской, через два года половина жилья будет передаваться в коммерческий наем |
Председатель комиссии Мосгордумы по жилищной политике Галина Хованская: Желающих окажется намного больше, и года через два половина жилья будет передаваться в коммерческий наем. Сроки обеспечения жильем по такому договору почти в два раза короче, чем в случае бесплатного предоставления квартиры. Отсутствие жесткого нормирования площади тоже работает на коммерческий наем. Надо только его лучше рекламировать.
Более скептически оценивает ситуацию Петр Сапрыкин: Да, коммерческий наем подразумевает предоставление семье квартиры без ограничения площади. Но ресурсы у города, к сожалению, ограничены. За год на социальные нужды и коммерческий наем можно потратить не более 400 тысяч квадратных метров жилья (около 6,5 тыс. квартир.— "Деньги"). Кроме того, многих не устраивают условия коммерческого найма — например, надо оплачивать полную стоимость коммунальных услуг.
Пока лучшей рекламой коммерческому найму является возможность выкупа арендуемой квартиры в рассрочку. Директор центра арендного жилья Павел Спирин: Выкупная цена равна инвентаризационной стоимости жилого помещения. На практике это означает примерно 350-380 долларов за квадратный метр в зависимости от степени благоустройства, что на 20-30% ниже рыночных цен. Рассрочка предоставляется сроком на пять лет под 9% годовых. Впрочем, получается, что теоретически выгоднее копить деньги для выкупа в банке, когда человек не платит проценты, а, наоборот, ему их начисляют. Да и инвентаризационная стоимость квартиры со временем будет только снижаться.
Решающее значение для распространения коммерческого найма может иметь размер арендной платы. Сейчас размеры предоставляемой площади не ограничиваются, а наниматель оплачивает 100% коммунальных платежей (договор, напомним, заключается на пять лет с возможностью пролонгации и только с теми, чей доход превышает 3 тыс. рублей на члена семьи). Но при этом собственно арендная плата не превышает 33 копеек за квадратный метр в месяц — то есть аренда двухкомнатной квартиры стоит не более 20 рублей в месяц.
Галина Хованская считает, что арендная ставка должна быть поднята до 15 рублей за квадратный метр. По ее словам, это все равно в четыре-пять раз дешевле, чем снимать квартиру на рынке частного жилья. Та же двухкомнатная квартира будет обходиться тогда в 900 руб. в месяц (плюс коммунальные платежи).
Иного мнения придерживаются в Департаменте муниципального жилья. Николай Федосеев предлагает поэтапное повышение арендной платы и считает возможным начать с трех-пяти рублей за метр. Самое главное, по его словам, принять стратегическое решение — извлекать городу прибыль из коммерческого найма или нет. По оценкам специалистов ДМЖ, новые ставки аренды будут утверждены до конца года. Тогда-то и станет ясно, будет ли столица застраиваться доходными домами.