На фоне кризиса на рынке офисной и торговой недвижимости строительством жилья заинтересовался один из крупнейших в России собственников коммерческих площадей — группа "Регионы" семьи Муцоевых. Компания намерена возвести 50 тыс. кв. м жилья на территории НИИДАР на северо-востоке Москвы. Этот участок "Регионы" выкупили у АФК "Система" Владимира Евтушенкова.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) одобрила строительство 178,9 тыс. кв. м недвижимости на площадке, принадлежащей приборостроительной компании НИИДАР в районе Преображенской площади на северо-востоке Москвы. В Москомстройинвесте указывают, что инвестором остается ОАО НПК НИИДАР. Через ОАО "Концерн "Радиотехнические и информационные системы"" и ОАО РТИ оно контролируется структурами АФК "Система" Владимира Евтушенкова.
Еще в 2005 году "Система" рассчитывала, что ее девелоперская "дочка" — "Система-Галс" — вложит около $1 млрд в строительство 572 тыс. кв. м жилья на площадке НИИДАР, чье производство на тот момент было перенесено в Саранск. Планам помешал кризис 2009 года. Тогда "дочка" "Системы" за долги отошла к ВТБ (сейчас компания называется "Галс-Девелопмент"). В итоге этой сделки весь портфель проектов компании, включая часть площадки НИИДАР, отошел к новому владельцу компании. Сейчас на этом участке "Галс" строит жилой квартал бизнес-класса "Наследие" общей площадью 95,3 тыс. кв. м. Второй участок, где недавно ГЗК одобрила строительство, "Система" продала группе "Регионы" семьи Муцоевых — для корпорации это был непрофильный актив, пояснил источник "Ъ", знакомый с ходом сделки. Это подтвердил совладелец "Регионов" Амиран Муцоев. По его словам, параметры утвержденной застройки соответствуют планам города: около 120 тыс. кв. м — многофункциональный комплекс с офисными и торговыми площадями, и около 50 тыс. кв. м жилья. До этого группа "Регионы" (строит сеть торгцентров "Июнь" и владеет 23 магазинами "Сибирский городок") не занималась жильем.
По мнению руководителя отдела оценки Cushman & Wakefield Константина Лебедева, рыночная стоимость проекта на Преображенской площади — $80-90 млн, еще около $400 млн придется вложить в стройку. Он считает строительство на этом участке коммерческой недвижимости сомнительной идеей — спрос на такие объекты сейчас невысокий. "Если бы речь шла только о жилье, то доходность могла бы составить около 40%",— добавил эксперт. У управляющего партнера Colliers International Николая Казанского другие расчеты: "Регионы" могли заплатить за участок около $200 млн, инвестиции в застройку достигнут $500 млн. "Строительство объекта начнется через год-два, за это время ситуация в экономике может измениться, и коммерческая недвижимость вновь станет востребована",— рассуждает он.
Группа "Регионы" — не первый крупный девелопер коммерческой недвижимости, который заинтересовался строительством жилья на фоне 22-процентного сокращения ставок на рынке аренды офисов и торгцентров. Ранее Москомстройинвест уже пересогласовал 50 проектов, где строительство бизнес-центров было заменено возведением жилья (см. "Ъ" от 17 апреля). Гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая говорит, что сегодня спрос на первичном рынке жилья находится на том же уровне, что и год назад. По ее мнению, в районе Преображенской площади целесообразно реализовать проект по строительству жилья бизнес-класса. Главным недостатком площадки НИИДАР, заключает она, станет расположенный рядом торгцентр.