Наценку за жилье достают из кустов

Расположение жилья рядом с парком может увеличивать его стоимость на треть. Но так как свободных участков под новое жилье рядом с существующими парками нет, строители в последние годы озаботились созданием новых зеленых зон. Правда, по карману это далеко не каждому девелоперу — организация зеленых зон может обходиться в сотни миллионов рублей.

Наличие рядом с жилым комплексом зеленых зон повышает шансы проекта на успешную реализацию. Однако найти новое жилье вблизи парков становится все сложнее, и вскоре рынок ждет серьезный дефицит таких предложений. В общем объеме предложения такие объекты составляют не более 20%. Как правило, жилье вблизи парковой зоны или водного пространства стоит на 15-30% дороже.

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая считает, что большинству покупателей важна прежде всего доступность зеленой зоны и в меньшей степени — виды на парк. "Близость объекта к зеленым зонам имеет большее значение, поскольку, несомненно, всем семьям с детьми нужен парк, чтобы там гулять. Поэтому если объект находится непосредственно рядом с парком (даже если его не очень хорошо видно), то возможна весьма существенная наценка. В целом, если зеленая зона находится рядом с жилым комплексом и большинство квартир имеет виды на парк, то это вполне может добавить процентов тридцать к стоимости продаваемого жилья", — считает она.

"Безусловно, парковые зоны имеют принципиальное значение для жилых объектов высокого ценового сегмента. Для комфорт-класса и экономкласса парки важны, но не так, как цена и локация. Наличие парковых территорий влияет на решение у покупателей с детьми", — добавляет генеральный директор ООО "Дудергофский проект" Василий Вовк. При этом он отмечает, что присутствие парка рядом с домом вовсе не означает, что эта новостройка будет популярна у покупателей. "Успех проекта в целом зависит не только от видовых характеристик, но и от того, насколько комфортный район выбрал девелопер для строительства. Это и ситуация с транспортом, и наличие социально значимых объектов, и экологический фон", — отмечает господин Вовк.

В рамках норм

При разработке общественных пространств вблизи жилых комплексов девелоперы обычно ограничиваются законодательными нормами, поэтому в большинстве проектов предусмотрены лишь детские и спортивные площадки, рекреационные зоны, прогулочные дорожки, благоустройство и озеленение территории. Организация парковых зон и водных пространств вблизи новых объектов жилья — это все же прерогатива городских властей.

"Наличие сформированного парка вблизи строящегося жилого комплекса однозначно делает его более привлекательным для жильцов. Иногда застройщики высаживают несколько деревьев для благоустройства территории комплекса в рамках концепции ландшафтного дизайна. Однако я не знаю примеров, когда девелопер высадил бы целый парк. Дело в том, что деревья вырастают за несколько десятков лет, в то время как срок девелоперского проекта составляет не более пяти-шести лет, соответственно, застройщик физически не сможет посадить и тем более вырастить целый парк", — говорит Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.

В отделе стратегического консалтинга компания Knight Frank St. Petersburg подтверждают, что случаи создания девелоперами зеленых зон единичны. "Из ярких примеров благоустройства территории вне двора строящегося дома — компания "Отделстрой", которая в проекте "Новый Оккервиль" вкладывала деньги в благоустройство прилегающей зеленой зоны. В ходе создания парка компания "Отделстрой" расчистила и расширила русло реки, оборудовала пляж, построила 5 км прогулочных и велодорожек, три мостика через реку, высадила аллеи деревьев. Установить вклад данного мероприятия в стоимость квартир затруднительно, однако можно точно говорить об увеличении ликвидности квартир, то есть темпов их реализации. Из проектов коттеджной застройки выделяется комплекс "Онегин Парк", в центре которого ведется организация собственного парка площадью 5,9 га с искусственным озером площадью более 3 га. Также на территории парковой зоны разместятся амфитеатр со сценой, где будут проводиться мероприятия для жителей поселка, клуб-ресторан с бильярдной и детской игровой комнатой, просторная детская игровая площадка, а также аллеи, прогулочные дорожки, скамейки, беседки. На берегу озера появятся зоны отдыха, пирс с лодочной станцией. "Онегин Парк" в 2014 году стал лидером по продажам домовладений в бизнес-классе, удерживая долю в 21% от продаж всего рынка. При этом стоимость домовладений в данном проекте более чем в полтора раза превышает их стоимость в объектах конкурентов, правда, в данном случае инфраструктура и благоустройство являются далеко не единственными сильными сторонами проекта, поскольку он также выигрывает за счет местоположения и некоторых других параметров", — говорят в Knight Frank St. Petersburg.

При этом Виктор Лебедев, директор "IQ Гатчина", отмечает: "Безусловно, создание парковых зон в рамках проектов влияет на ценообразование, но жителям домов выгодны парки и бульвары в границах их квартала, поскольку это означает, что данная территория не будет отдана под застройку. Кроме того, наличие парковых зон рядом с домом позволит им не искать место для досуга и спорта, да и просто положительно влияет на экологию местности. К сожалению, мы не видим большого желания у городских застройщиков развивать тематику парковых зон в своих проектах".

Цена вопроса

Наталья Осетрова, генеральный директор ООО "Гатчинская гольф-деревня", подсчитала, что в зависимости от качества работ стоимость благоустройства составляет от 5 до 15% от общей стоимости проекта. Однако если застройщик выходит за рамки нормативов и предусматривает комплексную ландшафтную подготовку, включающую организацию искусственных водоемов, набережных для прогулок, беговых и велосипедных треков, доля расходов на благоустройство возрастает до 25-35%.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", рассказал: "В проекте жилого комплекса "Леонтьевский мыс" запланировано создание благоустроенной прогулочной зоны, собственной набережной и мест отдыха, высадка деревьев, озеленение на площади примерно 3 га. Такой масштаб благоустройства предполагает затраты около 200 млн рублей. Несомненно, наличие парковых и благоустроенных зон как в составе проекта, так и вблизи дома влияет на стоимость квадратного метра. В среднем жилье в таких комплексах дороже на 20-30%".

Евгений Богданов констатирует, что сегодня практически перестали существовать питомники для выращивания саженцев, а те немногие, что остались, выставляют запредельные ценники. "Стоимость годовалого саженца, который будет расти еще несколько лет, может составлять всего несколько сотен рублей, однако взрослые деревья стоят около тысячи долларов", — сокрушается господин Богданов. Кроме того, для ухода за парковой зоной требуются системы орошения и полива. Эти элементы также являются дорогостоящими. Если речь идет о жилье, то расходы подобного рода лягут на плечи управляющей компании или жильцов. Александр Гуреев, генеральный директор УК "Яхонтовый лес", приводит пример: "В нашем комплексе мы постоянно работаем с ландшафтными дизайнерами. Например, в прошлом году оформили ландшафтную композицию площадью около 360 кв. м, с дорожками, фонарями, различными кустами, цветами, деревьями. Это обошлось нам примерно в 300 тыс. рублей, то есть около 850 рублей за кв. м. Если вы хотите просто на месте неровной поверхности сделать красивый газон, то такие работы обойдутся около 300 рублей за кв. м".

Татьяна Ефимова, руководитель ландшафтного бюро компании "АЛЛТЕК Девелопмент", констатирует: "Цена во многом зависит от статуса и зрелости растений. Одно зрелое дерево высотой 4-5 м стоило до кризиса 20-25 тыс. рублей. Сегодня стоимость импортных деревьев (Германия, Голландия, Бельгия) возросла на 30-50%, российские деревья также подорожали на 10%, но их высаживают гораздо реже, особенно если речь идет об элитных поселках. Стоимость посадки составляет половину стоимости дерева. Стоимость создания искусственного водоема составляет от 5 тыс. рублей за кв. м. Стоимость дорожек формируется из стоимости материала и работ по укладке. Материалы — 1,5-3 тыс. рублей за кв. м. Земляные работы, бетонирование, арматура, укладка — около 2 тыс. рублей за кв. м. Стоимость газона составляет 1-1,4 тыс. рублей за кв. м".

Валерий Грибанов