Новые торговые центры в этом году откроются полупустыми. К такому выводу относительно столичного рынка пришли аналитики международной компании Cushman&Wakefield. По мнению экспертов, инвесторы не могут найти подходящих арендаторов. Замруководителя отдела исследований Cushman&Wakefield Лада Белайчук ответила на вопросы ведущему "Коммерсантъ FM" Максиму Митченкову.
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ
Сокращение в сегменте торговой недвижимости подтверждает статистика брокерско-исследовательской компании "Магазин магазинов". По данным экспертов, в этом году доля свободных площадей в моллах почти утроилась — до 8%.
— Поясните, пожалуйста, насколько снизилась в целом заполняемость площадей в новых торговых центрах?
— Если мы говорим о торговых центрах, которые только открываются, только что построены, то в таких торговых центрах свободных площадей может быть 70%, половина, большая часть этажей может быть свободна, могут быть заполнены только первые этажи. Это касается всех российских городов, и Москвы в том числе.
— Если вы говорите, что это очень низкий показатель, как обычно открываются торговые центры?
— Мы все посетители, мы все покупатели, хотелось бы покупателю прийти в торговый центр и увидеть, что все открыто, может быть, парочка закрыта, но, скажем, в такие хорошие годы, до первого кризиса в 2006-2007 году торговый центр открывался, и там было свободно, может быть,10% помещений — те арендаторы, которые не успели сделать ремонт, не успели подготовиться к открытию. Сейчас в основном торговые центры открываются — это крупные якорные арендаторы, это может быть продуктовый магазин, это может быть магазин электроники, и это может быть с десяток небольших магазинов одежды, обуви, аксессуаров. Все остальные либо еще готовятся к открытию, либо еще и не сданы в аренду.
— А с чем связано падение показателя?
— Сейчас не так уж много ритейлеров, торговых компаний готовы открывать новые точки. Если в старых магазинах они еще держат свои торговые точки и пытаются сохранить оборот, управлять ассортиментом, как-то работать с ценами, то сейчас у них просто нет сил еще и расширяться.
— А в новых торговых центрах ставки по аренде выше, чем в уже работающих, или ниже?
— Ниже, сейчас ниже. Последние 15 лет в России в новых торговых центрах были выше, сейчас, в принципе, настолько сложно их заполнить, что, несмотря на то, что запрашиваются ставки высокие, можно вести переговоры и добиться достаточно хороших условий.
— Можно ожидать, что в старых торговых центрах площади будут освобождаться, а в новых, наоборот, заполняться, или нет, или ждать общего какого-то понижения стоимости по рынку?
— Я бы сказала, что так не будет, потому что открытие новой точки и закрытие старой — это неравнозначные проекты. Нельзя старый магазин в успешном торговом центре перенести в новый, так бизнес-модель не работает. Но то, что в старых магазинах старые торговые точки будут закрываться, мы тоже ожидаем, вакантность старых торговых центров тоже будет повышаться.
— Как вы считаете, в принципе, эта ситуация выровняется или центры новые открывающиеся так и будут работать полупустыми?
— Я думаю, что в течение трех лет они заполнятся, но первые два года они будут полупустыми, будет очень тяжело их заполнить. Соответственно, торговые центры ждут достаточно сложные времена.
— А в целом можете сказать, сколько торговых центров открывается?
— Скажем, в среднем по России где-то в последние лет пять открывается около 60 таких качественных современных торговых центров, в Москве это обычно где-то 10-15.
— Если сравнивать с показателем предыдущих лет, это больше или меньше?
— Предыдущие пять лет примерно так и было без особой динамики: 60 в России, 15 в Москве, в этом году мы ожидаем, что в связи с проблемами с арендаторами, потому что арендаторы не хотят открывать новые точки, скорее всего, будет открыто где-то вдвое меньше.
— А сами арендодатели, на какие-то уступки идут или, наоборот, выдвигают какие-то новые условия, не сдают пока площади из-за волатильности курса валют? Есть какие-то условия?
— Конечно, арендодатели идут навстречу, но здесь тоже нужно понять, поскольку все строится в кредит, то невозможно падение до бесконечности, хотя, конечно, дают и арендные каникулы, даются какие-то промежуточные условия на переходной период, например, на полгода, может быть, даже на год какая-то очень низкая ставка аренды, которая позволит арендаторам сформировать имидж своего торгового помещения, привлечь покупателей, но в любом случае арендодатели тоже не могут сдавать это бесплатно.