— Сократился ли спрос на зарубежную недвижимость в связи с ростом курсов валют?
— Недвижимость за рубежом чаще всего покупают состоятельные россияне. Многие из них владеют счетами за рубежом, поэтому их не так сильно затрагивают колебания курсов. Сейчас спрос на недвижимость в Германии устойчив. Случаи отказа от покупки из-за роста валют редки, они касаются в основном крупных сделок. Так, недавно одна из российских компаний решила отказаться от приобретения коммерческой площади в одном из торговых центров. Сумма сделки составляла несколько миллионов евро, и в текущей ситуации компания сочла такие вложения невыгодными.
— На какой доход может рассчитывать клиент?
— Мы часто сталкиваемся с завышенными ожиданиями: клиенты хотят заработать минимум 15–20% годовых от суммы сделки. Однако такую доходность на европейском рынке найти очень непросто. Так, в Германии самый привлекательный с точки зрения роста цен на недвижимость и безопасности вложений — Мюнхен, некоторые объекты могут вырасти в цене за год на 8–10% при доходности 2,5–5% годовых. С другой стороны, есть города, цены в которых показывают нулевой рост или спад, но при сдаче объекта в аренду клиент в этих городах может рассчитывать на 5–8% годовых. Поэтому нужно тщательно просчитывать ценообразование, ликвидность и возможную доходность.
— Стало ли россиянам сложнее приобретать недвижимость за рубежом, учитывая политическое противостояние России со странами Запада?
— Какой-либо дискриминации по отношению к россиянам мы не видим. Единственное, некоторые банки стали запрашивать больше документов при оформлении ипотеки. Однако это связано, скорее, с экономической нестабильностью в России, и отказов почти нет.
Среди сложностей я бы на первое место поставил несовпадение менталитетов, особенно если человек покупает объект с целью переезда. Россиянам сложно привыкнуть к «европейской» дисциплине. Например, в Германии, чтобы устроить ребенка в детский сад, надо записываться за год (а в некоторых случаях — с момента рождения ребенка). И если вы этот срок пропустили, то деньги и связи вряд ли помогут решить вопрос. Также с налогами, платежами, общением с госструктурами и т. д.
В целом, если клиент сотрудничает с хорошо зарекомендовавшей себя риэлторской компанией, у него практически не возникает сложностей ни с оформлением сделки, ни с дальнейшим обслуживанием недвижимости. Другое дело, что найти такую компанию, особенно в регионах, непросто: многие агентства анонсируют продажу недвижимости за рубежом, но на деле очень плохо разбираются в специфике рынка той или иной страны. Поэтому я бы порекомендовал клиентам тщательно относиться к выбору партнеров при совершении операций с зарубежной недвижимостью.