Злую шутку с активным строительством нового жилья в уральских городах сыграл старый жилой фонд, объекты в котором продаются все хуже. Поскольку большинство покупателей сосредоточилось на выборе квартир в новостройках, рассчитывая при этом на средства от продажи существующего жилья, то вторичный рынок стал испытывать большие трудности — в частности, сроки экспозиции квартир удлинились, а цену продавцам зачастую снижать уже некуда. В сложившейся ситуации спрос частично перетекает на рынок аренды, где предложение качественных объектов крайне невелико, и этим с успехом могут воспользоваться опытные столичные инвесторы.
Пермские новостройки растут в цене, поскольку спрос на них выше, чем на вторичном рынке
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Маркетинговый вред
Небольшое укрепление национальной валюты в конце октября закончилось ее фактическим обвалом в ноябре. "Это вызвало волнения населения, и те, кто еще не задумывался над сохранением собственных сбережений, совершенно очевидно сделают это сразу после ноябрьских праздников",— замечает Евгений Каур, управляющий директор LCMC.
Региональный рынок жилой недвижимости отреагировал на новую экономическую ситуацию не сразу. Первыми, кто начал действовать, причем синхронно, оказались игроки двух столиц — Москвы и Санкт-Петербурга. Покупатели начали переводить свои сбережения из банковских накоплений в недвижимое имущество и, таким образом, значительно перегрели рынок в зимнем и весеннем сезонах.
Теперь же, после нового витка роста курсов иностранных валют, аналогичное движение наблюдается на региональных рынках — в частности, это происходит в уральских городах, продолжает господин Каур. "Уровень спроса на недвижимость растет, особенно это касается проектов в сегменте масс-маркет",— говорит эксперт. А поскольку крупные застройщики, например "ЛСР. Недвижимость — Урал", "Атомстройкомплекс", "ЮИТУралстрой", разрабатывают и предлагают клиентам новые маркетинговые акции, то интерес покупателей к новостройкам как средству сохранения сбережений растет.
Излишняя маркетинговая активность, впрочем, рынку может только навредить. Глядя на то, как застройщики выводят все новые и новые специальные предложения, некоторые покупатели занимают выжидательную позицию. "С мая по октябрь предлагаемые дисконты существенно увеличились, и многие клиенты задумались о том, что в будущем может появиться еще более выгодное предложение",— рассказывает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Урал" Руслан Музафаров.
Тем не менее продажи новых квартир в объектах его компании в октябре выросли почти на 20%. "Это связано в том числе с сезонным ростом активности, но прежде всего с появлением в предложении нового ЖК "Хрустальные ключи" с низкими стартовыми ценами",— объясняет эксперт. Правда, и по сравнению с октябрем прошлого года он также фиксирует рост продаж около 20%.
Конечно, рост конкуренции среди застройщиков сказывается на поведении потенциальных покупателей. "Поскольку и на первичном, и на вторичном рынке имеется большое количество вариантов предложения, то потенциальному покупателю нет смысла торопиться с принятием решения, и это замедляет продажи",— сетует господин Музафаров.
Нет продажи — нет покупки
Другой фактор, тормозящий развитие регионального рынка новостроек,— вторичное жилье в старом жилом фонде. Большая часть покупателей в некоторых городах — это отнюдь не те, у кого имеются свободные средства, и не те, кто рассчитывает на ипотеку как на основное подспорье в покупке. Чаще всего хотят менять старое на новое и меньшее на большее, при этом старое приобретать становится попросту некому.
Особенно ярко эта тенденция проявилась в последние годы в Перми. По данным портала "Мир квартир", в сегменте новостроек в этом городе сосредоточено около 80% всех покупателей жилья. "Квартиры в старом советском фонде сильно проигрывают в сравнении с новостройками, и продать такое жилье становится все труднее",— говорит Павел Луценко, генеральный директор портала.
В Пермском крае остро ощущается недостаток жилья, поэтому цены здесь не падают, а растут. В октябре цена квадратного метра в новостройках Перми составляла 47,8 тыс. руб., и резкого удешевления не наблюдается, с начала года цена новой пермской недвижимости выросла на 7,2%.Однокомнатные квартиры стоят в среднем 2,18 млн руб., двухкомнатные — 3,07 млн руб., "трешки" оцениваются примерно в 4,29 млн руб. При этом в центре города, как и положено, строится жилье бизнес-класса, но продается оно с трудом.
На вторичном рынке "квадрат" стоит в среднем 54,1 тыс. руб., при этом "однушки" оцениваются примерно в 1,89 млн руб., двухкомнатные квартиры — в 2,7 млн руб., а "трешки" — в 3,9 млн руб. Снижать стоимость продавцы в большинстве случаев просто не могут, иначе им не хватит средств на приобретение желанной квартиры в новостройке. Поэтому разрыв между первичным и вторичным рынком сокращается медленно, а продажи с ростом ипотечных ставок затормозились в обоих сегментах.
В итоге неудовлетворенный спрос частично перетекает на рынок аренды, где предложение не всегда справляется со спросом, замечает Павел Луценко. Во всех сегментах: и в высокобюджетных, и в дешевых — не хватает предложений с качественным ремонтом и необходимой техникой, говорит эксперт.
Сейчас цена найма однокомнатной квартиры в центре Перми доходит до 27 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная может стоить и 35 тыс. руб., а "трешки" могут арендовать и за 45 тыс. руб. в месяц. При этом разброс цен очень велик и средняя месячная стоимость аренды в целом по городу составляет 11,8 тыс. руб. для однокомнатных квартир, 16,6 тыс. руб. для "двушек" и 21,2 тыс. руб.— для трехкомнатных.
Иногда они возвращаются
Похожую ситуацию — противостояние между "первичкой" и "вторичкой" — отмечают и в Екатеринбурге. К 20 октября объем предложения квартир и комнат на вторичном рынке обновил семилетний максимум и составил 11 770 объектов. Число выставляемых на продажу квартир начало расти с начала апреля, рассказывает Руслан Музафаров. С тех пор количество объектов в базе данных Уральской палаты недвижимости увеличилось на 36%. Как следствие, выросли сроки экспозиции квартир, а вместе с ними и процент торга, который теперь в среднем составляет 5% вместо 3%, к которым продавцы вторичного жилья были готовы раньше.
Что же касается цен предложения, то они начали корректироваться вниз не сразу. Произошло это в середине августа текущего года и по итогам октября, как утверждает начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, снизились на 0,4%. Заметим, что цены на "вторичку" в Екатеринбурге непрерывно росли с середины 2010 года, так что в нынешней экономической ситуации такое снижение более чем уместно.
Несмотря на то что средняя цена квартир в новостройках города по итогам девяти месяцев 2014 года шла вверх, здесь, как и на вторичном рынке, также периодически стали появляться отрицательные корректировки. Руслан Музафаров замечает, что это происходило в мае и июле, а Михаил Хорьков сообщает о снижении средних цен на новые квартиры и в октябре, причем в этом месяце оно стало более существенным, чем на вторичном рынке, и составило 1% к сентябрьским показателям. Это неудивительно, если принять во внимание, что сейчас на первичном рынке возводится 2,6 млн кв. м жилья — для Екатеринбурга, в котором население составляет менее 1,5 млн человек, это рекордные объемы, считают в "ЛСР. Недвижимость — Урал".
И если в конце 2013 года застройщики постепенно сворачивали акции и отказывались от скидок, то уже во втором квартале текущего года им пришлось снова вернуться к этой практике, чтобы поддержать продажи на нужном уровне, так что скидки выросли, а реальные цены начали понемногу снижаться.
С дальним прицелом
Предложение квартир в новостройках Тюмени превышало платежеспособный спрос еще в прошлом году, вспоминают эксперты. С начала 2012 года средняя цена на жилье в городе нефтяников выросла примерно на 25%, причем новостройки дорожали быстрее вторичного рынка, на котором прошлым летом уже начались отрицательные корректировки.
Этим летом и осенью крупные застройщики ощутили спад спроса, который не прекратился и с началом делового сезона. Одной из основных причин этого процесса Олег Колесников, начальник отдела маркетинга "ЮИТ Уралстрой", считает значительный рост объема предложения. "В среднем он составил около 20%, причем произошло это как на первичном, так и на вторичном рынке",— говорит эксперт.
В текущем году также выросли процентные ставки по ипотеке, и это только добавило сомнений местным покупателям. Ко всему прочему в нынешнем году цены на жилье растут медленнее темпов инфляции, замечает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development. Так что вложение в региональные объекты в уральских городах и в Сибири, возможно, и станет надежным сбережением средств, но только в отдаленной перспективе. Впрочем, как видно на примере Перми, в текущей ситуации грамотный инвестор может, оценив потенциал рынка аренды, получать неплохую доходность до тех пор, пока цены на квартиры снова не начнут расти.