В текущем году первый месяц осени не принес на московский рынок аренды традиционного повышения цен. И хотя их значимого снижения тоже пока не наблюдается, все же в высокобюджетных сегментах срок экспозиции квартир продолжает расти, в процессе переговоров собственники соглашаются на значительные дисконты. К концу сезона свободных объектов станет еще больше и сговорчивость арендодателей возрастет, прогнозируют эксперты.
Десять метров для жизни
Сентябрь на рынке аренды жилых помещений в столице, с одной стороны, традиционно стал горячим сезоном. "Спрос на квартиры вырос на 40%",— подтверждают специалисты департамента аренды квартир "Инком-Недвижимости". С другой стороны, цены здесь не выросли даже на фоне такого наплыва нанимателей. Более того, в экономсегменте, который обычно чутко реагирует на осеннюю волну спроса, наблюдалась коррекция, которая, правда, составила доли процента.
По данным аналитиков "Инком-Недвижимости", в первом месяце осени средняя стоимость аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир экономкласса понизилась на 0,3% и составила 30,8 тыс. руб. и 41,5 тыс. руб. соответственно. Трехкомнатные квартиры подешевели на 0,7%, до 55,5 тыс. руб. в месяц. При этом, согласно данным ЦИАН, существенно снизился минимальный порог арендной ставки.
Если в начале лета по запросу на поиск однокомнатных квартир в пешей доступности от метро, сдающихся на длительный срок, можно было найти 5-7 вариантов от 21-22 тыс. руб. в месяц, то теперь их находится уже 12-15 и стоят они от 18 тыс. руб. В базе появились варианты студий общей площадью от 10 до 15 кв. м (кухня 2-3 кв. м включена в эту площадь) со свежим ремонтом, новой мебелью и техникой. Такие помещения, чаще всего переоборудованные из малогабаритных квартир либо общежитий, появлялись и раньше, однако были единичными, а сейчас предложение стало обширным.
Устойчивый бизнес
Все без исключения эксперты приводят цифры, свидетельствующие о том, что наиболее устойчивым на рынке аренды нынешней осенью стали средние ценовые сегменты: комфорт- и бизнес-классы. Снижение цен здесь если и наблюдается, то минимальное. Объясняется это тем, что в эти сегменты традиционно уходят клиенты с низкими бюджетами, получившие такую возможность благодаря карьерному росту. В последнее время сюда же перетекает спрос из более дорогого премиум-класса, который во время кризиса многим становится уже не по карману.
По данным портала "Мир квартир", снижение цен в этих двух сегментах произошло только в двух случаях. На 0,27% снизилась средняя стоимость однокомнатных квартир бизнес-класса, которые теперь оцениваются в 51,2 тыс. руб. в месяц. Также на 0,54% подешевели трехкомнатные квартиры бизнес-класса, которые стоят в среднем 90,2 тыс. руб. в месяц.
Комфорт-класс по сравнению с остальными сегментами подорожал значительнее всего. Однокомнатные квартиры здесь выросли на 2,86%, и их средняя стоимость вплотную приблизилась к отметке 39 тыс. руб. в месяц. А трехкомнатные квартиры, месяцем ранее оценивавшиеся в среднем в 61,5 тыс. руб., теперь стоят почти 63 тыс. руб. в месяц.
Что же касается двухкомнатных квартир в обоих сегментах, то цены на них остались практически неизменными: 68,3 тыс. руб. в месяц в бизнес-классе и 47 тыс. руб. в месяц в сегменте комфорт.
Нефтяники как фактор риска
Отток иностранных нанимателей из премиального сегмента продолжился, свидетельствует Юлия Ковалева, руководитель отдела аренды Kalinka Group, и признаков замедления этого процесса пока не наблюдается. "В нашей компании основную массу клиентов-экспатов сейчас составляют сотрудники посольств зарубежных стран, а также граждане стран СНГ",— уточняет эксперт. "Некоторые западные компании--наши корпоративные клиенты не приглашали сотрудников-иностранцев с весны",— добавляет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
Сентябрьская волна санкций затронула нефтяную отрасль, напоминает Марина Морозова, старший консультант отдела по работе с арендаторами Intermark Relocation. Теперь, по ее словам, на рынке происходят два параллельных процесса: сотрудники иностранных нефтяных компаний, затронутых санкциями, уезжают, а другие компании привозят новых сотрудников, но их бюджет ниже.
Помимо продолжающегося снижения ставок другие условия оплаты также меняются в худшую для арендодателей сторону. "По многим квартирам ведутся переговоры по смене квартальной оплаты на помесячную, кроме того, компании, которые оплачивают жилье своим сотрудникам, не хотят привязывать арендную плату к курсу доллара либо евро",— рассказывает госпожа Морозова.
В целом стоимость элитных арендных квартир, по мнению специалистов Kalinka Group, с начала года снизилась примерно на треть, однако произошло это не сейчас, а еще полгода назад. Сентябрьское снижение, по данным "Инком-Недвижимости", произошло на все типы квартир премиум-класса, кроме двухкомнатных, и составило в каждом случае 0,5%. Теперь средняя стоимость аренды однокомнатных квартир составляет 71,1 тыс. руб., трехкомнатные оцениваются в 138,6 тыс. руб., а четырехкомнатные можно арендовать в среднем за 204,9 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные квартиры по-прежнему стоят 95,3 тыс. руб. в месяц.
Рубли и ремонт
В своих прогнозах эксперты осторожно намекают на то, что цены на аренду в текущих макроэкономических условиях могут снова пойти вниз, а премиальный рынок под давлением валютной лихорадки целиком и полностью перейдет на рубли. "Уже сейчас случаи оплаты в иностранной валюте крайне редки",— замечает Вадим Ламин.
Срок экспозиции дорогих квартир с начала года вырос, в отдельных случаях он может составлять до шести месяцев, говорят в Kalinka Group. Обычно такое происходит с переоцененными вариантами, когда хозяева держатся за цены прошлого года, при этом даже при таком сроке ожидания объект все равно остается невостребованным и цену приходится снижать до рыночных показателей.
Многие арендодатели почувствовали, что аренда перестает быть таким выгодным бизнесом, как раньше, и рассматривают варианты продажи объектов, которые перестали приносить ожидаемый доход. Однако ситуация на вторичном рынке также оставляет желать лучшего.
"В последнее время отмечается общее увеличение срока экспозиции квартир: даже ликвидные объекты сегодня задерживаются в базах данных в среднем на два-два с половиной месяца",— говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости". При этом, по его наблюдениям, практически все квартиры продаются с дисконтом от первоначально заявленной цены и минимальный размер скидок составляет 5-10%. Поскольку быстрых доходов арендодателям ждать все равно не приходится, то, возможно, наилучшим вариантом для тех, чей объект нуждается в ремонте или хотя бы в обновлении, будет вложение имеющихся средств именно в них. Квартира, о которой говорят "как новенькая", всегда сдается намного быстрее, чем видавшая виды.