Некоторые полагают, что покупка квартиры и сдача ее в аренду — выгодный бизнес. Другие считают, что сегодня не стоит приобретать недвижимость — лучше ее арендовать. Кто прав? Как это ни парадоксально — и те, и другие.
Купить на сдачу
Сегодня в Москве тысячи людей живут на доходы от сдачи в аренду "лишнего" жилья. Однако многие годы на аренде зарабатывали те, кто вообще не имел собственной квартиры. Наиболее прибыльная схема выглядела так: на длительный срок снималась почти "убитая" квартира в хорошем доме. В ней делался ремонт и устанавливалась мебель, а затем квартира "пересдавалась" по более высоким ценам. В среднем расходы на ремонт и обстановку составляли $20-30 тыс. и возвращались за год-два, а дальше шла уже чистая прибыль.
В последний год эта достаточно рискованная схема умерла. Зато цены на жилье упали, и стало интересно покупать квартиры с целью сдачи их в аренду. Татьяна П., домохозяйка: "Мы купили две трехкомнатные квартиры в новом комплексе на Никулинской улице. В обеих сделали дорогой ремонт, купили приличную мебель. Теперь в одной квартире живем сами, другую сдаем — за $800 в месяц".
Какую же квартиру стоит покупать, чтобы получать дивиденды от аренды? Прежде всего нужно изучить спрос. Как оказалось, наиболее ходовой товар на рынке аренды — "однушки" и "двушки". Их снимают либо холостяки, либо семейные пары без детей. Если назначить разумную цену, то со сдачей проблем не будет.
Наименьшим спросом пользуются "трешки" — для семьи они маловаты, для 1-2 человек слишком велики. Непросто сдать и многокомнатные квартиры: они арендуются либо для проживания полноценной семьи, либо как представительские апартаменты. В обоих случаях к такой недвижимости выдвигается очень много требований.
Любовь Фомкина, агентство недвижимости "Статус": "Большая дорогая квартира — особый товар. Необходим очень качественный ремонт с применением самых современных материалов и дизайнерских решений. То же касается оборудования и обстановки: новейшая техника, мебель только из натурального дерева, джакузи, антиквариат, картины, оригинальное освещение. Требования к самому дому тоже повышаются: например, наличие охраны и парковки из желательного условия превращается в обязательное. А вообще тут тысячи нюансов. Например, в области дизайна мода меняется очень быстро. Поэтому то, что шло на "ура" два года назад, сегодняшние арендаторы могут и не оценить".
Теперь разберемся, сколько можно заработать на аренде. Многое зависит от места, уровня дома, отделки квартиры. Но есть закономерность: чем дороже квартира и чем больше средств в нее вложено, тем быстрее окупаются вложения. К примеру, требующая косметического ремонта "однушка" где-нибудь в районе Марьинского парка стоит $20-22 тыс., а сдать ее можно за $100-120 в месяц. То есть вложенные средства окупятся не раньше чем через 15 лет. А трехкомнатная квартира в "цековском" доме в центре Москвы (плюс соответствующий ремонт и мебель) обойдется в $220-260 тыс. При ставке аренды $3 тыс. в месяц квартира уже через 6-8 лет будет приносить прибыль — в среднем это где-то 1,5% от тех средств, которые были в нее вложены.
Прочь из дома
Сегодня для многих вложения в недвижимость — единственный способ сохранения и приумножения денег. Но некоторые владельцы, напротив, стараются избавиться от собственных квартир. Например, бизнесмены. Для них свое жилье — это замороженные средства, которые могли бы приносить доход. Поэтому многие предприниматели отказываются от идеи владеть недвижимостью, вкладывают все средства в бизнес и живут в съемных квартирах.
Алена Д., предприниматель: "Обороты моего бизнеса растут год от года и в какой-то момент мне катастрофически стало не хватать средств. Мы посчитали, и оказалось, что выгоднее продать квартиру и 'крутить' деньги в бизнесе, а на часть прибыли снимать роскошную 'цековку' в центре. Так мы и сделали — и ни капли не жалеем".
Есть люди, которые пристально следят за рыночной конъюнктурой. Они продают и покупают недвижимость, когда это наиболее выгодно. Так, после августовского кризиса аренда квартир подешевела в среднем на 50%, в то время как цены вторичного рынка оставались стабильными. В преддверии грядущего ценового обвала было выгодно продать жилье и переехать в съемную квартиру. А через год, когда квартиры подешевели на 25-40%, за эти же деньги можно было купить более привлекательную недвижимость.
Алексей Б., риэлтер: "Когда цены начали падать, я с ужасом наблюдал, как обесценивается моя квартира. К счастью, раздумывал я недолго: продал ее и переехал с семьей в арендованную квартиру. Конечно, решение о продаже далось не просто — месяц дома были скандалы. Но теперь жена счастлива: на вырученные за 'двушку' деньги мы можем купить 'четырешку'. Разумеется, такое решение не всем подходит. Но я профессионально занимаюсь недвижимостью, и для меня квартира — это просто товар".
МАРИЯ УХОВА
Стоимость аренды жилья в Москве ($ в месяц)
| Тип квартиры | Район | Стоимость |
|---|---|---|
| Однокомнатная | Центр | 1200 |
| Однокомнатная | За пределами | 300-450 |
| Садового кольца | ||
| Двухкомнатная | Центр | 2400 |
| Двухкомнатная | За пределами | 450-700 |
| Садового кольца | ||
| Трехкомнатная | Центр | 1200 |
| Трехкомнатная | За пределами | 450-900 |
| Садового кольца |