За последние годы понятие "элитная недвижимость" превратилось в такой же расхожий рекламный штамп, как, например, "пятизвездный" отель. Пожалуй, больше всего для этого сделали сами застройщики, которые объявляли "элитным" чуть ли не каждый дом, надеясь побыстрее и подороже его продать. Ярлык "элитное" просто по инерции лепится на любое нетиповое строение. В том, какое жилье действительно можно считать "элитным", взялись разобраться корреспонденты Ъ ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ и ПАВЕЛ ЖАВОРОНКОВ.
Цена и местоположение
Риэлтеры разделяют все нетиповое жилье на три больших группы: просто дом по индивидуальному проекту ($450-700 за кв. м), эконом-класс ($800-1400) и "элитное жилье" (от $2200). В ценовой категории от $1400 до $2200 предложений практически нет. А те что есть риэлтеры считают переоцененными. Например, квартиры в доме компании "Тема" на пересечении Можайского шоссе и Кутузовского проспекта, хотя и продаются за $1700 за квадратный метр, но, по мнению риэлтеров, не стоят дороже $1200-1400 за метр. Дело тут не в качестве дома, а в его местоположении — главной характеристике первоклассного жилья.
По мнению директора агентства недвижимости "СПН" Александра Алиханова, дом делает "элитным" в первую очередь место, где он расположен. Дом экстра-класса должен находиться в центре города, в престижном районе, но в то же время в стороне от основных транспортных магистралей. Это прежде всего переулки Пречистенки, Остоженки и старого Арбата, где в архитектурном ландшафте почти не встречаются современные типовые дома. А социальная инфраструктура сложилась под влиянием иностранных дипломатов и высших партийных чинов, которые традиционно населяли эти районы.
Попытки построить дом высшего класса за пределами Садового кольца или хотя бы просто подальше от окрестностей станции метро "Кропоткинская" зачастую оканчивались для компаний-застройщиков неудачно. К примеру, квартиры в доме на Татарской улице, презентованном как "элитный", потеряли часть цены из-за неприятного соседства с Павелецким вокзалом и Садовым кольцом. Та же проблема с комплексом "Золотые ключи", который находится на отшибе и фасадом выходит на скоростную Минскую улицу.
Площадь и отделка
Помимо местоположения и цены есть еще ряд критериев, по которым с ходу можно определить, первоклассный ли это дом или просто хорошее жилье. Один из них — площадь. Но не площадь самой квартиры, а соотношение "общественных" и жилых площадей. Как считает гендиректор агентства недвижимости Kalinka realty Екатерина Румянцева, социальная инфраструктура фешенебельного дома класса "люкс" должна занимать не менее половины его площади, к тому же отличаться от других обилием дополнительных помещений. Это комнаты для колясок возле входа, отдельные лестницы для прислуги, винные погреба, комнаты для деловых встреч или небольшой ресторан клубного типа. Соотношение жилой и общественной площади 50х50 сразу вычеркивает из списка "элитных" те проекты, где количество квартир больше 40-50: застройщик вынужден либо строить суперкомплекс и вкладывать в него несколько десятков миллионов долларов, либо строить жилье более низкого класса. Обычно застройщики идут по второму пути, так как строительство просто хорошего жилья, приносит больше выгоды, тем строительство высококлассных домов.
Немаловажную роль играет и уровень отделки общественных площадей. Он должен быть не хуже, чем предполагаемая отделка квартир (которую жильцы обычно осуществляют уже после покупки квартиры, каждый на свой вкус). В высококлассном доме должны быть парадный вход, фойе, отделанное натуральным камнем, система видеонаблюдения (а также секьюрити), лифт иностранного производства (Kone, Sodimas, Otis). Как правило, кабина лифта изнутри отделывается ценными породами древесины. На каждом этаже должен быть свой вестибюль, зачастую украшенный парой копий или даже оригиналов античных статуй. На первый взгляд такая пышность может показаться излишней, но для людей, которые покупают элитную недвижимость в основном для повышения своей представительности, малахитовый пол в лифте гораздо важнее всех сложных инженерных коммуникаций вместе взятых. Именно он, скорее всего, произведет нужное впечатление на их партнеров и конкурентов, приглашенных в гости. Почти в половине случаев квартира в таком доме — это не место постоянного проживания, а принадлежность к определенному статусу.
То же относится к фасаду здания. Плохо выполненный фасад уменьшает стоимость жилья, а качественный, наоборот, повышает. Так, один из лучших домов Москвы "Агаларов-хаус" (ул. Климашкина, д. 1-3) обложен снаружи каминным кирпичом. (Холл в этом доме выложен бразильским мрамором, а на стенах развешаны подлинники картин известных художников.)
А вот по "начинке" квартиры определить ее "элитность" практически невозможно. Архитекторы, проектирующие высококлассные дома, все больше склоняются к "свободной планировке". К примеру, в результате опросов владельцев квартир-люкс выяснилось, что устанавливать в новых домах камины (которые еще не так давно были неизменным признаком элитной квартиры), сейчас не имеет смысла. Практически никто из жильцов камином не пользуется, а некоторых он просто раздражает тем, что не вписывается в интерьер. Теперь строители подводят к квартирам каминные вытяжки, а сами камины устанавливают по желанию покупателя. Квартиры проектируются с таким расчетом, чтобы будущим хозяевам было проще перепланировать их по собственному вкусу. Неизменными остаются только общие параметры жилья: потолок не ниже трех метров, несколько санузлов, несколько спален и 170-220 кв. метров общей площади.
Технические характеристики
Несмотря на столь трепетное отношение клиентов к внешнему виду, технические параметры дома при определении элитности занимают все же не последнее место. Хотя взгляду обычного человека они зачастую незаметны: во всех технологических тонкостях может разобраться разве что специалист-строитель широкого профиля, который знает преимущества одной системы отопления перед другой, или почему этот вид кондиционеров в данном доме предпочтительнее. По мнению консультанта отдела элитного жилья компании Noble Gibbons Надежды Кот, технические составляющие дома должны быть на самом высоком уровне — это само собой разумеющееся явление. "Сегодняшнему покупателю элитного жилья нужен не только импортный лифт, кондиционер и бойлерная,— считает г-жа Кот.— К сожалению, при разработке проекта не все застройщики стремятся достичь технического совершенства".
Зачастую техническая начинка позволяет причислить тот или иной дом к разряду "элитных", хотя его отделка далека от эксклюзивной. Так, дом в Ксеньинском переулке в районе Фрунзенской набережной выглядит в сравнении с "Агаларов-хаус" или домом Альфа-банка на Большом Афанасьевском более чем скромно, но считается первоклассным за счет полной автономности от городских коммунальных систем. В случае необходимости дом переключается на собственные системы отопления, водо- и энергоснабжения. Поступающие в дом московская вода и воздух проходят жесткую фильтрацию.
Фейс-контроль
Определить качество дома можно даже с помощью рекламы. "Новые элитные дома чаще всего не рекламируются в средствах массовой информации, так как их продажи идут совсем другими способами",— говорит Екатерина Румянцева.— Чаще всего широкая общественность узнает о существовании того или иного объекта только после их выхода на вторичный рынок или когда в доме остается одна-две непроданные квартиры".
Наконец, еще один параметр. Приобрести элитную квартиру гораздо сложнее, чем кажется. Даже если у вас есть деньги и вы знаете, какую квартиру вы хотите купить, это не означает, что ее вам продадут. Например, покупателей из финансово-промышленных групп с противоположными интересами селить в одном доме противопоказано. Чтобы элитный дом со временем не превратился в место для выяснения интересов, все покупатели проходят строжайший фейс-контроль — и это, по мнению риэлтеров, еще один показатель элитности.