Кредит не для всех

       На рынке коттеджей ипотеки фактически не существует. Ни одна финансовая организация, занимающаяся жилищным кредитованием в Москве, не смогла подтвердить Ъ хотя бы одного факта выдачи ссуды на строительство или покупку коттеджа. Причин много. Это и несовершенство российского законодательства, и общая стагнация в сфере ипотечного кредитования, и скромное место, которое занимают коттеджи на рынке московской недвижимости. Тем не менее не исключено, что в ближайшее время ситуация может измениться к лучшему.

       В середине января правительством Москвы была принята новая концепция развития жилищной ипотеки в городе. Ее основной тезис — переход от двухуровневой ипотечной программы, реализовать которую столичная мэрия безуспешно пыталась на протяжении последних двух лет, к поддержке всех, в том числе негосударственных, схем ипотечного кредитования. На сегодняшний день сложилось пять моделей: городская ипотечная программа, программы, реализуемые коммерческими банками, программы ссудно-сберегательных учреждений, ссудно-строительных компаний и программы кредитования строительства жилья. Некоторые из них при условии создания благоприятной правовой базы и поддержки со стороны городских властей могут быть реализованы в коттеджном секторе.
       Новая городская ипотечная программа пока не разработана. Департамент муниципального жилья и жилищной политики Москвы (ДМЖ) представит ее только в марте. Однако, как сообщили Ъ в ДМЖ, ориентирована она будет на кредитование льготных категорий населения (7-10% годовых в валюте) и элитного жилья (15-20%). Учитывая, что московские коттеджи попадают во вторую категорию, не исключено, что в городской программе им тоже будет уделено внимание.
       Коммерческие банки скептически относятся к идее ипотечного кредитования в коттеджном секторе Московской недвижимости. Дело в том, что для организации коттеджной ипотеки потребуется разрабатывать специальную технологию выдачи и обслуживания кредитов, которая учитывала бы многочисленные нормативные акты ЦБ и городских властей. Как заявила Ъ вице-президент фонда "США--Россия" Елена Клепикова (фонд при посредничестве российских банков реализует в Москве ипотечную программу "ДельтаКредит"), "учитывая, с одной стороны, незначительный объем коттеджного строительства в Москве, а с другой — сложности с разработкой необходимой для коттеджной ипотеки бюрократической базы, банки, скорее всего, предпочтут пренебречь этим видом деятельности".
       Ссудно-сберегательные учреждения работают с заемщиками по следующей схеме: на первом этапе заемщик накапливает в них сбережения, эквивалентные определенному проценту стоимости жилья, а на втором ему предоставляется кредит, соответствующий оставшейся стоимости. Эта схема может быть использована при коттеджной ипотеке, однако пока она не регламентирована никакими правовыми актами и реализуется в произвольной форме. При заключении кредитного договора с такими учреждениями потенциальному заемщику нужно быть крайне осмотрительным.
       Похожую схему применяют инвестиционно-строительные компании. Они привлекают сбережения граждан в форме паевых взносов, а после достижения определенного порогового показателя предоставляют им рассрочку на оплату оставшейся суммы под залог приобретаемого жилья. Так действуют в управлении экспериментальной застройки Москвы (УЭЗ). Сейчас УЭЗ занимается строительством коттеджей в Куркино, и не исключено, что некоторые из них будут продаваться в рассрочку.
       Что касается кредитования строительства коттеджей, то здесь прогноз Ъ крайне пессимистичен. Дело в том, что в период строительства объект недвижимости только создается и не может быть предметом ипотеки. Выходом из этой ситуации могло бы стать использование в качестве залога прав собственности на землю или на объект незавершенного строительства. Однако первое не предусмотрено российским законодательством, а второго в коттеджном бизнесе Москвы (в отличие от Подмосковья) почти не существует.
       
       ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ