Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовится предложить рынку услуги по организации выпусков ипотечных сертификатов участия (ИСУ). До сих пор интерес инвесторов к ИСУ снижала недостаточная прозрачность этого финансового инструмента. Участие в сделках АИЖК может изменить ситуацию. От самого же агентства посредническая деятельность потребует меньшего финансирования, чем прямой выкуп ипотечных закладных.
Фото: Дмитрий Николаев, Коммерсантъ / купить фото
О том, что АИЖК в скором времени намерено провести сделку по выпуску ипотечных сертификатов участия, рассказал на форуме Investfunds, организованном агентством Cbonds, исполнительный директор по администрированию ипотечных облигаций АИЖК Александр Щеглов. Сейчас агентство активно ведет переговоры с управляющими компаниями и потенциальными инвесторами, в ближайшее время будет проведен конкурс среди управляющих. "Мы планируем выпустить ИСУ объемом до 10 млрд руб. до конца года",— говорит господин Щеглов.
Схема будет выглядеть так: АИЖК собирает пул закладных, проверяет его надежность и передает частному игроку, который под это ипотечное покрытие выпускает ипотечные сертификаты участия, которые продает инвесторам. АИЖК на всем этапе обращения ИСУ продолжает контролировать работу управляющего и спецдепозитария, в котором учитываются ИСУ.
АИЖК создавалось для развития и поддержки ипотечного рынка. В начале своей деятельности агентство активно развивало первичный ипотечный рынок (выкупая у банков закладные по ипотечным кредитам, выданным по своим стандартам). Впоследствии АИЖК стало больше ориентироваться на менее ресурсоемкий вторичный рынок секьюритизации ипотеки, то есть выпуск обеспеченных ею ценных бумаг. Правда, до сих пор активность агентства по развитию вторичного рынка ипотеки ограничивалась организацией выпусков ипотечных облигаций.
Ипотечные сертификаты могут заинтересовать управляющих тем, что это инструмент с низкой степенью риска, но выпускать его проще, чем, например, ипотечные облигации. "ИСУ схож по своей сущности с облигацией с ипотечным покрытием, но выпуск ИСУ не требует регистрации и подготовки эмиссионной документации, что делает процесс более быстрым и менее затратным",— говорит аналитик "Альфа-Капитала" Андрей Шенк. Кроме того, выпускать ИСУ в отличие от ипотечных облигаций можно непосредственно с баланса управляющей компании без создания SPV.
За услуги АИЖК управляющим придется заплатить комиссию. По оценкам господина Щеглова, она может составить до 1% от объема платежей, поступающих от ипотечных заемщиков (исполненных платежей по ипотечному покрытию). Вознаграждение управляющей компании, которое она, в свою очередь, получает от инвесторов в ИСУ, не превышает 1,5%. Участие АИЖК в сделках может повысить привлекательность инструмента. "Управляющие испытывают нехватку в надежных длинных инструментах. Пока ИСУ — достаточно экзотический инструмент, рынка этих бумаг фактически нет. Однако, если АИЖК приложит усилия к его развитию, это положительно скажется на доходности фондов, которые будут инвестировать в такие инструменты",— считает генеральный директор УК "Капиталъ" Вадим Сосков.
Для потенциальных инвесторов участие АИЖК в выпусках ИСУ повышает их надежность. Это, в частности, может вовлечь в рефинансирование ипотеки длинные пенсионные деньги. НПФ имеют право инвестировать в ИСУ и сейчас, но спрос с их стороны на такие бумаги пока невелик. "Те ставки, которые предлагаются по ипотечным сертификатам, могли бы обеспечить достаточную доходность, но есть риски невозврата средств, поэтому к инвестированию в подобный инструмент в фондах относятся с осторожностью. В частности, "ЛУКОЙЛ-Гарант" в ИСУ не инвестирует",— говорит президент НПФ "ЛУКОЙЛ-Гарант" Сергей Эрлик. "После появления АИЖК в качестве аудитора пула закладных мы будем с большей уверенностью работать с данными бумагами",— отмечает он. Одним из негативных моментов, которые сейчас снижают надежность ИСУ, является распространенная среди некоторых игроков практика формировать пул обеспечения по ИСУ не только из ипотечных закладных, но и из активов, не имеющих отношения к ипотеке. Пробелы в действующем законодательстве это позволяют. Для того чтобы исправить ситуацию, АИЖК вместе с Московской биржей договаривается об изменении правил листинга для ИСУ, рабочая группа по этому поводу собирается сегодня.