У каждого из нас однажды возникает желание или необходимость снять квартиру. Кому-то надоело жить с родителями, кому-то — полтора часа добираться до работы. А может, вам захотелось жениться (этот случай мы рассмотрим подробнее)? Однако не торопитесь — на пути к обретению наемного жилья вам придется преодолеть множество препятствий.
Внимание, снимаю!
Итак, жизнь прекрасна, вы собираетесь снять квартиру и поселиться там с любимой. Купив газету "Из рук в руки", вы звоните в риэлтерское агентство. Приготовьтесь, вам предстоит испытание, выдержать которое под силу только терпеливому.
Барышня-агент нараспев спрашивает, что вы хотите и почем. Вам срочно нужна просторная отремонтированная "двушка", окнами во двор, недалеко от центра, предпочтительно в сталинском доме и без мебели. Заплатить вы готовы $300. Барышня готова помочь вам — услуги риэлтера обойдутся процентов в 70 месячной стоимости вашего будущего жилья.
Однако то, что делает эта девушка, можно назвать чем угодно, но только не помощью. Во-первых, на срочный поиск подходящего варианта у риэлтеров уйдут как минимум недели две. Во-вторых, особенно стараться они не будут. Их задача заключается не в том, чтобы найти то, что вы просили, а в том, чтобы заставить вас снять то, что вам совсем не нужно, и как можно дороже.
Для начала девушка говорит, что в последней распечатке подходящих вариантов нет, и просит позвонить часа через два — "когда придет новая". Она вам врет. Распечатки со свежими вариантами приходят в агентство каждые полчаса, а если есть компьютерная база данных, она обновляется в режиме on-line.
Вы звоните через два часа и получаете предложение: прекрасная квартира в Митине, евроремонт, новая мебель, железная дверь, 15 минут от метро на автобусе, $350.
Нет, говорите вы, слишком далеко. За такие деньги, отвечают вам, в центре можно снять разве что гараж, но только ради вас мы обязательно постараемся. Следующая неделя проходит в таких же переговорах, варианты один хуже другого. Потом еще неделя. Агенты на глазах теряют оптимизм, продолжая устало доказывать, что ваши требования завышены. Вы свирепеете, любимая плачет.
В тот момент, когда вы оба готовы взорваться, агент наконец-то снисходит к вашим требованиям, и вы соглашаетесь. Ничего, что квартира где-то на Ленинском проспекте, в десятке остановок от метро "Октябрьская", и до работы придется добираться час. Пустяки, что стоит она $350, а агенту нужно заплатить еще $175. Зато там светло, тепло, нет мебели и окна во двор. Вас не огорчает даже наличие соседки сверху — глухой старухи, которая регулярно заливает кухню. И вы подписываете договор.
Комментарий юриста. Правоотношения, устанавливаемые при заключении договора найма жилого помещения, регулируются главой 35 Гражданского кодекса. Договор найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Обратите внимание на то, что официальный договор, который в случае необходимости предъявляется в суде в качестве доказательства законности вашего проживания, может быть заключен только с собственником помещения. Если квартира приватизирована или приобретена в собственность, требуйте документ, подтверждающий права собственника. Если жилье муниципальное, то квартира уже находится в социальном найме. Для того чтобы вы могли ее снять, наниматель обязан получить разрешение собственника. В Москве интересы государства как собственника представляет Комитет муниципального жилья. Получение этого разрешения обставлено таким количеством формальностей, что обычно никто не связывается с этим ведомством. Поэтому лучше поискать квартиру в частном секторе или уповать на порядочность ваших наймодателей.
Расторгнуть договор найма вы можете в любое время, уведомив об этом хозяев за три месяца. Под уведомлением подразумевается письмо, отправленное заказной почтой на имя наймодателей, желательно с уведомлением о вручении. Можно также сообщить о своем решении наймодателю лично, предложив ему расписаться на копии уведомления. Наймодатель также имеет право досрочно расторгнуть договор найма, но только по суду и в том случае, если вы не вносите квартплату больше двух раз.
Ответственный съемщик
Однако будущее оказывается небезоблачным. Прежде всего возникает напряженка с деньгами: $350 вам не по карману. Ваш приятель, большой специалист по рынку жилья, рассказывает, что можно запросто сбить плату до $250.
Но не успеваете вы этого сделать, как происходит то, что давно должно было произойти.— ваша подруга устраивает страшный скандал. Пары месяцев совместной жизни хватило, чтобы от взаимных чувств не осталось и следа. Вы, собрав вещи, уходите. Куда — не важно, важно то, что, хотя за квартиру вы больше не платите и в ней не живете, контракт составлен на ваше имя. Так что, если бывшая подруга зальет соседей, подожжет квартиру или устроит в ней погром, отвечать придется вам. Не хотите неприятностей — немедленно звоните хозяевам и расторгайте договор. Пусть теперь она заключает его сама.
Комментарий юриста. Наниматель несет полную ответственность за действия, совершаемые проживающими с ним лицами (ч. 3 ст. 677 ГК), которые нарушают договор найма. Однако после того как вы возместили ущерб, причиненный их действиями, ваши расходы могут быть возмещены реальным виновником в порядке регресса. Однако, если ущерб причинен не действиями, нарушающими условия договора найма, а иными обстоятельствами, ответственность несет только виновное лицо. Так будет, если ваша бывшая подруга вдруг решит чинить сантехнику, не вызывая мастера, и зальет квартиру: ведь ее действия не нарушали условия договора. Лучше всего в договоре найма заранее оговорить, за какие действия вы или проживающие с вами лица отвечаете, а за какие нет.
Беглец от налогов
Но вот, зализав душевные раны, вы снова сняли квартиру. На этот раз обошлось без агентства — вы нашли хозяина, которому очень не хотелось платить налоги. Так, по крайней мере, он вам говорил. Квартира вам понравилась: в центре, да еще и за $150.
Но все же вам удалось убедить его заключить официальный договор у нотариуса. Вы ведь хотите обезопасить себя хотя бы от неожиданного выселения или от каких-нибудь необоснованных претензий. Однако не прошло и двух недель, как хозяин начал названивать вам с просьбой расторгнуть договор, так как, дескать, ему совсем не хочется платить налоги, а в договоре записано, что нотариус обязан передать сведения о нем в налоговую инспекцию. Вы нервничаете. Что будет с вами, если он и вправду расторгнет договор? Возникни какой спорный момент — и вы не докажете законность своего проживания в этой квартире. А беспокойство хозяина по поводу налогов совершенно беспочвенно. Так что ни в коем случае не соглашайтесь на его требование. Договор — ваша защита.
Комментарий юриста. Сам по себе договор найма еще не является доказательством внесения квартплаты. Поэтому каждый раз при передаче денег берите с хозяина расписку — документ, подтверждающий получение наймодателем квартплаты. Иногда, правда очень редко, наниматели перечисляют деньги через банк. В этом случае подтверждением платежа является квитанция банка. Платит с вашей квартплаты наймодатель налоги или нет, строго говоря, вас не касается. Но при возникновении конфликтной ситуации можно напомнить ему о такой обязанности. Обычно это делает хозяев более покладистыми.
Хозяин положения
Пока вы искали новую квартиру, ваша подруга тоже решила переехать. Ей, как и вам, посчастливилось найти чудесный вариант — квартира на Патриарших прудах, те же самые $150 в месяц. Вот только агент с хозяином оказались какими-то странными. Агент взял всего $50, а хозяин согласился оформить сделку посредством расписки, не имеющей вообще никакой юридической силы.
По въезде в квартиру выяснилось, что простой уборкой там не обойтись, придется делать косметический ремонт. Девушка трудилась целый месяц: выгребла кучу грязи, наклеила обои и даже установила электрический водонагреватель, поскольку горячей воды в доме не было. Хозяин время от времени заходил и интересовался ходом работ. Визиты становились все более частыми, а интерес к квартирантке — все более определенным. Последовало предложение о замене квартплаты натурой. Притязания были отвергнуты. Тогда хозяин стал звонить и тяжело дышать в трубку. А потом явился с приятелем и потребовал обслужить его немедленно. Девушке пришлось сначала обратиться в милицию, а затем с квартиры съезжать — во избежание дальнейших посягательств.
Комментарий юриста. Условия договора найма как раз и заключаются в том, что наймодатель предоставляет квартиру или иное жилое помещение нанимателю во владение и пользование. Это означает, что на время договора найма сам наймодатель не вправе владеть и пользоваться этим имуществом (в частности, проживать там, входить туда без вашего согласия). Согласно Конституции, жилище неприкосновенно — в том числе и для наймодателя. Так что при его появлении вы имеете полное право выдворить его с помощью милиции, а заодно привлечь к уголовной ответственности по ст. 139 УК РФ за нарушение неприкосновенности жилища. Разумеется, в данном случае, как и в любых других спорных ситуациях, гарантией соблюдения ваших прав является надлежаще оформленный договор найма.
Псих со справкой
Вы между тем успешно делали карьеру, и через некоторое время квартира с видом на стену соседнего панельного дома перестала вас устраивать. Вы снова обратились в агентство, и вам подыскали отличную квартиру-студию с евроремонтом, новой мебелью и полным набором бытовой техники — пять минут от Кремля, $600 в месяц и, главное, все законно. Квартира приватизирована, хозяйка — милая дама лет 30. Договор заключен по всем правилам, вы внесли предоплату за два месяца вперед. Радостный день переезда: вы со своим скарбом стоите у железной двери нового жилища.
Не успели вы вставить ключ в замок, как дверь открылась, а на пороге появилась хозяйка в пеньюаре и тапочках. "Что вы тут делаете?" — спрашивает она, глядя на вас как-то странно. "Да вот, жить собираюсь",— ошеломленно отвечаете вы. "А на каких основаниях, собственно? Я с вами договора не подписывала, я вообще невменяемая,— заявляет хозяйка, извлекая из шелкового кармана справку из психдиспансера.— Всего хорошего!" "Па-азвольте!" — кричите вы и кидаетесь обратно в агентство, потом в милицию, потом к друзьям-журналистам. И ничего не помогает, потому что хозяйка имеет официально оформленную справку и самого настоящего лечащего врача. Она и правда невменяема, и ничего тут не поделаешь.
Комментарий юриста. Если кто-то размахивает у вас перед носом справкой о психическом расстройстве, не паникуйте раньше времени. Если не было судебного решения о признании гражданина недееспособным (полностью или частично), договор считается действительным. Даже если вы по незнанию заключили сделку с недееспособным лицом, суд все равно может признать ее действительной, если она совершена на обычных условиях, не ущемляет интересов недееспособного гражданина и вы уже частично выполнили обязательства по сделке (внесли квартплату). Если вы сомневаетесь в дееспособности наймодателя, заверьте договор у нотариуса, который в нотариальной записи всегда указывает, что "личность сторон установлена, дееспособность проверена". Разумеется, нотариус не врачебный эксперт. Но врач устанавливает лишь наличие или отсутствие болезни, которая может служить причиной того, что суд (и только суд!) признает гражданина недееспособным.
ЛЕВ КАДИК