Коротко

Новости

Подробно

Журнал "Коммерсантъ Деньги" от , стр. 39
 Переход на летние квартиры

       Знаете ли вы крупнейшие курорты нашей необъятной родины? Наверное, кто-то вспомнит уже не наши Крым и Иссык-Куль, пока еще наши Кавказ и Селигер. Но наверняка забудет про Подмосковье. Ежегодно миллионы москвичей рвутся прочь из душного и пыльного мегаполиса к соснам, речкам и прудам. Это не только счастливые владельцы дач и коттеджей. Многие горожане не имеют возможности или просто не видят смысла строить дом за городом, если можно снять его на лето. Мы расскажем, как и почем можно арендовать дачу в Подмосковье.

Аренда оптом
       Рынок аренды дач в столичном регионе не так мал, как может показаться. Едва ли не половина пейзан ближнего Подмосковья подрабатывают за счет горожан, жаждущих свежего воздуха и общения с природой. И если подсчитать количество москвичей, выезжающих за город, то годовой объем этого рынка следует оценить в несколько миллионов долларов, ведь средняя стоимость аренды помещений в Подмосковье не ниже, чем на черноморских курортах.
       Правда, этот рынок имеет специфические особенности. Во-первых, несмотря на огромное предложение, спрос не удовлетворен: подавляющее большинство арендуемых площадей на природе составляют комнаты, пристройки и вагончики на участках вышеупомянутых пейзан. Во-вторых, этот рынок практически не поддается систематизации: цены на однотипные объекты пляшут в пределах 50% и зависят скорее от причуд хозяев, нежели от объективных факторов. И в-третьих, он неоднороден: в дешевых и дорогих его сегментах существуют разные правила ценообразования и подбора выгодных объектов.
       Можно выделить лишь несколько общих факторов, влияющих на стоимость и качество вашего будущего проживания на лоне природы. Правило первое: чем больше народу собирается жить в том или ином помещении, тем больше соблазн у хозяев "накрутить" цену. Мечта любого арендодателя — это семья из двух-трех человек. Если к семье добавляются дедушка с бабушкой, пара младенцев и собака с кошкой и канарейкой, то месячная оплата автоматически вырастает на 50-100%. Логика хозяев проста — чем больше народа, тем больше износ. Это особенно верно, если среди будущих "курортников" окажутся животные, которые бесконтрольно прыгают, грызут, пускают слюни, разбрасывают шерсть и дерутся с питомцами хозяев.
       На цену влияет и то, где будут проживать сами хозяева. Если в соседней комнате или даже в соседнем доме, то такая дача обойдется раза в два дешевле. Вот она, цена свободы!
       Не менее важен и срок, на который вы снимаете дачу. Хозяевам выгоднее сдавать помещение сразу на все лето. Если вы готовы снять дачу на больший срок, то можно смело торговаться о снижении платы на 15-20%. Если же вас интересует только начало или конец лета, то, скорее всего, придется торговаться по поводу наценки в 15-30%: в июле и августе дачи дорожают.
       Но главное — сразу решить, что именно вы понимаете под словом "дача". От этого зависит, как, где и почем искать нужный объект. Дело в том, что на рынке загородной недвижимости можно выделить четыре больших сегмента, ориентированных на разных клиентов.
       
Аренда воздуха
       Первый и самый обширный сегмент — дешевые комнатки, пристройки, сарайчики и вагончики в домах и на участках деревенских жителей. Среди этой категории хозяев много пенсионеров, для которых сдача жилья в аренду является важным подспорьем. Они предлагают квартирантам те же условия, к которым привыкли сами. Это, как правило, аскетичное жилище и удобства во дворе. Иногда прилагается холодная вода в доме, иногда — на улице. Как ни странно, среди арендаторов таких "дач" немало представителей среднего класса, которые привозят свои семьи на подержанных, но еще приличных иномарках. Они с детства привыкли к суровой жизни в деревне или пионерлагере и готовы терпеть неудобства ради близости к природе (заметим, что главный стимул семейных выездов на природу — желание закалить подрастающее поколение).
       Для этой категории дачников направление и удаленность от Москвы почти не имеют значения, поэтому за $20-70 в месяц они смогут найти пристанище в любом уголке Подмосковья. Веранда площадью 10 кв. м в 10 км от МКАД по Рублевке может стоить столько же, сколько полуразвалившийся дом на границе с Рязанской или Калужской областью. И в том и в другом случае его ждут туалет во дворе, электроплитка и орава соседей — таких же поклонников первобытной жизни, развешивающих свое белье по всему участку. Забудьте про телевидение, телефоны, "скорую помощь", асфальтированные дороги — да здравствуют ягоды, грибы, сено, парное молоко и прочие дары российской глубинки!
       Если вы любитель такого отдыха, то вам, безусловно, не нужен риэлтер для подбора вариантов — риэлтер не согласится, да и вам удобнее выбрать выходной, посадить семью в машину и отправиться на загородную прогулку в полюбившемся направлении. Выбор вариантов выглядит так: стучите по горшкам на плетне и спрашиваете у хозяев, не сдается ли угол или дом по сходной цене. А цена зависит от степени ухоженности помещения. Деревенские "бизнесмены" обычно направляют выручку на развитие и расширение "бизнеса" (ремонт и благоустройство своих верандочек), поэтому свежая вагонка на стенах может повысить стоимость жилья раза в два. Но для горожанина эта разница несущественна.
       
Аренда площади
       Вторая категория дачников — это те, кому, кроме воздуха, нужен еще и простор в помещении. За $80-150 в месяц можно снять одну-две комнаты с кухней и отдельным входом в деревне или поселке городского типа на расстоянии 10-40 км от МКАД. Вот предложения риэлтерских агентств: Фирсановка (Петербургское направление, 28 км), Мичуринец (Киевское, 15 км), Домодедово (Каширское, 20 км), деревня Зеленоградская (Ярославское, 40 км). Удобства и коммуникации, разумеется, отсутствуют. Если не хочется жить с хозяевами, то за эти же деньги можно снять отдельный, чаще всего одноэтажный домик или небольшой коттедж в 80-120 км от Москвы. Например, деревенские дома в Сычеве (Рижское, 95 км), под Талдомом (Дмитровское, 93 км), в Павлищеве (Белорусское, 70 км). А в Петушках (Горьковское, 120 км) за эту сумму можно снять 80-метровый коттедж с удобствами в доме и местным телефоном.
       Роль направления и расстояния от Москвы возрастает, когда вы принимаетесь за поиски загородного дома стоимостью от $150 в месяц. Почти невозможно найти за эту цену отдельный домик без удобств до 50 км от Москвы по престижным направлениям (Минское, Можайское, Рублево-Успенское шоссе), а также в поселках Малаховка, Кратово, Быково (Ярославское и Рязанское направления), зато его можно найти по Горьковке или Каширке. Тут дело исключительно в психологии. С советских времен сложилось, что на вышеупомянутых направлениях селились избранные и обеспеченные граждане — деятели искусств и номенклатурные работники. За последнее десятилетие от их избранности и обеспеченности не осталось и следа. Поэтому они вынуждены сдавать дачи в аренду, но их амбиции пока не соответствуют реальной ситуации, например, с экологией. Так, в Одинцовском районе есть места с повышенной радиацией, но за жизнь в окружении потомков писателей и академиков все равно приходится доплачивать.
       Кстати, на направлении и расстоянии можно сэкономить. Вместо белорусского направления можно выбрать Рижское или Петербургское, и дача обойдется в два-три раза дешевле соответственно, несмотря на то что доехать в Москву по Ленинградскому и особенно Новорижскому шоссе можно гораздо быстрее, чем по загруженной Минке.
       Влияет на стоимость аренды также размер дома и площадь участка. Как показывает дачная практика, восемь соток — оптимальный участок для отдыхающего (для моциона лучше использовать соседний бесплатный лес). А вот за каждую дополнительную сотку свыше восьми придется доплатить в среднем около $30.
       За что платить совершенно не стоит, так это за материал, из которого построен дом. Принято считать, что кирпичные дома добротнее и дороже деревянных раза в два. Это предрассудок. Летом в кирпичном доме менее комфортно, чем в деревянном, из-за большей влажности.
       За $150-200 можно снять полдома в Салтыковке (Горьковское, 26 км), Малаховке (Рязанское, 23 км), Ивантеевке (Ярославское, 25 км) или Одинцове (Белорусское, 15 км) или дачу побольше (25-40 кв. м) и подальше от Москвы — в деревнях Хропуново (Рязанское, 40 км), Буньково (Горьковское, 60 км), поселке Снегири и городе Дедовске (Рижское, 30 км и 18 км).
       
Аренда удобств цивилизации
       Третья категория арендаторов — это те, кому за городом нужны условия не хуже московских. Наличие в доме горячей воды и автономного отопления повышает арендную плату на $100-200 в месяц. Санузел и душ в доме, а не на улице — еще $50. Еще $20-40 в месяц к стоимости дачи добавляет близость к поликлинике или больнице и к хорошему магазину.
       А вот наличие телефона — вещь хоть и удобная, но отнюдь не обязательная. За телефон обычно накидывают $20-30 в месяц, а если номер московский — все $50. Элементарный расчет показывает, что сотовый обойдется почти вдвое дешевле.
       В этой категории дач еще принято делать наценку за красоты природы (сосны на участке, близость к водоемам и т. д.). Стоимость дачи возрастает в полтора-два раза из-за разбитого на участке японского сада камней или фитодизайна участка. По словам риэлтеров, недавно за $1100 в месяц одна барышня сдала свою дачу в 40 км от Москвы по Рязанскому направлению, засаженную специально подобранными и привезенными деревьями (аналогичную дачу без фитоприбамбасов можно снять за $500).
       Самый дешевый дом с удобствами обойдется всего в $250-300. Правда, он будет либо невелик по площади — 20-40 кв. м. (в Салтыковке, Кратове — 20 км по Рязанке), либо удален от Москвы (Мильдино, 90 км по Дмитровке, или Минино, 130 км по Рязанке).
       Если же вы хотите снять дачу дороже $400, то без услуг риэлтера не обойтись. Здесь на арендную плату влияет качество ремонта, обстановки, участка, наличие соседей и охраны.
       Светлана Бочарова, начальник отдела аренды Московской центральной биржи недвижимости: Риэлтеры неохотно работают с клиентами, желающими снять дачу дешевле $400 в месяц. Работы с ними столько же, сколько с более обеспеченными клиентами, а результат гораздо скромнее. Эти люди зачастую, сделав три-пять просмотров, начинают искать дачу самостоятельно, и работать с ними неинтересно.
       За $400-1000 в месяц можно арендовать двух-, трехэтажный коттедж из кирпича или бруса с участком 6-20 соток в 10-50 км от Москвы. Например, за $400-600 сдаются коттеджи в Истре (Рижское, 40 км), во Внукове (Киевское, 10 км), в Загорянке или в Мамонтовке (Ярославское, 10 км и 15 км), в Монине или Щелкове (Горьковское, 18 км и 20 км). За $600-800 можно снять трехэтажный дом со всеми удобствами (ванна, два санузла, горячая вода, отопление) в сосновом бору в Малаховке, на Клязьме или за Звенигородом (Белорусское, 40 км). На эти варианты самый большой спрос, и они уходят быстрее, чем дешевые дачи.
       Повышенным спросом пользуются дома в старых писательских, художественных и академических поселках (Переделкине, Красновидове, Малаховке) или в поселках, изначально застроенных малоэтажным жильем (Жуковке, Апрелевке). Борис Игнатов, управляющий агентством "Кутузовский проспект": Наибольшим спросом в сегменте от $800 в месяц пользуются коттеджные поселки по Белорусскому, Рижскому, Киевскому и Калужскому направлениям. Удачным местом можно считать и стародачные места по Казанскому, Ярославскому направлениям. Например, в Малаховке на хорошие участки, арендная плата за которые составляет $1000-1500 в месяц, стоит очередь с прошлого года.
       Что до более дорогих дач (от $2000 в месяц), то их аренда не носит сезонного характера. Владельцы этих домов предпочитают клиентов, готовых платить полгода-год. Тем не менее такой коттедж дешевле арендовать весной или осенью, когда спрос ниже.
       Екатерина Докукина, начальник отдела загородной недвижимости агентства "Миан": Лучшие варианты разбирают уже к майским праздникам. Если смотреть по базе данных, то поступлений новых коттеджей почти нет, а старые запасы ежедневно уменьшаются на 2%. В мае снять дачу можно будет лишь на все три месяца. Но это обойдется арендаторам на 15-25% дороже, чем тем, кто снял дачу еще в марте.
       И еще одна особенность столичного дачного рынка: многие арендаторы из года в год приезжают на одно и то же место. Поэтому уже при первых признаках весны новички могут обнаружить конкурентов-старожилов в лучших уголках Подмосковья.
       
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
       
       ДАЧУ ЗА $100 В МЕСЯЦ МОЖНО СНЯТЬ В ЛЮБОМ УГОЛКЕ ПОДМОСКОВЬЯ. И ЧЕМ БЛИЖЕ ОНА БУДЕТ К СТОЛИЦЕ, ТЕМ ЕЕ РАЗМЕР БУДЕТ МЕНЬШЕ, А КАЧЕСТВО ХУЖЕ
       ЕСЛИ НИКАКИХ ОСОБЫХ ТРЕБОВАНИЙ К ДАЧЕ НЕТ, ТО СНЯТЬ ЕЕ МОЖНО САМОСТОЯТЕЛЬНО. ПРОСТО ОТПРАВЬТЕСЬ В ВЫХОДНЫЕ НА ЗАГОРОДНУЮ ПРОГУЛКУ, ПОХОДИТЕ И ПОСПРАШИВАЙТЕ, КТО ЧЕГО СДАЕТ. НАВЕРНЯКА ВЫ НАЙДЕТЕ ТО, ЧТО ИСКАЛИ
       ЧЕМ БОЛЬШЕ ТРЕБОВАНИЙ К ДАЧЕ, ТЕМ БОЛЬШЕ ВЕРОЯТНОСТЬ ПЕРЕПЛАТИТЬ ЗА НЕЕ В СЛУЧАЕ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ПОИСКА. ВЕДЬ ЗАЧАСТУЮ ЦЕНА ЗАВИСИТ ТОЛЬКО ОТ ЖАДНОСТИ ХОЗЯЕВ
       
Подписи
       Арендуя дачу, помните: горячая вода, отопление, санузел и телефон увеличивают ее стоимость на $300-500 в месяц
       На дорогие дома в престижных местах сезонного спроса не бывает. Тот, кто может платить за загородную идиллию больше $2000, обычно снимает дачу на весь год
       Дачный участок без хозяйского надзора обойдется в два-три раза дороже, чем дом с его владельцами в нагрузку
       Лучшие варианты разбираются уже к майским праздникам, поскольку старожилы ежегодно приезжают в одно и то же место
       Даже самые захудалые домишки находят своих арендаторов
       
Комментарии
Профиль пользователя