Стефан Журек: первые кредиты поступят после независимой оценки залога
       Ничуть не хуже московских чиновников о состоянии московской ипотеки осведомлены эксперты Гарвардского университета, разработавшие ипотечную программу для столицы. На вопросы ЕВГЕНИЯ Ъ-ЛЕОНОВА отвечает руководитель группы международных экспертов, советник мэра Москвы по ипотеке СТЕФАН ЖУРЕК.

— Что уже сделано для реализации ипотечной программы в столице?
       — Уже создана ипотечная модель. Создано Московское ипотечное агентство, которому, я надеюсь, удастся уже к осени получить лицензию ЦБ и статус банковской организации. Как только лицензия будет получена, на счет МИА из бюджета Москвы поступят 120 млн рублей в качестве уставного фонда, и начнется реальное кредитование.
       Пока функцию МИА выполняет Банк Москвы. На прошлой неделе, кстати, он начал выкуп первых кредитов у Инвестсбербанка. Человеку непосвященному это факт практически ничего не скажет, но специалист сразу поймет, что выкуп кредита — это еще один значимый шаг в развитии ипотеки. Если выкуп состоялся, значит, модель работает.
       — А как обстоят дела с получением кредитов на ипотеку, ведь именно отсутствие средств не позволяет начать массовое кредитование?
       — В апреле 1998 года под гарантии бюджета Москвы пул западных банков намеревался открыть кредитную линию на $500 млн. Кредит выдавался непосредственно Москве, а не московской ипотеке. После кризиса переговоры застопорились. Стопор не имеет никакого отношения к долгам столицы, а связан со всей Россией. Как известно, кредитный рейтинг субъекта не может быть выше рейтинга страны. До января 1999 года на Западе не исключали угрозу дефолта России. В этом случае Москва автоматически попадала под общероссийский дефолт, а значит, не должна была возвращать кредиты.
       Переговоры возобновились в феврале. Правда, уже с другими инвесторами: восемь банков, которые были готовы участвовать в столичной ипотеке с самого начала, отказались от этой программы.
       Сейчас основной инвестор столичной ипотеки — ЕБРР. Европейский банк готов предоставить Москве кредиты. Но, по уставу банка, ЕБРР не может самостоятельно предоставлять кредиты. Для этого ему нужно участие минимум двух банков. Один есть. А с другим сейчас ведут переговоры. Думаю, что в ближайшее время будет официально объявлено о подписании протокола.
       — Каковы условия предоставления кредита?
       — К сожалению, я вам этого сейчас сказать не могу. Дело в том, что любое упоминание конкретной ставки до окончания переговоров может увеличить процентную ставку. Могу лишь сообщить, что переговоры начинались со ставки 12%, сейчас же ставка ниже 10%. Кредит будет предоставлен на пять лет. Первый транш составит $75 млн.
       — Осведомленные источники уверяют, что ставка кредита будет 8-8,5% годовых.
       — Очень похоже.
       — Но протокол — еще не деньги.
       — Да. После подписания протокола Москва за свой счет должна будет провести независимую оценку закладываемых объектов, из которых инвесторы выберут те, которые им больше понравятся.
       Это сделано для того, чтобы не получилось так, как с арбатскими "книжками". Инвесторы оценили каждую из них в $85 млн — минимальный годовой доход от аренды. И рассматривали вопрос о предоставлении под их залог $250 млн. Когда же начали проверяться имеющиеся договоры аренды, выяснилось, что доходы со всех трех домов составляют всего $29 млн. То есть почти в десять раз меньше. И большинство действующих сейчас договоров — долгосрочные. Так что здесь город существенно недобирает доходов. То есть за арбатские "книжки", которые все равно пойдут в залог, город сможет получить всего $29 млн.
       Что касается Манежной площади, то инвесторов она не заинтересовала из-за большого срока окупаемости, хотя столичные власти предлагали в залог пакет акций Манежа.
       — Что еще выступит залогом кредита?
       — Залогом выступят акции гостиниц и офисных центров, помещения, которые снимаются иностранными гражданами. Если Москва не сможет обслуживать кредит, то иностранные компании будут оплачивать арендную плату за рубежом, а не в Москве.
       — Чем будет заниматься гарвардская группа в ближайшее время помимо ипотеки в Москве?
       — Нам еще и в Москве дел хватит: по сути, работа над ипотекой только начинается. Сейчас мы осуществляем техническую помощь столице в практическом запуске системы и осуществляем пропаганду ипотеки среди широких слоев населения. Например, к концу лета выйдет брошюра "Ипотека шаг за шагом". Также нужно срочно решить вопрос с НДС. Как я уже говорил, Инвестсбербанк продал кредиты Банку Москвы. И, по идее, должен заплатить 20-процентный НДС. То есть заемщикам в этом случае кредиты достаются не под 10%, а под 30%. Такая ипотека никому не нужна. Насчет уплаты НДС имеется только письмо налоговой инспекции, в котором говорится, что НДС вроде бы можно не платить. Но нужна поправка в законы, а не письмо, которое сегодня действует, а завтра нет. И таких "мелочей" хоть отбавляй.