Правительство Самарской области намерено сделать акцент на строительстве доступного жилья. Застройщики предупреждены: строить нужно дешево и комплексно. Тогда можно будет рассчитывать на поддержку со стороны региональных властей.
В Самаре доступное жилье строится на окраинах: в центре города места для него просто нет
Фото: Игорь Черников, Коммерсантъ
По итогам 2012 года доля жилья экономкласса в общем объеме жилищного строительства в Самарской области составила 62%. Небольшие новые квартиры на окраинах раскупаются весьма охотно: ипотечные взносы по ним меньше, чем стоимость аренды жилья. Опыт Самарской области по возведению малоэтажных микрорайонов с инфраструктурой уже начал тиражироваться в регионах РФ.
Рекомендовано умерить аппетиты
В мае 2012 года в Самарской области сменилось руководство: регион возглавил экс-глава Мордовии Николай Меркушкин. После нескольких месяцев ревизии объектов строительства выяснилось: практически все сметы завышались в среднем на 20%. "Администрации Самары и Тольятти, в том числе с помощью муниципальных предприятий, предстоит строить жилые дома по цене квадратного метра, не превышающей уровень, установленный Минрегионом России. Это позволит за счет федеральных средств последовательно решать проблему аварийного жилья, увеличивать объемы жилищного строительства. Руководителям строительного комплекса нужно привыкнуть, что социальное жилье будет строиться при оптимальной рентабельности",— заявил строителям Николай Меркушкин.
Средняя цена на первичном рынке жилья Самары в 2012 году составляла 44 тыс. руб./кв. м, а на рынке вторичного жилья около 52 тыс. руб. Цена, рекомендуемая Министерством регионального развития РФ, на данный момент для Самары и области составляет 30,9 тыс. руб.
По данным Министерства строительства, в регионе действует целевая программа "Стимулирование развития жилищного строительства в Самарской области". В рамках программы в 2012-2015 годах организациям-застройщикам предоставляется субсидия на строительство коммунальной инфраструктуры для жилья экономкласса. Предполагается, что это может "существенно снизить себестоимость 1 кв. м жилья и тем самым повысить его доступность для населения". Кроме того, в прошлом году началось строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры в новых микрорайонах жилой застройки в Самаре, Отрадном, Похвистнево и в Сергиевском районе.
"До 2015 года планируется построить 11 детских дошкольных учреждений, две школы, подъездные дороги. По мере развития новых проектов жилищного строительства количество социальных объектов будет дополняться и увеличиваться, тем более что данное направление имеет поддержку из федерального бюджета в рамках федеральной программы "Жилище"",— уточняют в Минстрое.
Вперед, на окраину!
И застройщик, и областные власти сходятся во мнении: строительство доступного жилья в Самарской области возможно лишь при комплексном освоении территорий — такое "строительство города в городе". В центре Самары строить попросту негде: очередная 18-этажка, воткнутая среди "хрущевок", усугубляет и без того плачевное состояние городских коммуникаций, износ которых оценивается в 70%. "Мы будем всемерно поддерживать комплексную застройку новых микрорайонов — "Крутые Ключи", "Южный город", "Волгарь" и других. Дополнительной мерой поддержки жилищного строительства станет субсидирование из областного бюджета части процентной ставки по ипотечным кредитам для учителей, молодых врачей и молодых специалистов аэрокосмической отрасли и автомобилестроения. Министерству строительства нужно значительно усилить работу Самарского областного фонда жилья и ипотеки. Фонд должен стать основным оператором на жилищном рынке, за счет роста объемов строительства влиять на снижение цен",— обозначил новые правила игры губернатор, выступая с посланием в конце 2012 года.
Удачный опыт строительства целых микрорайонов экономкласса, квартиры в которых стремительно раскупаются, в Самаре уже есть. Например, группа компаний "Амонд" строит жилой район "Волгарь" в Куйбышевском районе Самары в рамках федеральной целевой программы "Жилище". Площадь территории под застройку — 118,01 га, общий объем строительства — 1,394 млн кв. м, из них жилье — 1,112 млн кв. м, остальное — объекты соцкультбыта (анонсировано появление школ, детских садов, станции скорой помощи, поликлиники, торговых центров, культурно-разлекательного комплекса, стадиона и конноспортивной школы). Район рассчитан на 37 тыс. жителей. "В основе планировки — квартальный принцип застройки, позволяющий вводить объекты в эксплуатацию поэтапно — пусковыми комплексами. В 2010-2011 годах сдана первая очередь строительства, общей площадью более 100 тыс. кв. м. В 2013-2014 годах в планах возведение и ввод в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м жилья, ряда объектов коммунальной и социальной инфраструктуры",— пояснили в строительной компании. Стоимость квадратного метра жилья в "Волгаре" начинается от 30 тыс. руб.
Микрорайон "Крутые Ключи" признан лучшим проектом комплексной малоэтажной застройки в России
Фото: Игорь Черников, Коммерсантъ
Но крупнейшим и наиболее успешным проектом по комплексному освоению территорий является "Кошелев проект" (комплексная малоэтажная застройка с развитой социальной инфраструктурой) — микрорайон "Крутые Ключи". Проект реализует самарская строительная корпорация "Авиакор". "Идея строительства малоэтажного жилья подсказана опытом застройщиков Европы и США. Вопреки расхожему мнению, за рубежом абсолютное большинство жителей выбирает именно малоэтажное жилье. Мы полагаем, что и в нашей стране будущее за малоэтажкой",— настаивают в СК "Авиакор". В компании убеждены, что им "удалось создать универсальную модель комплексной жилой застройки для тиражирования в регионах РФ". Может, и звучит это излишне амбициозно, но факт остается фактом: с аналогичным проектом компания уже вышла в Калугу и ведет переговоры с властями семи регионов.
Идея, реализуемая "Авиакором" в "Крутых ключах", приглянулась и федеральным чиновникам. Проект был признан лучшим проектом комплексной малоэтажной застройки в России, компания получила награды от министра регионального развития РФ Игоря Слюняева и председателя Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Константина Цицина.
Микрорайон "Крутые Ключи" расположен в Красноглинском районе Самары, общая площадь застройки составляет 160 га. Уже построено более 500 тыс. кв. м, 10 тыс. квартир из запланированных 16 тыс. Всего в микрорайоне будет жить более 45 тыс. горожан. "Мы начали возводить его с нуля в 2010 году, и сегодня там уже проживают 30 тыс. самарцев. В 2014 году мы планируем завершить строительство. Задачи на 2013 год — построить 250 тыс. кв. м жилья в Самаре",— говорят в "Авиакоре".
Стоимость одного квадратного метра "Крутых Ключах" — от 31 950 руб., по данным компании, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью 55 кв. м. Сумма ежемесячного ипотечного платежа в среднем 8 тыс. руб., и это, конечно, один из факторов, который привлекает покупателей. Ведь платить за собственное жилье гораздо выгоднее, чем арендовать жилплощадь за такую же, а порой и более высокую плату. Для сравнения, стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Самаре в зависимости от района составляет 12-18 тыс. руб. в месяц.
В "Волгаре" около 70% квартир приобретаются посредством ипотечных программ, в "Крутых Ключах" — порядка 60%. По данным ЦБ РФ, в Самарской области за семь месяцев 2012 года выдано 11,7 тыс. жилищных кредитов на сумму 12,6 млрд руб. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Средний размер кредита — около 1,1 млн руб.
Жилье со скидкой, земля в подарок
Механизм удешевления жилья не так давно появился и на федеральном уровне. В июле 2012 года был принят ФЗ N118, он регламентирует новую схему проведения земельных аукционов для строительства жилья экономкласса. Заниматься этим будет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Схема в общем-то весьма проста: торги проводятся не на повышение стоимости земельного участка или права его аренды, а на понижение цены квадратного метра жилья экономкласса. Торги начинаются со стоимости одного квадратного метра, установленной Минрегионом РФ (30,9 тыс. руб. для Самарской области). Кто предложит максимальную скидку, тот и получает земельный участок бесплатно, но обязуется построить на нем жилье и продать по цене, заявленной в ходе аукциона. В Самарской области такие торги пока не проводились, однако подготовительная работа к ним уже началась. Так, например, известно, что региональный Минстрой с Фондом РЖС работают над "оптимизацией земельных участков Министерства обороны РФ на территории Самарской области". В Самаре и пригородах таких участков 15, общая площадь намечаемых к освоению земель составляет 522 га.
В целом же, по оценкам правительства Самарской области, потенциально возможные площадки для их комплексного освоения имеются в каждом муниципалитете, причем подойдут они в основном под проекты "малоэтажной, в том числе индивидуальной и блокированной жилой застройки". Так, например, для жилищного строительства вполне пригодны 680 га федеральных земель сельскохозяйственного назначения, ранее предоставленные ОАО "Племенной завод "Кряж"", 2 тыс. га в селе Черноречье, 1 тыс. га в поселке Перта Дубрава. Все эти участки в Волжском районе Самарской области, граничащем с Самарой. Есть потенциал развития и в пригороде Тольятти, в Ставропольском районе, на территориях, прилегающих к селам Выселки, Рассвет, Нижнее Санчелеево. Впрочем, в Минстрое признают, что для их застройки сперва предстоит проделать кропотливую работу по переводу земель в другую категорию.