У финансового кризиса есть и положительные стороны. Одна из них — снижение цен на жилье. За прошедшие с 17 августа пять месяцев квартиры потеряли пятую часть своей стоимости. И это еще не предел.
Почему квартиры дешевеют
Историю рынка недвижимости, как, впрочем, и всю российскую историю, теперь делят на "до" и "после" августа 1998 года. У многих потенциальных покупателей деньги "зависли" в умирающих банках, другим просто не хватает средств — доходы среднего класса сократились в среднем на 40%. Особый урон кризис нанес московским жителям, а стало быть, и столичному рынку недвижимости. За время кризиса количество сделок с квартирами сократилось в столице вдвое. Региональным рынкам нанесен не столь существенный урон (см. справку на этой странице).
По данным Московской ассоциации риэлтеров, на одного покупателя сегодня приходится 50 нереализованных квартир. Разумеется, последовало беспрецедентное падение цен на недвижимость: с начала кризиса московские квартиры подешевели на 20-25%.
Объясняется это не только падением спроса, но и резким снижением себестоимости строительства в долларовом исчислении. По словам Владимира Демуры, вице-президента финансово-строительной компании "Конти", при четырехкратном росте курса доллара себестоимость строительства выросла лишь вдвое. В настоящее время квадратный метр типового жилья (П-44) обходится застройщикам в $190, а элитного — в $210-250.
Новые дома никому не нужны
Разумеется, квадратный метр жилья в новостройках еще столько не стоит. Тем не менее прогресс (или регресс — кому как нравится) налицо. По данным финансово-промышленной корпорации "Рескор", цены на квартиры в районах массовой застройки (Бутово, Новокосино, Жулебино, Митино) снизились по сравнению с летними на 20%. Еще полгода назад в Митине готовую квартиру можно было купить по $600-750 за кв. м. Сегодня квартиры с отделкой продаются по $400-450 за метр, а оптом (со сроком ввода во втором квартале 1999 года) их можно купить по $350-380 за квадратный метр.
Андрей Сабуров, директор компании "Московские огни", являющейся дилером московского правительства: "Снизились цены на новостройки и в таких обжитых районах, как Люблино, Марьино, Братеево, Капотня. Сегодня стоимость квадратного метра в типовых домах не превышает $450. Однокомнатную квартиру в практически готовом доме на Бескудниковском бульваре можно купить за $23 тыс., а 'трешку' — за $42 тыс.".
В строящемся элитном доме на Рублевском шоссе (пилотный проект нового высотного кольца Москвы) готовые квартиры будут продаваться по $1,8 тыс. за кв. м. При покупке на стадии строительства квадратный метр обойдется в $1,3 тыс. Квартиры в новом элитном доме на Краснопролетарской улице московское правительство продает по цене 39 520 руб. ($1,7 тыс.) за кв. м. Еще дешевле (по $1 тыс.) собирается распродавать элитное жилье в комплексе на Рубцовской набережной ДСК-1 — до кризиса аналогичные квартиры стоили от $2,5 тыс. до $3,5 тыс. за метр.
Будут ли цены и дальше идти вниз? Эксперты рынка недвижимости осторожны в прогнозах. Некоторые считают, что в ближайшие полгода цены на новые квартиры снизятся на 10%. Их оппоненты утверждают, что новостройки подорожают на 3-5% вследствие сокращения объемов нового строительства. По данным департамента строительства Москвы, за второе полугодие 1998 года в столице введено в строй новых домов на 80% меньше, чем за аналогичный период 1997 года.
И изменений к лучшему в ближайшее время не предвидится. Например, в Митине в 1999 году новых стройплощадок осваивать не будут. Крупнейший в Москве ДСК-1 отказывается от планов строительства за пределами МКАД — он будет заниматься только сносом пятиэтажек и точечной застройкой в обжитых районах города. В управлении перспективного развития правительства Москвы называют новые адреса районов массовой застройки: планируется вести активное строительство в Южном Бутове и Куркине. Однако Юрий Лужков считает, что без развития ипотеки прежних объемов строительства город не потянет. Ясно, что в ближайшее время бурного расцвета ипотеки ждать не приходится. Стало быть, образование временного дефицита нового жилья вполне возможно. Но это произойдет лишь после того, как будут достроены и распроданы все уже заложенные дома. А до тех пор цены на квартиры в новостройках будут падать.
Владельцы квартир беднеют с каждым днем
Обвал цен на рынке новостроек привел к снижению цен и на вторичном рынке. Но здесь, по словам Сергея Жидаева, директора Московского центрального агентства недвижимости, падение цен менее заметно. В отличие от строителей частные собственники не могут быстро переориентироваться и держат цены до последнего. Им трудно смириться с тем, что купленную, к примеру, два года назад за $50 тыс. и отремонтированную квартиру теперь приходится продавать за $40 тыс. Цены на вторичном рынке снизились на 5% в престижных районах (метро "Университет", проспект Мира, Сокол) и на 15% — в панельных домах в районах Бирюлева, Бибирева, Выхина, метро "Петровско-Разумовская", "Пражская", "Красногвардейская".
Например, цена 150-метровой двухкомнатной квартиры на улице Удальцова снизилась c $357 тыс. до $350 тыс. "Двушка" на Волжском бульваре площадью 60 кв. м, выставленная на продажу в декабре за $39 тыс., до сих пор ждет покупателя, несмотря на то что сегодня ее предлагают уже за $35 тыс. Потеряли былую популярность квартиры в таких районах, как Строгино, Крылатское и Октябрьское поле. Так, цена двухкомнатной квартиры снизилась в среднем с $72 тыс. до $68 тыс.
Елена Балакина, исполнительный директор компании "Московские огни-Мегапир": "Сейчас выигрывает тот продавец, который не упорствует и готов пойти на уступки. В этом случае квартира продается быстрее, и за эти же деньги можно купить квартиру большей площади. Такую возможность не стоит упускать — при стабильном состоянии рынка ее может не быть".
Соответственно, покупателю нужно торговаться и максимально сбивать цену. Если раньше можно было выторговать самое большее 4-5% скидки, то сейчас вполне реально добиться и дисконта в 15%. Риэлтеры считают, что дальнейшее снижение цен на вторичном рынке будет незначительным. По их прогнозам, к сентябрю-октябрю 1999 года цены на "сталинские" и панельные дома улучшенной планировки снизятся на 10-15% по сравнению с нынешними. Такое же снижение цен на квартиры в пяти- и девятиэтажных домах произойдет уже в мае 1999 года. Так что нынешний год — самое удачное время для сделок с недвижимостью. Покупателям удастся решить квартирную проблему, затратив минимум средств. Продавцам же следует поторопиться, чтобы продать свою квартиру подороже.
ИНГА Ъ-ЗАМУРУЕВА