В конце 2012 года ИД "Коммерсантъ" совместно с Jones Lang LaSalle и KPMG провел заседание Санкт-Петербургского ритейл-клуба "Предупрежден — значит вооружен. Новые риски ведения бизнеса и особенности арендных отношений в ритейле". Участники обсудили актуальные проблемы в области налогообложения в сфере ритейла и практические подходы к их решению, тренды формирования арендных ставок в торговых центрах, трудные вопросы при заключении договоров аренды встроенных помещений, а также налоговые аспекты при осуществлении проектов по открытию магазинов в строящихся торговых центрах.
Екатерина Бурлянд, директор отдела налогового и юридического консультирования KPMG, рассказала о проблемах в области налогообложения в сфере ритейла. "С моей точки зрения, сфера ритейла в 2012 году была лидером по количеству налоговых споров. И по количеству эпизодов, и по суммам. В ряде споров налоговые претензии исчислялись в миллиардах рублей", — говорит она.
По словам госпожи Бурлянд, одна из наиболее важных налоговых тем 2012 года была связана с исчислением НДС у ритейлеров и их поставщиков в случае предоставления бонусов и скидок, связанных с объемами реализации. Данные споры возникли в связи с выводами, которые Высший арбитражный суд РФ (ВАС) изложил в постановлении по делу "Дирол Кэдбери", а затем — по делу "Леруа Мерлен Восток". В частности, по мнению ВАС, бонусы и другие виды вознаграждений (вне зависимости от порядка их предоставления), выплачиваемые продавцами товаров и непосредственно связанные с поставкой товаров, являются формой скидок и влияют на налоговую базу по НДС. Следовательно, при предоставлении бонусов покупателю изменяется стоимость товаров, при этом поставщик должен уменьшить НДС к уплате, а покупатель должен скорректировать вычет входящего НДС, который уже был предъявлен к возмещению. Таким образом, в случае получения бонусов (вознаграждений) торговые компании столкнулись с тем, что правильность расчетов их вычетов по НДС оказалась под вопросом. "В настоящее время для корректировки изменения стоимости товаров действующим законодательством предусмотрены корректировочные счета-фактуры. Однако на практике применение данного механизма влечет огромный объем дополнительного документооборота, — продолжает эксперт. — Вопрос учета бонусов, зависящих от объема продаж, можно было бы решить посредством внесения изменений в налоговое законодательство. В настоящее время торговым компаниям следует проанализировать существующие договорные отношения с поставщиками и применяемый документооборот в отношении бонусов на предмет возможности внесения изменений для снижения рисков по налогам".
Выступление продолжила Анна Лапченко, ведущий консультант отдела стрит-ритейла Jones Lang LaSalle, которая рассказала о ситуации на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга и трудных моментах в заключении договоров аренды встроенных помещений. "Наиболее ликвидные встроенные помещения расположены на основных торговых коридорах Петербурга. В центральной части города — на Невском проспекте, Садовой улице, Среднем проспекте В.О., Большом проспекте П.С. В децентрализованных локациях — на проспекте Просвещения, проспекте Энгельса, Ленинском проспекте, Московском проспекте. Также, новые торговые зоны формируются вблизи станций метро "Комендантский проспект", "Московская", "Ленинский проспект", "Гражданский проспект". Дополнительный прирост помещений обеспечивает строительство жилья, где первые этажи традиционно отданы под коммерческие площади", — говорит она.
По состоянию на конец 2012 года распределение спроса по типам арендаторов сложилось следующим образом: лидирующие позиции заняли предприятия общепита, их доля рынка в общем объеме сделок составила 41%, банки и продовольственные магазины с долями 16 и 11% соответственно, магазины электроники — 13%. В то же время предпочтения арендаторов зависят от местоположения. Предприятия общепита предпочитают центральную часть города. Продовольственные магазины чаще всего хотят размещаться в децентрализованной части Санкт-Петербурга, зачастую из-за высоких арендных ставок. Кроме того, в центральной части города существуют ограничения по движению транспорта, что делает несколько проблематичной доставку товаров. Если говорить о формате площадей стрит-ритейла, то наиболее ликвидный размер — от 50 до 250 кв. м. Объем сделок на объекты такого формата за 2012 год составил 60% от общего количества. Встроенные помещения площадью 250-500 кв. м. становится все более популярным с точки зрения запросов ритейлеров. Срок экспозиции ликвидных объектов зависит от условий аренды и в среднем составляет от двух недель до нескольких месяцев. Что касается ставок, в течение 2012 года максимальные арендные ставки варьировались от $1,3 тыс. до $3,3 тыс. за квадратный метр для Невского проспекта, от $800 до $1,7 тыс. для Большого проспекта П.С. Как правило, арендодатель и арендатор предпочитают производить расчеты в рублях. Однако встречаются и валютные договоры. В этом случае стороны устанавливают верхнюю и нижнюю планки курсов, чтобы избежать непредвиденных скачков. В среднем срок арендного договора — 3-5 лет. Но сегодня все чаще встречаются договоры и сроком на 7-10 лет. "По долгосрочным договорам существует практика оформления договора для последующей регистрации в Росреестре. Однако если речь идет о регистрации части помещения в аренду, может возникнуть определенный казус. В соответствии с законом о регистрации, в случае регистрации аренды части помещения вместе с договором предоставляется кадастровый паспорт на арендуемую площадь. Если речь идет об аренде части помещения, предоставить кадастровый паспорт на каждую часть площади не всегда возможно. Регистратор, принимая решение о регистрации, обращает внимание на то, как описана эта часть помещения в договоре, можно ли ее идентифицировать как объект аренды. Ранее эта проблема решалась путем графического отображения на плане части площади и указания размера арендуемой площади. Сейчас регистраторы требуют кадастровый паспорт на регистрируемую часть площади, так как самостоятельное согласование границ передаваемой в аренду части помещения не свидетельствует о ее индивидуализации как предмета договора аренды недвижимости. В результате сложилась следующая регистрационная практика: если стороны указывают, что предметом договора является часть площади и эта часть описана в документах органов, осуществляющих кадастровый учет (кадастровом паспорте), как самостоятельный объект недвижимости (с присвоением соответствующего номера на поэтажном плане, указанием площади), тогда часть помещения индивидуализируется регистратором как отдельный объект недвижимости. Если же объект собственноручно выделяется как часть площади, без обмеров, сделанных ПИБом, то такой план вызовет вопросы у регистратора. В таких случаях нужно выстраивать стенку, вызывать специалистов ПИБа, чтобы они выделили эту комнату, как отдельный объект недвижимости", — подводит итоги Анна Лапченко.
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, рассказала об основных трендах в сфере аренды помещений в торговых комплексах и структуре ставок, открыв одну из самых горячих дискуссий на заседании.
"Последние три-четыре года взаимоотношения между арендатором и арендодателем, коммерческие условия, в частности, способ определения арендной ставки (применение фиксированной ставки аренды или процента от товарооборота) — это наиболее живые и актуальные темы на российском рынке. В России чаще всего применяется одна из трех схем расчета арендной ставки на помещение в торговом центре. Первая из них представляет собой использование только фиксированной ставки. Вторая — процент от товарооборота. Третья схема является "миксом" первых двух, то есть ставка аренды торгового помещения складывается из фиксированного показателя и переменной, определяемой объемом товарооборота и равной проценту от выручки, если она превышает определенный уровень. За рубежом используется еще один метод исчисления ставки аренды, который позволяет наряду с фиксированной ставкой использовать два вида процентов от товарооборота. Так, при минимальном товарообороте арендатор платит больший процент, а при достижении более крупного — меньший", — рассказывает она.
По словам госпожи Балмочных, впервые система расчета арендной ставки в торговых комплексах в виде фиксированной платы и процента от товарооборота начала применяться в США во времена Великой депрессии в 1920-30-х годах. "В связи со сложными экономическими условиями большинство торговцев были не в состоянии платить ренту за помещения, и собственники объектов предложили им альтернативную схему оплаты. В Европе подобная система расчета арендной ставки получила распространение с 1980-х годов. В российских реалиях к этой схеме пришли лишь во время кризиса 2008-2009 годов: тогда ее начали применять в вводимых в эксплуатацию торговых объектах Москвы, Санкт-Петербурга и городов-миллионников. Как правило, для международных операторов подобная схема является привычной, поскольку у них есть опыт работы в Европе и США. У российских компаний она вызывает больше вопросов, но мы, как консультанты, стараемся объяснять все плюсы данной схемы: возможность разделить риски низкой посещаемости и доходности объекта между собственником и арендатором, прозрачность ведения бизнеса и открытость информации, а также заинтересованность собственника в привлечении посетителей в торговый центр", — говорит Анастасия Балмочных.
Интересно, что в силу разных причин, в том числе экономических, проценты от товарооборота, используемые для расчета ставки, в России, Европе и США пока отличаются. Так, для США среднее значение показателя процента товарооборота составляет 5,5%, а для Европы — 11%. В Москве средние значения находятся на уровне 10-12%, в Санкт-Петербурге и других городах России — несколько выше. Существует разница и в конкретных сегментах рынка. Так, если для операторов развлечений в США процент от товарооборота составляет 8,9%, то в Санкт-Петербурге подобный показатель может достигать 10%; в сегменте одежды проценты в США будут на уровне 5-6%, а в Москве или Санкт-Петербурге — 10-12% (для помещений площадью до 1 тыс. кв. м).
Следующим выступил Станислав Денисенко, директор группы по разрешению налоговых споров KPMG, который рассказал о судебной практике, связанной с арендой нежилых помещений. "На практике широко распространены случаи, когда арендатор приступает к чистовой отделке помещений конкретных магазинов или ресторанов еще до ввода торгового центра в эксплуатацию при его строительстве застройщиком. У торгового центра есть определенное позиционирование насчет того, что он должен открыться со всеми своими арендаторами единовременно, чтобы генерировать кумулятивные покупательские потоки. Зачастую эти отделочные работы, которые делают арендаторы, достаточно масштабны по инженерии и денежным затратам. До определенного момента, всем было понятно, что это делается в рамках возникающих арендных отношений, и суды для налоговых целей рассматривали соответствующие расходы как вложения в арендованное имущество", — говорит он. Однако ситуация изменилась два года назад в связи с гражданским делом компании "Премьер". "Один из арендаторов в рамках предварительного договора аренды до регистрации права собственности арендодателя на здание торгового центра выполнил отделочные работы, однако впоследствии не смог платить арендную плату, в связи с чем договор аренды с ним был расторгнут. Этот арендатор потребовал в суде от арендодателя возвратить всю стоимость отделочных работ как неосновательное обогащение. Несмотря на то, что обычно при окончании/расторжении договоров аренды помещения возвращаются арендодателю только после демонтажа произведенной арендатором отделки, в этом случае помещение было принято арендодателем с отделкой, что и повлекло негативные для арендодателя последствия. С арендодателя было взыскано неосновательное обогащение", — рассказал господин Денисенко.
По его словам, на основании дела компании "Премьер" налоговая инспекция решила: поскольку право собственности на торговый центр еще не зарегистрировано, не может быть объекта аренды. Значит, нет арендных отношений, а, следовательно, и капитальных вложений в арендованное имущество (прямо предусмотренных Налоговым кодексом), тоже нет. "Однако арендатор осуществляет какие-то действия в помещении, но в рамках каких отношений? Раз, по мнению инспекции, арендных отношений быть не может, арендатор осуществляет подрядные работы в интересах арендодателя как застройщика. Когда госкомиссия осуществляет приемку здания, она посещает все помещения и определяет, соответствует ли объект проектной документации, в том числе в части безопасности. По мнению налоговой, госкомиссия не выдала бы разрешения на ввод помещений в эксплуатацию, если бы на момент осмотра в них не была выполнена отделка (в том числе пожарная сигнализация, вентиляция). Следовательно, по мнению инспекции, отделочные работы проводятся арендатором как его участие в "достройке" торгового центра, что приводит к возникновению у арендодателя внереализационного дохода от безвозмездно полученных работ, а также увеличению у него базы по налогу на имущество. Таким образом, инспекция искусственно перераспределяет учтенные объекты налогообложения между добросовестными налогоплательщиками, что приводит к налоговым доначислениям для обеих сторон. Парадоксально, но эта логика в последнее время поддерживается некоторыми арбитражными судами Московского округа, хотя такой подход в перспективе ведет только к падению налоговых поступлений и общему снижению эффективности экономики, поскольку громадные инвестиции предлагается заморозить до регистрации права, для чего иногда требуются годы. В это время торговый центр будет простаивать, а налогооблагаемые доходы будут возникать значительно позднее", — резюмировал господин Денисенко.