Сумма выданных ипотечных кредитов на юге России
с начала ноября 2011 года
до начала ноября 2012 года выросла в полтора раза. Низкие ставки по кредитам и увеличившиеся темпы жилищного строительства позволили рынку в прошлом году приблизиться
к докризисным показателям и сохранить высокие темпы роста в 2012 году. Вместе
с тем, по прогнозам банкиров, повышение ставок ипотечного кредитования во втором полугодии замедлит темпы роста в следующем году
до 20–30%.
Ипотека перегнала докризисный год
В Южном и Северо-Кавказском федеральных округах,
по данным Центробанка России, с января по октябрь 2012 года было выдано 13,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму
22,3 млрд рублей. По сравнению с 10 месяцами 2011 года число кредитов выросло на 38,7%, а их сумма увеличилась больше, чем в полтора раза. В Краснодарском крае за это же время сумма выданных ипотечных кредитов увеличилась на 45% — до 19,2 млрд рублей, в Ростовской области она составила почти 14,7 млрд рублей (плюс 39%). Самые высокие темпы роста — 66% — показал Ставропольский край,
в котором за 10 месяцев 2012 го-да ипотечных кредитов было выдано на 9,95 млрд рублей.
— В докризисные годы количество банков, занимающихся ипотечным кредитованием, было меньше, чем сейчас. Быстрое восстановление цен на недвижимость увеличивало спрос и, естественно, интерес банковского сектора к ипотечному кредитованию, поэтому рост объемов кредитования обеспечен определенной стабилизацией экономической ситуации
в России, а также отчасти отложенным спросом, действием государственной программы поддержки рынка жилищного кредитования и активизацией банков в области представления ипотечных кредитов,— пояснила управляющий филиалом «Газпромбанка» в Ростове-на-Дону Ольга Огурцова.
Некоторые банки, работающие в южных регионах, заявили о двукратном увеличении числа ипотечных займов. Так, «ВТБ 24» в Ростовской области
за 11 месяцев 2012 года выдал
в 2,3 раза больше кредитов на приобретение жилья, чем за тот же период прошлого года.
В банке «Кубань Кредит» за это же время рост числа ипотечных займов составил 193%. В Юго-Западном банке Сбербанка России сумма выданных за 10 месяцев 2012 года жилищных кредитов превысила 16 млрд рублей — это на 30% больше, чем в январе–октябре 2011 года.
— В 2011 году российский ипотечный рынок вышел
на докризисный уровень и стал рекордным по количеству
и объему выданных кредитов за все время развития ипотеки. Мы в своей работе видим
эту тенденцию очень отчетливо. Ипотечный портфель Россельхозбанка вырос с начала
2011 года в 2,8 раза, при этом портфель Ростовского филиала за этот же период увеличился
в 4 раза,— комментирует директор Ростовского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Игорь Пятигорец.
Средний размер ипотечного займа в южных регионах в 2012 году увеличился незначительно — на 100–150 тыс. рублей.
В Ставропольском крае он составляет около 1,16 млн рублей, в Ростовской области и Краснодарском крае колеблется в пределах 1,4–1,5 млн рублей.
Новое влечет
Все больше ипотечных кредитов заемщики привлекают для покупки жилья в новостройках. Как сообщил директор регионального центра «Южный» ЗАО «Райффайзенбанк» Дмитрий Шахметов, сейчас наблюдается достаточно большая активность на первичном рынке, многие заемщики предпочитают приобретать квартиры
у застройщиков.
— В южном регионе в текущем году по сравнению с 2011 годом значительно увеличилось количество ипотечных сделок на приобретение жилья в новостройках, что обусловлено развитием комплексной жилой застройки, например, микрорайона Ливенцовский и ЖК «Норд» в Ростове-на-Дону,— прокомментировала управляющий Ростовским филиалом Банка «Возрождение» Яна Гамалей.
В банке «Кубань Кредит» отмечают, что доля ипотечных займов, выданных на покупку жилья в строящихся домах, стабильно растет в течение нескольких лет.
— Если еще в 2006 году она
в общем объеме выданных жилищных кредитов составляла всего 7%, то сегодня эта цифра достигла уже 24%. Жители Краснодарского края все в большей мере приобретают жилье на стадии строительства по ценам гораздо ниже, чем на вторичном рынке,— пояснил начальник управления розничного кредитования банка «Кубань Кредит» Александр Пышной.
Заместитель директора Краснодарского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Елена Аболонкова, отмечает, что увеличение количества строящихся объектов недвижимости сейчас является одним из важнейших факторов роста рынка ипотечного кредитования.
Покупатели с кредитами
Девелоперы, в свою очередь, отмечают высокий процент продаж жилья при использовании ипотечных кредитов.
— Доля ипотечных сделок колеблется в среднем от 20%
до 30%,— сообщил генеральный директор строительной компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.
По словам Жанны Потуриди, начальника отдела продаж
ООО «Деловой мир», в домах, которые возводит компания
в Краснодарском крае, в среднем с использованием ипотечных кредитов приобретается 25% построенного жилья. В ЗАО «ПАТРИОТ» сообщили, что в проектах компании в Ростове-на-Дону 35% продаж квартир приходится на ипотечные сделки. В кубанской «Инвестиционно-строительной компании „Наш город“» 70% жилья покупатели приобретают с помощью ипотечных займов.
— В целом у Группы Компаний ПИК около 30% всех сделок по продажам квартир происходит с привлечением ипотеки. Если рассматривать регионы по отдельности, то процент варьируется в зависимости от региона. Например, в Новороссийске в третьем квартале 2012 года доля ипотечных сделок составила около 20%,— сообщил вице-президент, директор по развитию региональных проектов Группы Компаний ПИК Александр Селюков.
Государство помогает
На рынок жилья все более сильное влияние оказывают различные госпрограммы.
По словам Дмитрия Шахметова, возрастает количество семей, пользующихся материнским капиталом для приобретения квартиры. Руководитель ипотечного центра ОО «Краснодарский» Южного филиала «Промсвязьбанка» Елена Голод подчеркивает, что в 2012 году заметно увеличилось количество покупателей, обладающих различными государственными жилищными сертификатами.
Краснодарский край и Ростовская область традиционно популярны среди отставных военных, которые перебираются сюда на постоянное место жительства после окончания службы. Именно поэтому военная ипотека особенно актуальна в южных регионах, пояснила управляющий операционным офисом «Ростовский» банка «ВТБ 24» Евгения Власова.
— В «ВТБ 24» действует программа, рассчитанная на военнослужащих-участников накопительной ипотечной системы.
Она позволяет получить жилье без привлечения собственных средств. Квартиру и место проживания заемщик выбирает сам,
а государство осуществляет погашение его ипотечного кредита,— сообщила Евгения Власова.
Характерной особенностью рынка ипотечного кредитования на юге, по мнению управляющего Ростовским филиалом «НОМОС-БАНКа» Игоря Нестерова, является повышенный спрос на ипотечные кредиты для строительства или покупки индивидуальных жилых домов с земельными участками.
— Это происходит иногда
в силу традиций, сформировавшихся в южных территориях,
а иногда вызвано просто отсутствием многоэтажного жилья адекватного качества,— пояснила Евгения Власова.
В краснодарском филиале «Росбанка» отмечают, что, по сравнению с остальными филиалами банка в России, в южном подразделении среди ипотечных заемщиков преобладают индивидуальные предприниматели.
— Это, в первую очередь, связано с высоким уровнем развития малого бизнеса, в особенности в агропромышленном комплексе,— пояснила директор филиала «Росбанка» в Краснодаре Сюзанна Подмазова.
Выбирают экономичное
Среди тех, кто берет ипотечные кредиты, популярностью пользуется жилье эконом-класса. Подобных проектов с каждым годом становится все больше. В Ростове-на-Дону и Краснодаре доступным жильем для населения застраиваются целые микрорайоны.
— Устойчивый экономический рост южных регионов формирует потребности населения в доступном и комфортном жилье, что способствует развитию строительства жилья эконом-класса,— считает Александр Селюков из Группы Компаний ПИК.
Андрей Шумеев из «ЮИТ ДОН» уверен, что спрос
на жилье эконом-класса в ближайшие годы будет нарастать. Компания, строившая жилье комфорт- и бизнес-класса,
в прошлом году запустила первый проект экономичного жилья.
— В данный момент
на рынке жилья в первую очередь востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади. За счет относительно небольшой стоимости они интересны как молодым семьям, так и покупателям, которые, в первую очередь, рассматривают квартиры как надежную возможность для вложения средств. Объемы строительства элитного жилья
и жилья бизнес-класса сейчас сокращаются,— пояснил Андрей Шумеев.
Однако он считает, что динамика роста сегмента жилья эконом-класса в ближайшем будущем будет сдерживаться отсутствием предложений недорогих муниципальных земельных участков на рынке.
— Для отрасли серьезную проблему создает то, что
на рынке нет предложений юридически чистых земельных участков, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой. Кроме того, большие затраты на подключение инженерной инфраструктуры, связанные с отсутствием
по отдельным сетевым компаниям утвержденного размера платы за подключение, снижают доступность жилья эконом-класса,— пояснил эксперт, добавив, что доступность жилья «может быть обеспечена только минимизацией стоимости земли и подключений инженерной инфраструктуры».
Рост будет скромнее
Несмотря на положительную динамику рынка ипотечного кредитования, банкиры отмечают несколько факторов, замедляющих темпы роста. Основные из них — это низкие объемы нового жилищного строительства, невысокие
в целом доходы населения при высоких и стабильно растущих ценах на жилье.
— Рынок сдерживает недостаточное количество реализуемого жилья эконом-класса
и рост ставок со второго полугодия 2012 года. Также пересмотрены условия кредитования по программам АИЖК (в среднем ставки выросли на 1 процентный пункт), то есть ценовая доступность ипотеки будет снижаться в условиях ускоряющейся инфляции,— считает Яна Гамалей.— Исходя из этого,
в 2013 году влияние процентных ставок на ипотечный рынок ожидается более ощутимым.
Девелоперы уже сейчас говорят о том, что высокие процентные ставки по кредитам сдерживают как рынок ипотеки, так и первичный рынок жилья.
— Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7–12% по валютным кредитам и 8–14% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок для граждан с уровнем дохода ниже 20–25 тыс. рублей при отсутствии первоначального взноса,— сообщила заместитель директора по экономике и финансам ООО «ИСК „Наш город“» Татьяна Корчагина.
В 2013 году банкиры ожидают продолжение роста рынка ипотеки, но без особых всплесков.
— Сейчас уровень обеспеченности населения страны жильем пока невысок, что обеспечивает объективную потребность в росте рынка. Рост объемов выдачи ипотеки в РФ в следующем году составит 21%,— пояснила Евгения Власова.
Сюзанна Подмазова считает, что в следующем году рост рынка составит около 30%.
— Этот прогноз подтверждается и мнением Банка России, прогнозирующего, в частности, снижение темпов прироста
в розничном кредитовании
с 40–44% до 25–30%. Оснований для более существенного снижения темпов роста или падения, нет,— прокомментировала Сюзанна Подмазова.
Банкиры отмечают, что росту рынка жилищного строительства, а, значит, и ипотечного кредитования в регионах Южного округа будет способствовать традиционно высокий уровень миграции.
— Краснодар — деловая столица Кубани, город, который «берет» на себя основной поток переселенцев из других регионов. Здесь и работа есть, и море недалеко, и квартиру подобрать несложно. 30% жилья,
по оценкам риэлторов, покупают приезжие из других регионов страны и районов края,— сообщила Татьяна Корчагина
из ООО «ИСК „Наш город“».