В 2012 году начало делового сезона на рынке жилой недвижимости пришлось не на сентябрь, а на август. Именно из-за этого, если верить статистике, число сделок с квартирами в Москве в сентябре несколько снизилось. Правда, риэлторы и застройщики снижения спроса не заметили: по их данным, спрос и цены на столичные квартиры растут во всех сегментах рынка.
Стимулирующий пессимизм
По данным управления Росреестра по Москве, в сентябре 2012 года в столице было зарегистрировано 6946 сделок с квартирами, что на 5% превышает показатели сентября 2011 года (6609), но почти на 17% меньше показателей августа 2012-го, когда в Москве было зарегистрировано 8343 сделки с квартирами. Столь сильное снижение количества сделок эксперты объясняют несколькими факторами. Основная причина, по словам сразу нескольких столичных риэлторов, состоит в том, что в августе 2012 года была зафиксирована небывалая активность покупателей, что в итоге не могло не сказаться на показателях сентября.
"В течение всего лета из различных источников поступала информация о грядущем кризисе и ожидающихся проблемах в банковской системе, поэтому многие инвесторы предусмотрительно решили перевести свои сбережения в недвижимость",— рассказывает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов. Зато в сентябре, по его словам, на рынке в основном присутствовали конечные покупатели, которые из-за тех же разговоров о кризисе решили подождать с покупкой квартиры в надежде на снижение цен. Также стимулирующим фактором покупки квартиры в августе были пессимистичные прогнозы по поводу развития ипотечного кредитования: эксперты в один голос утверждали, что осенью ставки будут расти, а доступность ипотечных займов — снижаться, поэтому многие покупатели, не имеющие возможности выложить полную стоимость квартиры, торопились закрыть сделки по доступным ставкам.
Впрочем, многие эксперты с выводами Росреестра категорически не согласны. "Зафиксированное Росреестром снижение числа сделок не говорит о снижении спроса. Аналогичная ситуация наблюдается каждый год. Скорее речь идет о технических моментах: между подачей документов и регистрацией существует определенный временной лаг, который находит отражение в количестве регистрируемых сделок по состоянию на тот или иной месяц",— утверждает гендиректор "МИЦ-Недвижимости" Наталья Соломонова.
"Прошедший август продемонстрировал нетипично высокую для этого времени года покупательскую активность, но, несмотря на эту активизацию, спрос сентября не превысил показателей августа и остался в существующих границах",— отмечает советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. "На рынке недвижимости Москвы сохраняются и набирают силы тенденции, сформировавшиеся в конце лета. И это тенденции к росту. В сентябре средние цены выросли на 1,2-1,5%. А по итогам третьего квартала рост превысил 3,5%. При этом темпы роста цен(+2,5%) на недорогие квартиры продолжают оставаться стабильно высокими относительно объектов в более высоких сегментах: бизнес-классе и элитном жилье. На вторичном рынке в сегменте экономкласса повышенным спросом пользуются однокомнатные квартиры в панельных домах, к некоторого рода сюрпризам можно отнести рост спроса на трехкомнатные квартиры",— рассказывает гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов. "По сравнению с прошлым годом сентябрь текущего года показал существенный рост сделок как на рынке новостроек, так и в сегменте вторичного жилья. И сейчас уже с уверенностью можно говорить о том, что этот год в целом будет значительно превосходить прошлый по объему продаж. Такое оживление объясняется в первую очередь тревожными ожиданиями новой волны кризиса",— добавляет гендиректор "Домус-Финанс" Павел Лепиш.
Рост на всех рынках
По оценкам аналитиков Est-aTet, в сентябре с окончанием сезона отпусков и началом деловой активности спрос и предложение на рынке новостроек и на вторичном рынке увеличились: рост спроса составил порядка 10% по каждому из рынков. "Увеличение спроса на вторичном рынке обусловлено выходом новых предложений в различных ценовых сегментах после августа, люди снова выставляют квартиры на рынок после возвращения из отпусков",— комментирует руководитель аналитического центра Est-aTet Денис Бобков.
"Сегодня мы наблюдаем классическую сезонную ситуацию, при которой квартир на рынке становится больше. Высокий спрос на жилье уравновешивается новым предложением, выходящим на рынок. По-прежнему высок спрос на качественные квартиры в современных домах. Несмотря на то что на рынке возросло предложение многокомнатных квартир, наиболее ликвидными остаются одно- и двухкомнатные варианты",— подтверждает гендиректор "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.
По словам управляющего партнера Spencer Estate Вадима Ламина, если судить по количеству обращений с целью покупки квартиры, то их количество выросло по сравнению с августом на 16,3%, а обращений от собственников с целью продажи квартиры — на 7,2%. "Причинами сентябрьских активных продаж стали начало делового сезона, возвращение из отпусков людей, участвующих в принятии решения о покупке, а также выход на рынок осенью ряда новых интересных проектов во всех сегментах рынка недвижимости",— подытоживает вице-президент "Химки-Групп" Дмитрий Котровский.
Вслед за спросом немного подросли и цены. "Осенний сезон на вторичном рынке в Москве открылся небольшим ростом цен — на 1%, до 181,9 тыс. рублей за квадратный метр. При этом стоимость наиболее дешевого жилья класса "эконом-минус" незначительно выросла — на 0,2%, до 151,2 тыс. рублей, качественные предложения в сегменте "эконом-плюс" увеличились в цене на 1%, до 163,9 тыс. рублей. Квадратный метр бизнес-класса подорожал на 1,4%, до показателя 206 тыс. рублей",— подсчитал руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов.
"Средняя цена предложения столичных квартир за месяц выросла на 1,9% и составила 205,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Максимальный рост средней удельной цены предложения (более 2%) в сентябре зафиксирован в сегменте многокомнатных квартир (3 и более комнат), на квартиры среднего и бизнес-классов в монолитных и монолитно-кирпичных домах повышенной комфортности. Подорожало предложение вторичного жилья в ЦАО Москвы — на 2,5%",— приводит свои данные Алексей Шленов. На первичном рынке, по данным "НДВ-Недвижимости", цены выросли на 1% и достигли 178 тыс. рублей за 1 кв. м.
Приблизительно на столько же, по данным директора по маркетингу компании Urban Group Леонарда Блинова, подорожала недвижимость на первичном и вторичном рынках Московской области. "По итогам сентября 2012 года средневзвешенная цена первичного предложения в ЦАО увеличилась на 2,48% и составила $16 500. Цена вторичного рынка осталась без изменений — $21 150",— говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. Скорее всего, по консолидированному прогнозу экспертов, при сохранении текущей макроэкономической ситуации до конца года существенных изменений спроса и цен на квартиры во всех сегментах в столице не предвидится, а рост цен будет плавным в пределах инфляции.