У нас появился шанс купить московскую квартиру почти вдвое дешевле рыночной цены.
Нет, это не новогодняя распродажа. Просто на рынке появилась недвижимость, которую московское правительство передало своим подрядным организациям в счет погашения долгов. А те, в свою очередь, продают его по дешевке.
Как всякий сюрприз, этот праздник дешевого жилья не будет длиться вечно. По мнению риэлторов, недорогие квартиры закончатся к середине января. И после того, как будет продана последняя из них, цены на московскую недвижимость вновь вернутся на прежний уровень.
Почему квартиры подешевели
Вы хотите купить парочку новых московских квартир по цене одной? Сегодня это вполне реально. Потому что на московский рынок "выброшено" большое количество квартир, подешевевших в среднем на 15%.
Обычные московские новостройки в привычно далеких районах: Митино, Бутово, Внуково, Жулебино и Ново-Косино, которые вчера продавались по 750-800 долларов за метр, — сегодня стоят... не более 700 долларов.
После недолгих выяснений причин столь заметного спада, обнаружилось, что подешевели не все квартиры, а только те, что московское правительство передало в порядке взаимозачетов организациям-подрядчикам: строителям за построенные дома, "Мосводоканалу", "Мосэнерго" и "Мосгортеплу". Само собой, строителям и прочим подрядчикам деньги куда как нужнее квартир. Вот они и пытаются сделать с квартирами то, что не удалось городским властям — продать их.
Конечно, проблемы городской казны нас с вами касаются очень мало. Но вот что вы скажете относительно возможности заняться квартирными спекуляциями? А именно такая возможность у нас появилась впервые за последние два года (после окончания квартирного бума). Ведь как только дешевые квартиры закончатся, а произойдет это, по мнению продавцов, не позднее конца января, цены на первичном рынке жилья вновь поднимутся до прежнего уровня.
Насколько дешево продаются квартиры
В то же время на московском рынке недвижимости — застой. И проблемы со сбытом испытывают даже профессиональные риэлторы. Соответственно, единственное, чем организации-подрядчики могут привлечь покупателя, — это ценами. Точнее, их снижением.
Анатолий Францев, генеральный директор "РЕАЛ Мосводоканалстрой": "В этом году часть своего долга — 95 миллиардов рублей — московское правительство отдало нам квартирами (эта сумма соответствует 460 двухкомнатным квартирам площадью по 60 квадратных метров). Понятно, нам деньги нужнее, поэтому мы даже не оформляем эти квартиры в свою собственность, а сразу продаем их, причем ниже рыночной цены".
Надо сказать, что подобные распродажи не раз помогали городским властям избавиться от нераспроданных квартир.
Так, весной нынешнего года проводился месячник продажи дешевых муниципальных квартир (см. "Деньги" #11, 1996).
Помимо этого, городское правительство ввело скидки на муниципальные квартиры. Жителям Москвы и Московской области квартиры стали продавать на 15% дешевле. Затем подешевели квартиры на первых этажах (15%), на последних этажах и на вторых над нежилыми помещениями (10%). Кроме этого, бесквартирным военнослужащим квартиры стали продавать со скидкой в 25%.
И наконец, нынешняя распродажа началась благодаря постановлению правительства Москвы #419 "О порядке и условиях продажи жилья по свободным ценам". Этим постановлением было разрешено продавать "взаимозачетные" квартиры со скидкой в 15% в розницу. При этом существующие ранее скидки остаются в силе и прибавляются к новой.
Таким образом, если вы москвич и покупаете одну квартиру (на первом или последнем этаже), то максимальная скидка, на которую вы можете рассчитывать, — 45%. Если вы сумеете найти среди родственников военнослужащего и оформить квартиру на него, скидка составит 55%.
Согласитесь, квартира за полцены — от такого предложения трудно отказаться. Особенно учитывая то, что предложение это в своем роде уникально — скоро цены на квартиры вновь поднимутся до прежнего уровня.
Кирилл Агафонов, сотрудник АКА-банка: "Все знакомые хором отговаривали меня покупать квартиру в Ново-Косино, да еще на первом этаже. Я готов был прислушаться к их советам. Конечно, платить 50 000 долларов за квартиру в этом районе, пусть даже трехкомнатную, не хотелось. Но когда я узнал, что квартира продается по льготной цене, решил воспользоваться моментом. С учетом того, что я прописан в Москве и мне дали скидку в 15% (при этом льготная цена квартиры была уже на 15% ниже рыночной), новая "трешка" обошлась мне в 35 000 долларов. А сэкономленных денег хватило на покупку еще и комнаты в коммунальной квартире в Коровино. Которую я, скорее всего, продам или сдам в аренду".
Алексей Залманов, предприниматель, новосел микрорайона Митино: "Осенью этого года я решил продать свою трехкомнатную квартиру в Мытищах. Покупателя не мог найти очень долго. Но когда узнал о том, что квартиры в Москве будут продаваться со скидкой, продал свою "трешку" дешевле, чем хотел — за 28 000 долларов. Добавил всего три тысячи и купил себе такую же по площади квартиру в Москве. Мне кажется, это достаточно перспективная покупка — к середине весны я смогу продать эту квартиру дороже, доплатить и купить уже квартиру в центре".
Стоимость квадратного метра в московских новостройках с учетом скидок.
| Район | цена без скидок ($ за квадратный метр) | цена со скидкой | цена со скидкой для москвичей (без учета скидок за первый и последний этажи) |
|---|---|---|---|
| Митино | 800 | 720 | 600 |
| Зеленоград | 500 | 470 | 400 |
| Кузьминки | 800 | 680 | 560 |
| Ново-Косино | 700 | 595 | 490 |
| Жулебино | 680 | 580 | 480 |
| Яхромская ул. | 780 | 663 | 546 |
| Братеево | 720 | 720 | 612 |
| Марьинский парк | 820 | 697 | 633 |
| Внуково | 920 | 780 | 644 |
| Митино | 855 | 726 | 598 |
Согласитесь, перспектива выгодной сделки стоит того, чтобы поторопиться. Продавцы квартир заинтересованы как можно скорее завершить распродажу. А значит, заработать на сделках с недвижимостью смогут только те, кто успеет приобрести квартиру в дни распродажи.
Как купить дешевую квартиру?
Итак, у кого можно купить дешевую квартиру? Казалось бы, первым делом стоит обратиться к тем, кто получил квадратные метры непосредственно из рук правительства в качестве компенсации за долги. Например, в "Мосинжстрой" и "Мосводоканал". Ведь именно они согласны максимально сбросить цену на муниципальные новостройки. Вынуждены вас огорчить. Организации, которым город передал квартиры, не имеют права сами продавать их физическим лицам. Этим занимаются риэлторы, уполномоченные правительством Москвы.
В общении с риэлторами-дилерами правительства Москвы есть свои "плюсы" и, соответственно, свои "минусы".
Начнем с неприятного. Уполномоченные фирмы торгуют квартирами по ценам, спущенным сверху: межведомственная комиссия Комитета муниципального жилья (КМЖ) совместно с Департаментом перспективного развития Москвы ежеквартально устанавливает стартовую коммерческую цену квадратного метра в муниципальных квартирах. Затем цена пересматривается с учетом скидок.
В результате риэлторские фирмы, получившие квартиры со скидкой в 25%, пять процентов оставляют себе, а к конечному покупателю квартира приходит со скидкой лишь 15-20%.
Людмила Овчарова, старший менеджер по продаже компании "ЛВН-Холдинг" (уполномоченного дилера правительства Москвы): "Фирмы-дилеры не могут назначать цены произвольно, и снижать их по желанию клиентов мы тоже не можем. Даже если владеющие жильем организации по доброй воле согласны отдать квартиры дешевле, сделать это не удастся. Такие сделки просто не будут зарегистрированы в Комитете муниципального жилья".
Александр Степовой, генеральный директор агентства недвижимости "БИСТ и К°" (уполномоченного дилера правительства Москвы): "Максимальные скидки предусмотрены для оптовиков, приобретающих 5000 квадратных метров. Но на деле цена зависит от того, насколько организация заинтересована в "обналичивании" квадратных метров.
Например, Сбербанк выставил квартиры в Южном Бутово по 880 долларов за квадратный метр, затем цены были снижены до 650 долларов за метр".
Анатолий Францев, генеральный директор "РЕАЛ Мосводоканалстрой": "Мы переуступаем риэлторам права на квартиры только с тем условием, что они будут их продавать по нашим ценам. Пусть не на четверть, но на 20% дешевле рыночной цены. Например, рыночная цена квадратного метра жилья в Жулебино 750-720 долларов. А мы готовы продавать по 690 долларов".
Еще один безрадостный момент. Поток желающих купить квартиры по льготным ценам уже достаточно большой. По этой причине срок оформления квартир удлинился с двух недель до двух месяцев. Ситуация получается несуразная.
Вы приходите в риэлторскую фирму с платежкой (или с чемоданом наличных денег). А документы на квартиру получаете только через пару месяцев. Согласитесь, не очень приятно находиться в подвешенном состоянии, когда денег уже нет, а квартира еще не оформлена в собственность.
Правда, сами риэлторы считают, что беспокоиться по этому поводу нечего — ни деньги, ни квартира не пропадут.
Татьяна Манаенкова, заместитель генерального директора фирмы "Мосжилцентрсервис", уполномоченной правительством Москвы: "Клиентов сейчас так много, что мы просто не успеваем быстро оформить документы. Но беспокоиться не стоит, потому что за нами — гарантии правительства. Все, кто оплатил покупку, непременно получат свои квартиры".
Гарантии правительства, конечно, несколько скрашивают ожидание. Но что делать, если вы не намерены ждать новоселья месяцами, а хотите сделать все в течение дня?
В этом случае имеет смысл воспользоваться услугами "неуполномоченных" риэлторских фирм. Их услуги обойдутся на 2-3% дороже, зато ключи от квартиры вы получите в течение самое большее трех дней. Правда, при этом никаких гарантий за качество исполнения сделки московское правительство не несет.
Кстати, насчет ожидания. Думаем, каждого потенциального покупателя волнует вопрос, как долго продлится распродажа дешевых квартир.
Казалось бы, ответ очевиден. До тех пор, пока не будут распроданы все площади, полученные организациями за долги. А сколько их, этих площадей? В Департаменте перспективного развития эту информацию назвали совершенно секретной и, естественно, не сказали ни слова.
Однако это обстоятельство не помешало нам воссоздать истинную картину событий, и все тайное стало явным. Дело в том, что каждая из 12 фирм-дилеров получила план по реализации в среднем на 40 миллиардов рублей. Путем несложных вычислений делаем вывод: на рынок выставлено около двух тысяч квартир. А это, как вы понимаете, совсем не много.
Значит, надо поторопиться с принятием решения.Тем более, что такого удобного случая, как утверждают специалисты, больше может не быть никогда.
Сергей Лупашко, президент финансово-промышленной корпорации "Рескор": "Продажа "взаимозачетных" квартир по столь низким ценам — это явление уникальное. Но на вторичном рынке квартиры из-за этого не подешевеют. Это "параллельные" миры: каждый рынок развивается по своим законам. Так что если вы хотите купить квартиру по доступной цене, сейчас самый подходящий момент".
Конечно, покупая дешевые новостройки, рассчитывать на сверхприбыль не приходится. Квартиры в экологически неблагополучных районах Братеево и Марьинский парк, как утверждают специалисты, не подорожают ни при каких обстоятельствах. А новые дома во Внуково, Ново-Косино, Зеленограде и Крюково если и подрастут в цене, то ненамного — всего на 2%-3% за год по причине своей удаленности от московской кольцевой. Так что квартиры в этих районах по окончании распродажи вряд ли можно будет продать даже по тем ценам, по которым их продает московское правительство.
Но где точно можно заработать на этом сезонном колебании цен, так это на новостройках в Митино, Бутово и Жулебино. Там цены, по прогнозам риэлторов, в январе вырастут обязательно.
Инга ЗАМУРУЕВА, Роман ЖУК
Подписи
Несмотря на то, что появились дешевые квартиры, Людмила Овчарова, старший менеджер компании "ЛВН-Холдинг", считает, что не на всех из них удастся заработать. Так, квартиры в Братеево, Зеленограде и Крюково дороже, чем по себестоимости, продать вряд ли получится.
Анатолий Францев, генеральный директор "РЕАЛ Мосводоканалстрой":"Мы готовы снижать цены на квартиры, лишь бы клиент не сорвался с крючка".
Сегодня трехкомнатную квартиру в Митино можно купить за 50 000 долларов. Уже завтра она будет стоить на 10% дороже.
"Взаимозачетные" квартиры в Братеево продаются всего по 649 долларов за квадратный метр.
Двухкомнатная квартира в доме на улице Авиаконструктора Миля подешевела за счет скидок на 5000 долларов.