Торговый комплекс Aura группы компаний "Эталон" ("ЛенСпецСМУ"), простаивавший с момента постройки в 2008 году, частично начнет работать в конце июля. Официальное открытие назначено на сентябрь — октябрь 2012 года, но первый этаж комплекса, где будут размещены "СуперСива", дилер техники для активного отдыха BRP, кафе Carl's Junior, планируется запустить в июле. Мнения специалистов рынка торговой недвижимости разделились: некоторые считают, что ТК удачно расположен и будет пользоваться популярностью, другие пеняют на пробки и отсутствие поблизости метро, полагая, что новая концепция не слишком удачна.
Об открытии комплекса рассказали в компании "Эталон".
Торговый комплекс Aura, построенный на Лахтинском проспекте, изначально был задуман как центр дизайнерских услуг и товаров. Однако в 2011 году ГК "Эталон" объявила о смене концепции ТК, который теперь позиционируется как бутик-центр.
Общая площадь здания составляет 14,5 тыс. кв. м, арендопригодная — 9,5 тыс. кв. м. На сегодняшний день у комплекса уже есть около 30 арендаторов. Как ранее писал "Ъ", участники рынка подсчитали, что за годы простоя "Эталон" мог недополучить около 430 млн рублей арендных платежей. В самой компании объясняют затянувшийся ввод объекта пришедшим в 2008 году кризисом, который повлек за собой отток предпринимателей, занимающихся дизайнерскими работами.
Аналитики также солидарны в своей оценке причин столь долгого простоя.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, считает, что ТЦ долгое время не мог найти арендаторов. "Проблема Aura изначально была в том, что комплекс вышел в кризис, к тому же был ориентирован на очень дорогие торговые бренды в специфическом сегменте дизайна помещений. В то время это направление было не востребовано, поэтому арендаторы отказывались от площадей. К тому же концепция комплекса напоминала расположенный поблизости "Гарден Сити". В итоге собственники изменили концепцию в сторону бутиковой зоны", — говорит госпожа Лапина.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, говорит, что в кризис трудности испытывали даже успешные до кризиса и полностью заполненные ТК. "На реконцепцию центра и формирование нового пула арендаторов ушло время. Долгое время заполнения ТК также связано с весьма неоднозначным местоположением центра. В силу отсутствия метро комплексы, расположенные на транспортной магистрали, в основном ориентированы не на пешеходные, а на транспортные потоки. С одной стороны, Aura находится на крупном транспортном коридоре с интенсивными транспортными потоками — Приморском шоссе. Однако оно весьма загружено, и зачастую машины сталкиваются с сильными затруднениями на дорогах. Кроме того, конкуренция в торговой зоне улицы Савушкина и Приморского шоссе достаточно сильна: совсем недалеко находятся крупные ТК, такие как "Меркурий", "Атлантик-сити", "Питерлэнд", "Подсолнух" и так далее", — говорит он.
Кроме того, господин Пашков отмечает, что нынешняя концепция "бутик — торговый комплекс" в данной локации не слишком удачна. "К имиджу торговых зон товаров класса люкс тяготеют прежде всего центральные магистрали города, такие как Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны, Большая Конюшенная улица. На наш взгляд, конкуренцию с ними ТК "Аура" будет сложно выдерживать. Мы считаем, что удачной для такого места могла бы стать концепция outlet mall — таких на данный момент нет ни одного в городе, а все заявленные проекты находятся на самой начальной стадии развития", — говорит господин Пашков.
Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", считает, что у проекта не самое удачное местоположение, конкурентное. "Концепция, изначально рассчитанная на элитные бутики, менялась несколько раз, в итоге сейчас стройной работающей идеи, которая бы объединяла весь комплекс, не наблюдается. Не самые удачные планировки — большой атриум, маленькие помещения под магазины. По нашим оценкам, возможно, стоило бы увеличить арендные площади под магазины и заполнить центр крупными якорными арендаторами", — высказался он.
С тем, что локация комплекса не слишком удачна, не согласны другие аналитики. По словам Ольги Земцовой, руководителя отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, местоположение объекта вполне хорошее, он стоит в месте с высоким автомобильным трафиком, на Курортном направлении, где сконцентрировано население с высокой платежеспособностью. "В последнее время в этом районе начали концентрироваться продуктовые ретейлеры премиального сегмента: уже функционирует супермаркет "Лэнд", планируется открытие магазинов "Азбука вкуса", "Зеленый перекресток". Несмотря на такое конкурентное преимущество, именно продуктовый супермаркет в этой локации имеет наилучшие шансы. Что касается остальных торговых операторов, то следует отметить, что рынок премиальных торговых центров в Петербурге находится в сложном положении. Это связано с низким уровнем спроса: потребители товаров сегмента премиум совершают основной массив покупок за границей, где ассортимент гораздо шире, а цены — ниже. При этом в городе отсутствует сформировавшийся пул арендаторов сегмента luxury — полностью заполнить ими новый объект достаточно сложно. Видимо, этим можно объяснить затянувшийся процесс ввода ТК Aura в эксплуатацию", — считает госпожа Земцова.
Госпожа Лапина также отмечает, что территория активно развивается, недалеко будет расположен бизнес-центр "Газпрома" в Лахте.
По оценке ASTERA, арендные ставки в Aura могут начинаться от 1,5 тыс. рублей за кв. м в месяц.
По оценке АРИН, на заполненном на 100% первом этаже комплекса ставки начинаются от 2,5 тыс. рублей за кв. м в месяц. "Ставки на втором этаже ниже — 1,8-2 тысячи рублей за квадратный метр в месяц. Здесь еще примерно 80 процентов вакантных площадей. Ставки на помещения на третьем этаже начинаются от 1 тыс. рублей за квадратный метр. Здесь еще практически нет арендаторов", — рассказывает госпожа Лапина.