В условиях ограниченного предложения участков под застройку в центре на московском офисном рынке проявилась новая тенденция — строительство бизнес-парков и бизнес-центров в нетипичных для этого районах, например на востоке и юго-востоке столицы. Чтобы привлечь арендаторов, владельцы таких проектов используют зеленые строительные технологии и предлагают более мелкую нарезку помещений.
По данным компании Colliers International, эта тенденция обозначилась задолго до кризиса в 2006-2007 годах, когда на рынке офисной недвижимости ощущался острый дефицит предложения. В то время большим спросом у компаний-арендаторов пользовались все качественные офисные помещения, а южная, восточная и юго-восточная части Москвы располагали большим количеством площадок, на которых была возможность построить коммерческую недвижимость. Примером этой тенденции в свое время стал такой проект, как "Нагатино i-Land", реализованный на бывшей площадке завода ЗИЛ, а также проект строительства делового района "Метрополия" на территории бывшей производственной площадки завода "Москвич". Впрочем, в отсутствие полноценной поддержки со стороны города редевелопмент бывших промзон не стал по-настоящему массовой тенденцией. Некоторые проекты офисной недвижимости в таких районах были реализованы в рамках программы "Новое кольцо Москвы". Программа также не стартовала, как задумывалось, тем не менее город получил два качественных бизнес-центра в восточной части Москвы: "Прео8" в непосредственной близости от метро "Преображенская площадь" и "Соколиная гора" у метро "Семеновская".
Со временем эта тенденция начала набирать обороты, хотя причина выбора площадок за пределами центра поменялась. "В связи с активной политикой властей по ограничению строительства объектов офисной недвижимости в центральной части города у девелоперов зачастую не остается другого выбора, кроме как устремить свое внимание за пределы ТТК",— объясняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Еще одним фактором являются более низкие затраты на реализацию проектов. В результате с каждым годом появляется все больше проектов бизнес-центров вне центральной части города — в ЮВАО и во многих других районах, например "Линкор" (63 тыс. кв. м, САО), West Park (39 тыс. кв. м, ЗАО), "Двинцев" (58 тыс. кв. м, СВАО), "FASHIONHOUSE Лейпциг" (18 тыс. кв. м, ЮЗАО) и прочие. Однако с этой точки зрения настоящим кладезем для девелоперов являются прежде всего ЮВАО и ВАО. "Исторически Восточный и Юго-Восточный административные округа Москвы отличались большим количеством промышленных территорий и научно-исследовательских институтов",— говорит Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России. Поэтому, по ее словам, эти районы Москвы имеют большой потенциал с точки зрения редевелопмента бывших НИИ и освоения промышленных территорий. Более того, запрет нового офисного строительства внутри Садового кольца может позитивно сказаться на будущем развитии восточной части Москвы, хотя никто и не ожидает появления в этом районе офисных зданий класса А.
На сегодняшний день компании готовы арендовать офисные помещения за пределами бизнес-районов только в том случае, если им предложат более привлекательные коммерческие условия. Как говорит Константин Ковалев, в первую очередь владельцу такого проекта необходимо снизить негативное влияние местоположения, например организовав трансфер до ближайшей станции метро. Во-вторых, использовать возможности, которых лишены многие бизнес-центры, расположенные в центре: сделать хороший паркинг и обеспечить бизнес-центр достаточным количеством машиномест, создать рекреационные зоны и облагородить территорию. Так как инфраструктура за пределами центральной части города развита хуже, такие бизнес-парки могут открыть различные кафе и рестораны, которые впоследствии станут объектом притяжения не только для местных работников, но и для жителей района. Есть и более сложные способы продвижения таких проектов — например, для компаний IT-сектора можно предложить высокую мощность электричества, качественные системы охлаждения и пр. Например, компания Placon Property management в своем бизнес-центре "Синица Плаза" предлагает клиентам так называемые зеленые технологии строительства. По сути, для арендатора это означает снижение расходов на отопление, кондиционирование воздуха, панорамное освещение и т. д. Впрочем, основным приемом таких девелоперов по-прежнему является деление площадей на мелкие блоки — нынче в моде от 50 кв. м.
Как бы то ни было, но, по данным Клавдии Чистовой, восток и юго-восток по-прежнему отличаются самыми низкими ставками по Москве: средняя запрашиваемая ставка здесь составляет $350 за 1 кв. м без учета эксплуатационных расходов и НДС. "На сегодняшний день можно отметить несколько успешных объектов таких как БЦ "Лефорт" и БЦ "Соколиная гора". В основном арендаторами в данном районе являются компании, которых привлекают низкие ставки аренды и для которых местоположение не является имиджевой составляющей",— говорит эксперт. Кроме того, международные компании рассматривают этот район для размещения бэк-офисов — например, в том же центре "Соколиная гора" разместился офис Райффайзенбанка. Однако в условиях невысокой по столичным меркам арендной платы девелоперу приходится обеспечивать прибыльность проекта за счет сниженных затрат. Поэтому, по данным заместителя руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лады Белайчук, чаще всего строят на окраинах те, кто уже владеет участком и имеет разрешения, то есть за входной билет либо уже заплачено, либо он дешевый. "Соответственно, у девелопера есть возможность сдавать дешево — чаще всего это и является основой бизнес-плана такого проекта",— объясняет она. В том числе та же компания Placon владеет множеством промышленных площадок и специализируется на их реконструкции.
Офисные центры, построенные в ВАО и ЮВАО в 2011 году
|
По данным S.A. Ricci.