Рынок загородной недвижимости Московской области по итогам октября продолжил стагнировать: количество обращений покупателей понемногу уменьшалось, цены в большинстве проектов снижались. Наибольшим спросом пользовались дома экономкласса и участки без подряда. А вот крупные сделки покупатели совершать не рискуют, опасаясь дальнейшего ухудшения экономической ситуации в России и в мире.
Понижающий тренд
Рынок загородной недвижимости — один из наиболее восприимчивых к кризису сегментов рынка жилья. Для большинства покупателей загородный дом — это второе жилье, то есть предмет не первой необходимости. Поэтому если городские квартиры пользуются спросом даже в кризис, то интерес покупателей к объектам загородной недвижимости очень чутко реагирует на любые изменения в экономике. По словам экспертов, на рынке загородного жилья уже с лета наблюдается стагнация, которая сначала была связана с сезонным фактором (летом спрос обычно невысок), а затем с ожиданием новой волны кризиса.
"Уже с конца сентября на рынке загородной недвижимости было замечено резкое снижение количества обращений,— говорит руководитель департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.— Народ не рискует совершать крупные покупки, наблюдая за скачками валют. Такое поведение вполне логично: изменение доллара на 1 руб. при двухмиллионном бюджете приведет к потере порядка $60 тыс. Конечно, такие ежедневные перепады тормозили и продавцов, и покупателей. Однако в последнюю неделю октября спрос стал оживать, количество звонков и показов увеличилось". Впрочем, в основном эта тенденция более характерна для рынка дорогого жилья.
По словам гендиректора компании "Вектор Инвестментс" Дмитрия Бадаева, октябрь на рынке загородной недвижимости прошел достаточно активно, заметных изменений по сравнению с сентябрем не наблюдалось; объем рынка постепенно сокращается, так как в нескольких поселках завершились продажи. "В октябре кардинальных изменений на рынке загородной недвижимости не произошло. Если в сентябре мы отмечали резкий скачок спроса на большие и, соответственно, более дорогие земельные участки, то в октябре спрос был равномерным — как на более дорогие, так и на меньшие по цене земельные участки",— соглашается руководитель проекта "АкваВилла" Антон Колядин. "Рынок загородной недвижимости все еще находится на стадии стагнации, продажи остаются на невысоком уровне,— утверждает гендиректор ООО "СКМ Риэлти" Наталья Семенова.— Небольшое количество сделок объясняется тем, что ввиду нестабильной ситуации на финансовых рынках население не готово вкладываться в приобретение недвижимости, свидетельство о праве собственности на которую они получат через год и более". В целом потребительская активность на загородном рынке снижается: за месяц было реализовано на 13% меньше объектов различного формата, чем в сентябре, отмечает руководитель аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.
По оценкам "Инком-недвижимости", в октябре в Московской области в стадии первичных продаж находились 635 организованных загородных поселков, общее число выставленных на продажу объектов — 46 326. Таким образом, за месяц объем предложения практически не изменился, говорит господин Таганов. По его словам, в общем объеме предложения лидируют объекты экономкласса — 83%. Продажи в этом сегменте составили 86% проведенных в Подмосковье сделок, на бизнес, premium и de luxe пришлось 9%, 3% и 2% сделок соответственно. По данным "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость", 70% сделок на рынке проводится в сегменте до 9 млн руб. за домовладение.
Колебания по классам
"Спрос и число сделок сохранялись на уровне сентября (рост имеется лишь по сравнению с летними месяцами), но в конце октября наступило затишье,— говорит Дмитрий Бадаев.— Это связано, с одной стороны, с сезонным фактором (сентябрь и первая половина октября — традиционно пиковый период на загородном рынке, следующий пик, как правило, наступает только весной), а с другой — с ожиданием нового кризиса. Многие откладывают покупку до той поры, пока не прояснится экономическая ситуация. В результате на рынке формируется отложенный спрос, который может превратиться в реальный после выборов в декабре". По словам управляющего директора агентства "Усадьба" Наталии Кац, ситуацию на рынке загородной недвижимости в октябре определило несколько факторов: опасение очередной волны экономического кризиса, колебания основных валют по отношению к рублю и традиционный "несезон". "Предкризисные настроения преобладали в августе--сентябре, а в октябре началась конструктивная работа. Покупатели не просто смотрят — те, кому действительно нужно купить участок или коттедж, его покупают",— рассказывает директор по стратегическому развитию УК "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина.
"Менее подвержен колебаниям экономкласс, бизнес-класс более чутко реагирует на экономические колебания",— соглашается управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов. По его словам, на рынке по-прежнему наблюдаются локальные спады, локальные подъемы. "Это связано с большой нервозностью на международных финансовых рынках. Болтанка сохраняется с августа — люди то бросаются покупать, то резко тормозят. Это очень отражается на рынке "первички": клиенты с трудом принимают решения и даже при внесенном авансе откатывают назад",— говорит эксперт.
Коррекция цен
Такая ситуация уже сказывается на ценах. По данным Дмитрия Таганова из "Инком-недвижимости", средняя полная цена предложения объекта (с землей, если есть) составила в целом по рынку 6,7 млн руб., при этом фактическая цена продажи отмечена на уровне 4,1 млн руб., что на 16% меньше, чем в сентябре. "Наибольшее снижение по стоимости (предложения) зафиксировано для квартир в малоэтажных жилых домах, где цена за месяц скорректировалась примерно на 11%, до 63,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Цена предложения на коттеджи, дуплексы и таунхаусы варьируется от 52 тыс. до 57 тыс. руб. за квадрат. Средняя стоимость сотки земли (без подряда) относительно предыдущего месяца поднялась на 11%, до 181,8 тыс. руб. соответственно",— продолжает господин Таганов. "В некоторых поселках экономкласса, особенно на непрестижных направлениях, цены снизились на 2-6%",— говорит Дмитрий Бадаев.
Кроме того, продавцы, видя снижение спроса, готовы предоставлять клиентам скидки, размер которых в среднем по рынку, по оценкам "Инкома", не превышает 4%. "Самые большие скидки сейчас можно получить в сегменте участков без подряда (около 60% рынка) — до 10-15% в зависимости от объекта",— рассказывает Владимир Яхонтов.
По прогнозам экспертов, в будущем количество новых проектов будет постепенно сокращаться, а рынок — постепенно насыщаться. "Мы ожидаем активизации покупателей в декабре этого года. По прогнозам экспертов, с нового года недвижимость может заметно вырасти в цене",— считает Наталья Семенова. "В ближайшие полгода возможен сезонный всплеск интереса к загородной недвижимости в марте--апреле,— делится своим прогнозом Дмитрий Бадаев.— Также возможна активизация рынка зимой, после выборов 4 декабря, в связи со стабилизацией экономической ситуации и реализацией отложенного спроса, однако многое зависит от притока инвестиций в страну (цены на нефть, вступление России в ВТО), налоговой политики и других факторов".
По словам Владимира Яхонтова, нынешнее затишье на рынке связано еще и с тем, что до выборов большинство коммерческих банков приостановило выдачу кредитов, даже в нарушение своих обязательств, мотивируя это высокими политическими рисками. Достаточно большое количество застройщиков столкнулось с этой проблемой. После выборов, по прогнозам эксперта, ситуация нормализуется, спрос и цены могут начать расти. "Если экономическая нестабильность продолжится, может резко активизироваться покупательский спрос, особенно в сегменте бизнес и de luxe. После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как инструмент сохранения денег она очень эффективна",— заключает Дмитрий Цветков.