Присоединение к Москве новых земель оказалось неожиданностью не только для москвичей и "подмосквичей", но и для самих городских чиновников. В том числе и для тех, которые отвечают за градостроительные планы. Что, в каких объемах и где именно будет строиться на территории новой Москвы, пока еще известно только приблизительно.
Новую Москву нарисуют нескоро
То, что Москва, которая оказалась тесной для 11,6 млн жителей, рано или поздно должна расширить свои границы за МКАД, стало очевидным давно. Но этот процесс так и не начинался из-за разногласий экс-мэра столицы Юрия Лужкова с господином Громовым. С приходом в мэрию Сергея Собянина отношения между столичными и подмосковными чиновниками несколько потеплели. Чтобы как-то снять напряжение со столичных дорог, Москва даже пообещала Подмосковью помогать в строительстве транспортной инфраструктуры. Область, в свою очередь, согласилась передать Москве 500 га на месте бывших полей аэрации в Люберецком районе. В команде господина Собянина даже появилось новое выражение — "сбалансированное развитие Москвы и области". На такое развитие в 2012-2014 годах бюджет столицы готов потратить 2,7 млрд руб. Иначе говоря, все шло к мирной "аннексии" земель ближайшего Подмосковья.
Тем не менее ни столичные чиновники, ни их областные коллеги не ожидали, что форсировать события начнет сам президент. Сразу же после выступления Дмитрия Медведева на форуме в Петербурге господин Собянин в эфире "Эха Москвы" поспешил заверить, что город не утратит столичного статуса. А подмосковный губернатор Борис Громов, находившийся в этот момент в отпуске, некоторое время и вовсе отмалчивался. Далее события развивались в заданном президентом темпе: через месяц господа Собянин и Громов пришли к господину Медведеву уже с готовым предложением расширить границы Москвы на 144 га на юго-западном направлении. Чиновники мотивировали свое решение тем, что этот район практически не урбанизирован, экологически чистый и там же находится правительственный аэропорт Внуково. Впрочем, судя по всему, находящаяся в Саларьево законсервированная свалка не смущает властей.
Де-юре новые территории между Киевским и Варшавским шоссе войдут в состав Москвы до конца года. По крайней мере, на это рассчитывают в мэрии и надеются, что к запланированному сроку депутаты столицы и области утвердят решение о расширении границ Москвы.
С этого момента лихорадка по "большой Москве", наблюдаемая все это время в прессе, вероятно, сойдет на нет, а дальнейшие события будут напоминать уже кадры замедленной съемки длиной в три года. Именно столько времени, по мнению профессора Московского архитектурного института Вячеслава Глазычева, потребуется для разработки проекта планировки, согласования документации и начала застройки новых территорий. Глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин добавляет, что теперь придется пересмотреть ранее принятый генплан развития столицы с учетом новых земель. "Как будет застраиваться новая территория Москвы, станет понятно после утверждения проекта планировки. Скоро мы объявим международный конкурс по отбору проектировщиков",— заверяет вице-мэр и глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. Вице-президент Союза архитекторов России (также занимается подготовкой конкурса) Максим Перов говорит, что интерес в работе по развитию "большой Москвы" уже проявили градостроители и урбанисты из Германии, США и Франции.
Земли под замок
В состав новой Москвы войдет практически весь нынешний Ленинский район, часть Наро-Фоминского и Подольского районов. На присоединяемых землях развернется активная стройка, обещают в столичном стройкомплексе. Именно туда готовы переориентироваться московские девелоперы, которые опасаются сокращения своих объемов строительства из-за ограничений по застройке старой Москвы, введенных командой нового мэра.
По классике жанра в такой ситуации должны выиграть владельцы крупных участков в новой части Москвы: им на присоединяемых территориях, по подсчетам гендиректора "Гео Девелопмент" Максима Лещева, принадлежит около 50 тыс. га. Ленинский район, где сейчас средняя оптовая стоимость земли составляет $5-8 тыс. за сотку, а розничные цены достигают $12-17 тыс., считается самым дорогим направлением после Рублевки и Новой Риги, говорит директор по развитию "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина.
Сразу после объявления новых границ Москвы крупные землевладельцы стали прогнозировать двукратный рост цен на большие участки в том же Ленинском районе. Спустя две недели те же латифундисты и земельные брокеры стали сетовать в социальных сетях о негласном запрете регистрировать сделки по купле-продаже участков свыше 1 га. Подтвердить или опровергнуть эту информацию в управлении Росреестра по Ленинскому району не удалось. Столичные и подмосковные чиновники уверяют, что таких указаний управлению не давали. Но в неофициальных беседах они поддерживают идею временного моратория по сделкам. "Если бы это было бы предпринято в Сочи, то после объявления этого курорта столицей Олимпиады-2014 цены на землю в городе не подскочили бы за ночь в два раза",— приводит пример один из чиновников московского правительства.
Сочинский сценарий абсолютно не выгоден казне. В случае изъятия земель под госнужды властям придется выплачивать компенсацию собственникам по рыночной цене. Впрочем, чиновники придумали законный способ не допустить роста цен на землю в новой Москве. Власти готовятся зарезервировать земли под строительство того же комплекса правительственных зданий, дорог и социальных объектов. У чиновников есть возможность зарезервировать земли, находящиеся в частной собственности, на семь лет. В этот период строить на таких участках запрещено, хотя разрешается переуступать права владения. Но много ли найдется желающих купить обремененные участки? По подсчетам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, под строительство того же "Истеблишмент-Сити" потребуется не более 1 тыс. га.
Стоимость границ
Выбирая новые границы столицы, мэрия, пытаясь минимизировать расходы бюджета на социальную поддержку новых москвичей, выбирала наименее густонаселенное направление, уверен профессор Вячеслав Глазычев. По прогнозам самих же чиновников, после присоединения к Москве новых территорий численность населения увеличится примерно на 250 тыс. человек. Чтобы обеспечить новых москвичей льготами на столичном уровне, по грубым подсчетам экспертов, бюджету Москвы придется увеличить свои общие расходы не менее чем на 30 млрд руб. Между тем городская казна хронически испытывает дефицит: так, на этот год доходы бюджета запланированы на уровне 1,3 трлн руб., а расходы — на 1,5 трлн руб.
Пока чиновники решают, как осваивать новые земли, желающие стать новыми москвичами уже активно начали прописываться в деревнях новой Москвы. Как бороться с возможным увеличением миграционного потока на новые земли, власти пока не очень понимают.