Москва приросла предместьями
слияние
Обилия покупок жилой недвижимости в сугубо инвестиционных целях в Москве не наблюдалось уже несколько лет, со времен начала экономического кризиса. Появление у Москвы новых территорий может подстегнуть подзабытые алгоритмы приращения частного капитала. Риски высоки, но ожидаемая выгода может их компенсировать.
Закос под Москву
Цены на московскую недвижимость всегда отличались от цен на подмосковную, даже если располагались проекты на примерно одинаковых территориях и в целом соответствовали друг другу по статусу, инфраструктуре и этапу строительства. "Разница между недвижимостью в московских районах за МКАД и близлежащих районах Подмосковья весьма ощутима,— рассказывает генеральный директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов и поясняет приведенные данные на конкретных примерах: — Так, сейчас средняя цена за квадратный метр в Южном Бутово (ЖК "Лазаревское") составляет 105 тыс. руб., в то время как в Видном — 81,133 тыс. руб., а в поселке Коммунарка — 80,413 тыс. руб.".
"Лишние" 20-30% можно назвать платой за разрешение причислять себя к москвичам. Неудивительно, что едва девелоперы проектов на присоединяемых к столице территориях почувствовали, что такую опцию покупателям смогут предоставить и они, как цены ломанулись вверх будто на дрожжах. Только за один июль, который вместе с августом должен был бы стать тишайшим для рынка недвижимости месяцем года, многие новомосковские новостройки потяжелели как минимум на 5%, а то и заметно больше.
Так, в микрорайоне "Солнцево-парк" (находится в Ленинском районе в 9 км от МКАД, застройщик — ГК "Мортон") в июне цены выросли на 7%, хотя за предыдущие 17 месяцев реализации проекта средний месячный прирост цен на объекте составлял 2,5%. При этом сам проект продолжает развиваться. На начало августа в микрорайоне полностью завершен монтаж 11 корпусов первой очереди "парка", еще 6 жилых корпусов второй очереди и детский сад находятся на разных стадиях возведения, а продажи ведутся как в уже построенных домах панельных серий П-44Т, П-111М и КОПЭ, так и в тех, строительство которых еще продолжается. Самые минимальные цены здесь составляют 62 тыс. руб. за 1 кв. м. Столько просят за трехкомнатные квартиры площадью 74-79 кв. м. Квадратный метр однокомнатных на 8-10 тыс. руб. дороже.
На сопоставимые с "Солнцево-парком" 7% выросли цены в огромном ЖК "Град московский", состоящем из 26 многоэтажных корпусов. Этот комплекс строится в 7,5 км от МКАД по Киевскому шоссе (застройщик — холдинг МГСН). В ЖК "Коммунарка" (4 км от МКАД по Калужскому шоссе), который реализует компания МИЦ, некоторые квартиры во втором месяце лета подорожали на 13,3%. Но самый максимальный скачок зафиксирован в ЖК "Магистр", который в той же Коммунарке ведет "Экспо-Риэлт" (дочерняя компания "Проминдустрии АГ"). Здесь цены выросли на 18%, достигнув уровня в 75 тыс. руб. за 1 кв. м.
Удачный фальстарт
Ситуацию с ростом цен можно было бы назвать разумной и естественной, если бы не одна оговорка. Сто с лишним тысяч гектаров, раскинувшихся в пределах Большого московского железнодорожного кольца между Варшавским и Киевским шоссе, а также территория Сколково и Рублево-Архангельского в придачу пока не вполне Москва. Новый правовой статус за землями еще окончательно не закреплен, хотя процесс их присоединения к российской столице запущен и обратного хода не имеет. Сейчас эти территории логичнее назвать будущей Москвой или бывшим Подмосковьем. Поэтому всплеск покупательского интереса и логично последовавший за ним рост цен пока стоит объяснять фальстартом. Причем, судя по темпам продаж, фальстарт оказался очень удачным.
Однако ожидать сохранения такой же ценовой динамики в ближайшие месяцы все же не стоит, ведь расширение Москвы перестало быть новостью, первый всплеск эмоций и нехарактерных для рынка недвижимости импульсных покупок поутих.
В следующий раз аналогичная ситуация может повториться через несколько месяцев, а то и лет, когда для этого появятся более объективные предпосылки. Например, будут сформированы детальная концепция развития новых территорий и внятный градостроительный план. А пока цены будут расти более плавно. Например, в уже упомянутом ЖК "Солнцево-парк" прогнозируют, что за оставшуюся часть года жилье в комплексе может подорожать на 10%. То есть войдет в "климатическую" для данного проекта норму 2-2,5% в месяц. Плавно продолжит развиваться и ситуация в жилом районе "Квартал А-101" (это составная часть мегапроекта А-101 по развитию территории вдоль Калужского шоссе), в котором резкого июльского перепада цен не наблюдалось. По информации девелопера проекта компании "Авгур Эстейт", на данный момент в зависимости от очередности строительства и наличия отделки цены здесь колеблются в пределах 63-89 тыс. руб. за 1 кв. м и за первое полугодие 2011 года выросли на 8%. Тех же темпов роста планируют придерживаться и в последующем.
Другой рост
Впрочем, некоторые причины для дополнительной прибавки в цене все же имеются. Одна из них связана с общим объемом строительства на новых территориях города. По сравнению с 215 млн кв. м жилой недвижимости в Москве нынешней на присоединяемых землях жилья немного — 4,5-5 млн кв. м. Зато планы у столичных властей самые амбициозные — со временем это количество превратится в 60 млн кв. м (не считая 45 млн кв. м различных коммерческих площадей). Но это перспектива как минимум следующих 20 лет, а то и полувека, как утверждают московские чиновники. Даже при самых медленных из заявленных темпов освоения территорий ежегодно на них должно появляться не менее 1 млн кв. м жилья, а то и по 3 млн. То есть больше, чем строилось в Москве в самые лучшие годы эпохи "нулевых".
Казалось бы, раз строиться будет много, то и особого повода для быстрого роста цен не возникнет. Однако девелоперы на ближайшую перспективу дают совсем иные прогнозы. "В ближайшие два-три года, пока не решатся все вопросы, связанные с планированием новых территорий и концепцией их освоения, новых проектов здесь можно не ждать — а это недополученные рынком сотни тысяч квадратных метров жилья,— предполагает генеральный директор компании "Мортон-Инвест" Антон Скорик.— На этом фоне возрастает ликвидность проектов в новых столичных границах, реализация которых уже началась, а также всех ближайших к Москве активно строящихся проектов в радиусе до 15 км". Ну, и на ценах происходящее не замедлит сказаться.
Есть и еще одна причина для дополнительного подорожания недвижимости уже в нынешнем и, возможно, следующем году. И связана она не с Москвой новой, а с Москвой старой. "Как мы знаем, московские тротуары сейчас обновляются, а это гигантский объем работ,— говорит директор по продажам компании "Аллтек-Девелопмент" Жанна Потапкина.— Многие заводы в настоящее время работают исключительно на реализацию данного решения, не принимая заказы даже крупных девелоперов. Дефицит вызвал резкий скачок цен на бетон, песок, щебень, да и на арматуру". "Увеличение цен на различные строительные материалы составило 25-30%,— уточняет Виктор Козлов из "Авгур Эстейт".— Что свидетельствует о повышении себестоимости строительства и, как следствие, конечных цен на недвижимость". Поэтому у тех, кто упустил первую волну подорожания новой Москвы, шансы за относительно короткое время заработать на новых территориях Москвы больше, чем на Москве нынешней и Подмосковье в целом, по-прежнему сохраняются.
Малоэтажная столица
Но новая Москва — это не только многоэтажные комплексы. Скорее даже наоборот. Поскольку основные города, расположенные вдоль Варшавского и Киевского шоссе, в состав столицы не позвали, то большинство имеющейся застройки оказалось малоэтажной — как давно построенной, так и новой. По данным компании Vesco Consulting, сейчас здесь ведутся первичные продажи в 62 организованных коттеджных поселках. На включение в состав новых столичных территорий они отреагировали так же, как и многоэтажные жилые комплексы. Например, на 5-7% в начале июля подорожали коттеджи в поселке "Графский лес" (20 км от МКАД по Киевскому шоссе) от компании "Аллтек-девелопмент", а второй виток повышения цен (на 10%) здесь планируется провести в сентябре. Примерно на 7% уже выросли цены в поселке "Певчее" (Киевское шоссе, 16 км от МКАД, девелопер — УК "Абсолют Менеджмент"), на 10-15% — в "Цветочном" (Калужское шоссе, 25 км от МКАД), который ведет та же компания. А в поселке "Есенино" (Калужское шоссе, 18 км от МКАД), которым занимается компания "Ферро-строй", максимальная ценовая динамика составила 25%.
Интересно, что максимальный рост цен пришелся на те проекты, где на реализацию выставлены участки без обязательного подряда на строительство. И эта тенденция наверняка продолжится. Ведь для Москвы большая доля частного жилья в новинку, и спрос на участки, где можно возвести любой подходящий покупателю объект, скорее всего, превысит интерес к остальным видам недвижимости. Правда, пока не понятен план развития новых городских территорий, не ясно, какие земли город будет резервировать под строительство инфраструктуры и по каким ценам при необходимости выкупать их. Поэтому при всей привлекательности инвестиций в новую московскую землю такие сделки пока могут оказаться довольно высокорискованными.
Риски можно отчасти снизить, если правоустанавливающие документы на земельный участок оформлены должным образом. "Если власти Москвы примут решение об изъятии участков, лица, не успевшие зафиксировать свои вещные права (право бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения), то есть право собственности, окажутся в сложном положении,— рассказывает Константин Гуричев, юрист по недвижимости и земельному праву компании Sameta.— Они будут лишены возможности требовать компенсации за изымаемое имущество. Напротив, те, у кого с документами будет все в порядке, помимо компенсации стоимости домов вправе рассчитывать на возмещение стоимости земельного участка, на котором данные дома расположены".
Согласно действующему Земельному кодексу РФ, выкупная цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость, которая на данный момент относительно невысока. Однако включение новых территорий в состав Москвы вызовет рост рыночной стоимости расположенных на ней участков, вслед за которым будет расти и кадастровая стоимость. "Данное обстоятельство напрямую затронет экономические интересы будущих москвичей, которые не поторопятся оформить землю до начала бурного спекулятивного роста рыночной цены на их участки, вызванного возможным первичным ажиотажем вокруг территорий новой Москвы",— говорит Константин Гуричев.
Ожидается и еще одно изменение, связанное с расширением Москвы. "После включения территорий в состав Москвы на них тут же начнут распространяться прописанные в Земельном кодексе правила, касающиеся населенных с пунктов, в которых поживает свыше 3 млн человек,— поясняет юрист компании "Юков, Хренов и партнеры" Светлана Выжанова.— Их суть заключается в том, что в больших городах вместе с оформлением права собственности на землю может быть наложен запрет на строительство и реконструкцию расположенных на этих участках зданий". Это одна из причин, по которой в Москве до сих пор оформить право собственности на участок непросто. При обращении за оформлением права собственности на землю одновременно проверяется и вся документация на строения. И в случае, если имеются элементы самостроя или габариты зданий выходят за пределы "красных линий", в регистрации права собственности на землю может быть отказано. Это еще одна причина зафиксировать все свои права прямо сейчас, не дожидаясь, пока территория начнет называться Москвой.
Таким образом, у тех, кто присматривается к покупке недвижимости на присоединяемых к Москве территориях в инвестиционных целях, есть два пути. Первый — покупать прямо сейчас, пока имеется выбор и пока на этих землях действуют законы переходного периода, не отличающиеся от подмосковных. Несмотря на то что первый ценовой скачок уже совершен, люфт для дальнейшего повышения цен имеется довольно значительный. Второй путь — выждать два-три года, когда на территорию распространятся московские законы, а вместе с ними появятся и новые проекты, и внятные правила игры. Но в любом случае дешевле, чем сейчас, новая Москва уже не будет.