А квартиры перестанут быть роскошью
Виктор Черномырдин поручил Министерству финансов России до конца февраля этого года выделить 225 млрд руб. на формирование уставного капитала Агентства ипотечного кредитования. Так начнется первый в России крупный государственный эксперимент, цель которого — сделать приобретение готового жилья доступным большинству россиян. Рассказывает наш корреспондент ЕЛЕНА Ъ-БАЖЕНОВА.
Рискуют все
В России кредиты под покупку, скажем, квартир доступны сейчас только состоятельным людям. Во-первых, они дорогие — от 25 до 40% годовых в валюте. Если кредит берется, например, на 3 года (на больше обычно не дают), то вернуть придется вдвое больше.
Во-вторых, выдаются, как правило, не ипотечные кредиты в чистом виде, а кредиты под залог квартир с обязательной выпиской всех жильцов. Это означает, что до полного возврата кредита квартира находится в собственности банка.
В-третьих, даже на этих условиях будущий владелец должен сразу заплатить не менее половины общей стоимости жилья. Понятно, что если вторую половину не заплатить в срок, первоначальный взнос теряется вместе с квартирой.
Полноценных же кредитов никто практически не выдает, поскольку риск для банка слишком велик. "Вопрос о возврате жилья в случае, когда заемщик не в состоянии вернуть средства, даже не обсуждается. Суд решает такие вопросы не в пользу банка", — объяснил член совета директоров банка МЕНАТЕП, член правления агентства ипотечного кредитования банка Владислав Сурков.
Российское Агентство ипотечного кредитования станет аналогом американского
Все эти вопросы и должно решить Агентство ипотечного кредитования. Оно создается по аналогии с американским ипотечным агентством Fanny May.
Американское правительство учредило компанию Fanny May, которая за государственные деньги скупала ипотечные обязательства у банков, в 1938 году. Банк или ипотечная компания выдавали частному лицу кредит, а затем перепродавали его Fanny May. При этом компания, выдавшая кредит, сохраняет за собой обязанности по обслуживанию кредита. Fanny May, в свою очередь, передает ипотечные обязательства конечным инвесторам. Раскручивалась Fanny May на государственные средства, но вскоре встала на ноги и стала работать без помощи государства. Основным источником финансирования портфеля ипотечных кредитов служит выпуск долговых обязательств на рынке США: ежегодно облигации со сроком погашения, превышающим один год, продаются на сумму $12-20 млрд. Плюс к этому около $60 млрд находится в обороте в виде краткосрочных обязательств.
Примерно то же самое собирается сделать и российское правительство. Замысел состоит в том, что государство за счет своих средств формирует уставный капитал агентства. Эти средства будут выполнять функцию резервного и первоначального оборотного фонда. Агентство является коммерческой структурой и будет само зарабатывать деньги путем выпуска облигаций.
Затем к программе ипотечного кредитования подключаются коммерческие банки. Какие именно это будут банки, пока не известно, однако к деятельности агентства (в качестве членов правления и наблюдательного совета) уже привлечены сотрудники Сбербанка России, Уникомбанка, МЕНАТЕПа и "СБС-Агро".
Собственно, банки и будут выдавать кредит на покупку жилья. Однако после этого обязательства по возврату кредита передаются в Агентство ипотечного кредитования, которое, в свою очередь, возвращает банку деньги. С этого момента заемщик уже должен возвратить кредит вместе с процентами не банку, а агентству. Банк же продолжает только обслуживать этот кредит и получает доход только за его обслуживание.
"Фактически это будет передача риска на плечи государства. Правительство России пошло на это для того, чтобы стимулировать банки к выдаче кредитов", — сказал Владислав Сурков.
Через год ипотечные кредиты подешевеют вдвое
Для рядовых граждан России появление Агентства ипотечного кредитования может означать удешевление кредитов и увеличение срока, на который они выдаются. К тому же для заемщика отпадет необходимость под выдачу кредитов оформлять квартиру в залог — за банки будет рисковать агентство.
"Конкретных параметров выдачи кредитов населению пока нет. Они будут определены приблизительно через полгода-год, когда агентство и начнет реальную работу. Первоначально кредиты будут выдаваться на короткий срок (до 5 лет. — Ъ). Что касается ставок, то 15% годовых в валюте, я думаю, будет приемлемо для населения", — говорит исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Андрей Сучков.
"Сейчас мы кредитуем покупку готовых квартир под 25% годовых. Причем если ранее кредитовалась покупка элитного жилья, то сейчас мы начинаем кредитовать и покупку квартир в новостройках. Вполне возможно, что через год ставка может упасть до 15% годовых", — прокомментировал Андрей Подколзин, начальник отдела ипотечного кредитования "СБС-Агро", член наблюдательного совета Агентства ипотечного кредитования.