Комплекс "Горки Город" в 40 км от Адлера — самая масштабная олимпийская стройка в Красной Поляне в сфере жилой недвижимости. Собственная квартира или дом в горах — вещь достаточно специфическая и относится к разряду даже не "третьей", а "четвертой" недвижимости (после городской, загородной и зарубежной). Но вот для частного инвестора этот проект обещает быть очень интересным.
Город в цифрах
Это как раз тот случай, когда лучше всего начать именно с цифр. Итак, "Горки Город" расположен на высоте 540 и 960 м над уровнем моря и включает 2488 апартаментов в многоквартирных домах и таунхаусах, 110 частных домов (виллы, шале), 9 гостиниц на 1509 номеров и 54 пентхауса, коммерческую недвижимость (74,5 тыс. кв. м), социальные и культурные объекты (31,7 тыс. кв. м), спортивные и SPA-объекты (27 267 кв. м), а также автостоянки на 1753 машиноместа.
В общем, по всем параметрам это настоящий город с населением свыше 5 тыс. человек со всей возможной и необходимой инфраструктурой и при этом расположенный в горах — тех самых, где будет проходить Олимпиада-2014.
И все это прямо на территории спортивно-туристического комплекса "Горная карусель". В зимний период для отдыхающих "Горки Города" предусмотрено 70 км горнолыжных трасс (6 "зеленых", 8 "синих", 16 "красных" и 6 "черных"), обширные цирки для катания между хребтами горы Аибга на высотах 1500-2200 м, 28 канатных дорог разных типов. Оборудование трасс комплекса установками искусственного оснежения и освещения позволит продлить горнолыжный сезон до восьми месяцев и сделает возможным ночное катание.
Уже сейчас в эксплуатации находится три очереди главного восьмиместного гондольного подъемника между "этажами" на высотах 540, 960, 1450, 2200 м, новый четырехместный кресельный и современный учебный бугельный подъемники, позволяющие поднимать от 1240 до 2200 человек в час, 10 км горнолыжных трасс. К 2014 году "Горки Город" станет сердцем горнолыжного курорта с самой большой протяженностью трасс в Красной Поляне.
Апартаменты в первую очередь
Впрочем, насчет гор надо внести ясность. 540 м над уровнем моря — это, конечно, высоко, но первая очередь "Горки Города" расположена не на горном склоне посреди девственных лесов, а на территории Красной Поляны, если точнее, поселка Эсто-Садок, входящего в Краснополянский поселковый округ Адлерского района. Строительство жилого комплекса ведется между автодорогой Адлер--Красная Поляна и руслом реки Мзымты, на другом берегу которой проложена линия скоростной электрички. Строго говоря, первая очередь "Горки Города" занимает почти всю центральную часть поселка Эсто-Садок, в окрестностях которого строятся основные объекты горного кластера Олимпиады.
Такое местоположение имеет как свои очевидные плюсы, так и не менее очевидные минусы. Конечно, соседство с автотрассой с одной стороны и железной дорогой — с другой не идеал экологичности. Но именно такое местоположение обеспечивает отличную транспортную доступность объекта. Автодорога к началу Олимпиады действительно станет полноценной магистралью с двумя полосами движения в каждую сторону. И, что еще, пожалуй, важнее (учитывая, что многие люди приезжают на отдых без собственных автомобилей), соседство со скоростной железнодорожной линией. За 27 минут отсюда можно будет добраться до аэропорта в Адлере и менее чем за час — до сочинских пляжей. Это, согласитесь, имеет немалое значение, если вы собрались отдохнуть в горах летом.
Стоит сказать также, что сама планировка первой очереди "Горки Города" учитывает особенности окружения. Это замкнутое пространство, внутри которого сосредоточено не только жилье, но и все необходимое для жизни, отдыха и развлечений. Жилые кварталы расположены по всему периметру комплекса. Квартал вдоль Променада — главной прогулочной улицы — к западу от центральной площади займут торговые комплексы, кинотеатр, магазины спортивной одежды и товаров для активного отдыха, книжные и музыкальные магазинчики. Жилые дома, созданные по проекту московского архитектора-классика Михаила Филиппова, будут иметь вид реконструированных и модернизированных старинных зданий. А с центральной площади города откроется великолепный вид на реку Мзымту и стилизованный греческий амфитеатр, расположенный у подножья горы Аибга.
Формат жилой недвижимости в первой (или "нижней") очереди проекта — апартаменты в малоквартирных домах — как нельзя лучше отвечает местоположению и окружению.
Шале на высоте
А вот вторая ("верхняя") часть проекта на отметке 960 м над уровнем моря — это на самом деле, без всяких оговорок горное поселение.
Генеральный план и архитектура "верхнего" города разрабатывается архитектурной мастерской Максима Атаянца. "Верхний" город задуман более аристократичным и будет напоминать курортные города Италии, Испании, Южной Франции. Преимущественно эта часть курорта будет застроена малоэтажными шале и виллами, что продиктовано особенностями горной местности и спецификой архитектуры круглогодичного курорта. Основные материалы — натуральная керамическая черепица, дерево, ручная штукатурка разных фактур, естественный камень, кирпич. Широкое применение цвета, орнаментальная роспись на стенах оживляют фасады, что особенно важно для заснеженной зимы. Пологая крыша, подчеркнутая разница верхнего и нижнего этажей (надежный и устойчивый каменный нижний этаж сочетается с облегченным деревянным каркасом верхнего этажа) — все это отвечает особенностям строительства на горном склоне в стиле традиционной архитектуры.
Но главная и неповторимая особенность "верхнего" города — то, что он расположен на территории Сочинского национального заповедника. Благодаря проведению Олимпиады в Сочи государство разрешило минимальную застройку на небольшой территории Сочинского национального парка, что станет невозможным в постолимпийский период.
При этом частные дома и таунхаусы в "верхнем" городе, расположенные на территории парка, будут передаваться покупателям в полную собственность без каких-либо ущемлений в правах наследования, дарения, залога, отчуждения. Собственникам такой недвижимости по законодательству передается в долгосрочную аренду соответствующий земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта, размер которого определен проектом и известен покупателю при приобретении дома. Права аренды земли следуют за правами на недвижимость и связаны с ними.
Инвестиционный расчет
"Горки Город" по определению недешевый объект. Впрочем, смотря с чем сравнивать. За точку отсчета можно взять цены на землю и частные домовладения в Красной Поляне или непосредственно в Эсто-Садке. Здесь вам предложат землю (из коммуникаций только электричество и канализация-септик) по цене от $65-70 тыс. за сотку. То есть 15 соток примерно за $1 млн. А добротный, но лишенный каких-либо архитектурных особенностей дом можно приобрести за $1,5-2 млн (то есть от 40-45 млн рублей и выше).
А по другой стороне автодороги уровень цен совсем иной. Стоимость 1 кв. м в апартаментах "Горки Города" начинается от 100 тыс. рублей. Например, в многоквартирном доме стоимость небольшой студии площадью 32 кв. м составляет около 3 млн рублей, а трехкомнатных апартаментов площадью 152 кв. м — чуть более 16 млн рублей. В таунхаусе апартаменты площадью 210 кв. м предлагаются за 29 млн рублей. То есть мы все еще далеки от нижнего ценового уровня частной застройки.
Но поднимемся на отметку 960 м, на территорию с уникальным местоположением. Стоимость шале с авторской архитектурой площадью 232 кв. м составляет около 45 млн рублей, то есть это минимальная цена "входного билета" в частную застройку Красной Поляны.
Причем для покупателей в "Горки Городе" разработаны гибкие условия приобретения жилой недвижимости. При внесении 100% предоплаты покупателю предоставляется бесплатная отделка апартаментов и частных домов, ski-pass на три года и комплекс услуг по сервисному управлению апартаментами в подарок. Также возможна оплата в рассрочку — тремя равными долями с 2011 года, двумя равными долями с 2012 года, внесение предоплаты в размере 10% в 2011 году, а оставшейся части — в 2013 году. На покупку недвижимости в "Горки Городе" Сбербанк разработал специальную ипотечную программу, в рамках которой ориентировочная ставка составит 9% годовых.
Ну и, наконец, простой расчет окупаемости. Допустим, вы сейчас приобретаете студию в многоквартирном доме за 3 млн рублей (менее $90 тыс.). На время проведения Олимпиады (это от заезда гостей и до окончания Паралимпийских игр — почти 50 дней) эту студию можно сдавать в аренду по цене $800-1000 в сутки. Причем хозяину квартиры не придется заниматься поиском арендатора: эту заботу возьмет на себя управляющая компания. То есть половину вложений можно вернуть только за олимпийский период.
И это без учета вероятного роста цен в течение ближайших трех лет. "Мы констатируем растущий спрос со стороны состоятельных россиян на приобретение курортных объектов — в частности, с момента старта продаж в "Горки Городе" зафиксировано более 350 обращений, что является рекордом для российского рынка курортной недвижимости. Мы прогнозируем пик продаж на зиму 2012 года, а к началу Олимпиады-2014 ожидаем 45-50-процентный рост цен на жилые объекты в рамках данного проекта",— говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.
И наконец, еще одна уникальная особенность данного проекта: про "Горки Город" с уверенностью можно утверждать, что он будет закончен в срок — до февраля 2014 года. Во время проведения Олимпиады-2014 на его территории будут расположены Олимпийская горная медиадеревня на 2658 номеров (1780 номеров на отметке 540 м и 878 номеров на отметке 960 м) и вспомогательный медиацентр для работы международных журналистов, освещающих соревнования в горном кластере на Красной Поляне. А поэтому завершение строительства в срок не частное дело девелопера, а государственное, да еще особой важности.
Жилой комплекс "Горки Город"
Местоположение: Сочи, Краснополянский район, поселок Эсто-Садок, отметки 540 м и 960 м над уровнем моря
Площадь застройки (кв. м): 580 000
Количество апартаментов: 2488
Количество частных домов: 110
Площади апартаментов (кв. м): 32-518 (в "Горки Городе" 540); 45-289 (в "Горки Городе" 960)
Площади домов (кв. м): 178-1026
Цена апартаментов (руб./кв. м): 100 000-160 000
Цена домов (руб./кв. м): до 190 000
Застройщик: ЗАО "НББ-Девелопмент"
Срок окончания строительства: четвертый квартал 2013 года
Характеристики проекта
Положительные: уникальное местоположение, авторская архитектура, хорошая транспортная доступность, близость к спортивным объектам, богатая социальная инфраструктура, инвестиционная привлекательность.
Отрицательные: соседство с автомагистралью и железной дорогой, высокая плотность домовладений в "нижней" части проекта.
Экспертное мнение
Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank:
— По соотношению "цена-качество" недвижимость в современном проекте "Горки Город" не имеет аналогов в районе Красной Поляны и сравнима с объектами на самых престижных европейских горных курортах.
Так, в Куршевеле во Французских Альпах средняя стоимость 1 кв. м апартаментов составляет €12 тыс. (около 480 тыс. рублей), при этом большим спросом пользуются апартаменты площадью 100 кв. м (четыре спальни, четыре ванные комнаты) стоимостью около €1,2 млн (около 48 млн рублей). Средняя стоимость 1 кв. м шале составляет около €26 тыс. (чуть более 1 млн рублей), наиболее типичными являются дома площадью 275 кв. м, состоящие из восьми спален, шести ванных комнат, ценой около €4,4 млн.
В Швейцарских Альпах наиболее типичный объект — шале с тремя спальнями, которое обойдется чуть более чем в €2 млн (около 80 млн рублей). В Итальянских Альпах шале площадью 450 кв. м с четырьмя спальнями и шестью ванными комнатами стоит примерно €3 млн.
Уникальное для России предложение проекта "Горки Город" — сервисные апартаменты, находящиеся под управлением международных гостиничных операторов. Одним из таких стратегических партнеров "Горки Города" стал ведущий международный гостиничный оператор Interstate Hotels & Resorts (IHR), приоритетными партнерами которого являются мировые бренды Marriott, Hilton, Starwood. В "Горки Городе" IHR будет передан в управление общий номерной фонд, который составляет примерно 1100 номеров четырех гостиниц средней и высокой ценовой категории, включая конференц-центр и гостиницу на 426 номеров под всемирно известным гостиничным брендом высокой ценовой категории.
Покупатели недвижимости в "Горки Городе" смогут воспользоваться комплексом услуг управляющей компании по сдаче апартаментов в аренду, а также их сервисным обслуживанием, в том числе во время всего олимпийского периода. Наличие сильного гостиничного оператора не только гарантирует безупречный сервис, но и предоставляет возможность получения дохода от недвижимости.