Когда набираешь в поисковой строке словосочетание "trade in", первое, что выпадает,— многочисленные сайты автодилеров. Но постепенно эта услуга приживается и на московском рынке недвижимости. Теперь обменять старые квартиры на новые своим клиентам предлагают и некоторые девелоперы. Но выгоден ли такой взаимозачет покупателю?
В теории
"Trade in — это система взаимозачета, при которой ваш подержанный автомобиль принимается как первичный взнос за новый автомобиль" — так звучит одно из многих определений этой схемы, давно практикуемой российскими автосалонами. Недавно термин "trade in" в свой словарь стали включать и застройщики.
Так, обменять квартиру в Москве на загородный дом с доплатой можно в инвестиционно-строительном холдинге Rodex Group. Как пояснили в компании, в ближайшее время Rodex Group для внедрения системы trade in должна заключить соглашение с несколькими риэлторскими компаниями. "Клиент приходит к нам и выбирает дом. Его квартиру реализует наше партнерское риэлторское агентство, при этом покупатель избавлен от необходимости выплачивать процент за брокерские услуги. Деньги от проданной квартиры засчитывают в счет оплаты коттеджа",— пояснили в Rodex Group.
Купить дом по такой схеме можно в двух поселках Rodex Group в районе Можайского водохранилища — "Сосновые берега" и "Золотые пески" — и двух поселках на Новорижском шоссе — "Звенигорье" и "Перелески". По схеме trade in в "Золотых песках" можно приобрести дом из бруса площадью 120 кв. м на восьми сотках за 4,1 млн рублей, а в "Звенигорье" дом площадью 300 кв. м на 20 сотках за 15 млн рублей.
Обменять свою старую квартиру на новую предлагает и компания "НДВ-Недвижимость". На сайте компании говорится, что сделка оформляется в течение двух дней: компания выкупает на себя старую квартиру (или комнату) клиента, предоставляя ему взамен квартиру в строящемся доме в микрорайоне "Царицыно". Первую очередь этого проекта девелопер обещает завершить во втором квартале 2011 года.
Теоретически такое предложение выглядит очень привлекательным: покупатель избавляет себя от хлопот по продаже своей квартиры, поиска новой, а также выплат за услуги риэлторам, которые на московском рынке варьируются от 2,5 до 4% от суммы сделки. Однако, оказывается, у услуги trade in есть одна важная особенность, о которой стоит узнать прежде, чем заключать контракт. Реализована ваша квартира будет с 15-20-процентным дисконтом по сравнению с рыночной стоимостью. За что такая скидка? За скорость, объясняют риэлторы.
На практике
Так выгодна или нет схема trade in? Чтобы понять арифметику сделки, в качестве "старой квартиры" была взята обычная "однушка" площадью 39 кв. м в 14-тиэтажном панельном доме в пяти минутах ходьбы от станции метро "Дубровка". Решено было "обменять" ее по схеме trade in на новую квартиру в микрорайоне "Царицыно", который сейчас строит "НДВ-Недвижимость".
"Рыночная стоимость вашей квартиры около 5,6-5,7 млн рублей. Но мы у вас ее приобретем по цене около 5-5,1 млн рублей, которая будет зачтена в счет стоимости новостройки. При этом вы не несете никаких дополнительных расходов, в том числе не платите и комиссию риэлтору",— пояснили в "НДВ-Недвижимости", пообещав, что сделка займет не более пяти дней.
Сотрудник компании уточнил, что потребуется всего два посещения — чтобы заключить договор купли-продажи старой квартиры и предварительный договор купли-продажи новой. Впрочем, как оказалось, сильно улучшить свои жилищные условия за предложенную "НДВ-Недвижимостью" цену в "Царицыно" без доплаты не получится. В пределах 5 млн рублей здесь можно приобрести также однокомнатную квартиру с отделкой, правда, несколько большей площади — около 50 кв. м. "Двушка" с отделкой площадью около 73 кв. м в "Царицыно" будет стоить уже почти 6,6 млн рублей.
Параллельно "наша" однокомнатная квартира площадью 39 кв. м в районе станции метро "Дубровка" была оценена в офисах двух риэлторских компаний — "Миэль" и "Инком". В "Миэле" предварительно стоимость квартиры была определена в 6-6,1 млн рублей. "4% из этой суммы вы заплатите за наши услуги по ведению сделки по продаже вашей квартиры, еще 4% — за поиск и ведение сделки по покупке новой. Другой вариант — вы заплатите 8% от цены той квартиры, которую вы приобретете",— пояснил сотрудник "Миэля", заверив, что если выйти на рынок с правильно определенной ценой, найти покупателя нам удастся в течение месяца-полутора. Предложенные в качестве альтернативы двухкомнатные квартиры площадью около 54 кв. м для улучшения жилищных условий начинались от 7,5 млн рублей.
"В вашем районе продаются "однушки" и за 6 млн рублей, и за 6,4 млн рублей, но неизвестно, как долго находятся на рынке. Чем ниже будет цена, тем быстрее вы реализуете квартиру, но если хотите, можем начать с максимальной",— пояснил сотрудник одного из отделений "Инком-Недвижимости", отметив, что комиссия в размере 4% берется только с продавца квартиры. "Если вы планируете через нас приобретать квартиру, никакой комиссии уже платить не надо",— заверил риэлтор.
Что же в сухом остатке? Если улучшать условия по схеме trade in в "НДВ-Недвижимости", в нашем случае потеря в деньгах составляет около 600 тыс. рублей. Что "Миэлю", что "Инкому", если они только продадут рассматриваемую квартиру исходя из рыночной оценки НДВ в 5,6-5,7 млн рублей, придется заплатить комиссию в размере всего 220-230 тыс. рублей. За сопровождение альтернативной сделки "Миэлю" придется заплатить комиссию в размере 8%. Если подобрать квартиру по цене новостройки в 6,6 млн рублей в "Царицыно" от НДВ, плата за услуги "Миэлю" составит около 530 тыс. рублей. Получается почти сопоставимо с тарифом trade in от НДВ. Услуги "Инкома" обойдутся дешевле: свои 4% за продажу вам квартиры риэлтор обещает взять с продавца.
Альтернатива альтернативе
Большое преимущество "альтернатив" при участии риэлторов — возможность въехать в квартиру почти сразу после оформления сделки, так как обычно размены осуществляются на вторичном рынке. При этом тот же trade in от НДВ касается только квартир в "Царицыно", а в планах девелопера сдать этот объект во втором квартале 2011 года. И это только планы, но... На вторичном рынке найти квартиру площадью 73 кв. м по цене 6,6 млн рублей, как в "Царицыно", будет очень сложно. Есть еще вариант. Что мешает продать квартиру через риэлтора и отнести эти деньги в ту же компанию НДВ? Никаких дополнительных комиссий в таком случае платить не придется, только 60 тыс. рублей за оформление квартиры в собственность, когда дом будет построен.
"Услугу trade in предоставляют многие риэлторы, но она не носит массового характера, так как в принципе не выгодна продавцу из-за большого дисконта к рыночной стоимости",— признается руководитель офиса "Добрынинское" "Инком-Недвижимости" Юлия Лурье. По ее словам, ни одно риэлторское агентство не выкупает на себя как на юридическое лицо квартиры из-за высоких налогов, такие квартиры просто выставляются на срочную реализацию или распродаются по своим. "К так называемому trade in прибегают только те владельцы квартир, которым срочно нужны деньги, остальные предпочитают обычные альтернативные сделки",— говорит госпожа Лурье.