Последний осенний месяц еще раз доказал риэлторам, что рынок загородной недвижимости вышел из кризиса и после весеннего всплеска активности стабилизировался. От 2011 года девелоперы и брокеры не ждут сюрпризов: из-за высокой конкуренции между поселками скачка цен на подмосковные коттеджи и земли не предвидится.
Подсчитывая прибыль
В ноябре в Penny Lane Realty зафиксировали увеличение числа сделок и обращений по сравнению с октябрем, что во многом стало результатом выплаты ежегодных бонусов топ-менеджерам, уверены в компании. "Если на протяжении 2009 года и первой половины 2010 года дорожали только качественные объекты, то сейчас мы видим, что на 0,5-1% в месяц в цене растет все. Когда недвижимость дорожает темпами, близкими к уровню инфляции, это есть показатель здорового рынка",— оптимистично настроен директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. По его словам, за ноябрь и первую половину декабря делается четверть всех годовых сделок. Еще более радужную оценку ситуации на рынке дает генеральный директор холдинга Rodex Group Евгений Родионов: "В ноябре часть девелоперов смогла реализовать минимум в два с половиной-три раза больше объектов, чем в предыдущем месяце. Подобная активность может означать, что те покупатели, которые думали все лето и откладывали покупку дома, решились и приобрели загородный коттедж".
Другие риэлторы и девелоперы более сдержанны. "Мы отмечаем снижение первичного спроса — это тенденция ноября. Сначала это списывалось на ноябрьские каникулы, но сейчас понятно, что снижение — это сигнал насыщения рынка",— убеждена управляющий директор "Миэль-Загородной недвижимости" Наталья Кац. По словам коммерческого директора Uniparx Service Александра Коваленко, количество звонков и просмотров в ноябре снизилось примерно на 20%, однако количество сделок осталось на уровне октября. "Это связано с тем, что многие из тех, кто в последние недели заключал сделки, интересовались участками еще в предыдущие несколько месяцев",— объясняет Александра Коваленко. Некоторым девелоперам ноябрь позволил даже повысить стоимость предложения на отдельных своих объектах. "В целом расценки на дальние дачи практически не изменились. Однако в поселке "Красивая Земля" в ноябре мы подняли цены примерно на 12%, в поселке "Заповедные поляны" — на 7%",— говорит Александр Коваленко. По его словам, в декабре компания планирует повышение цен примерно на 10% еще в трех поселках: "Дубки", "Ясный холм" и "Красивая Земля". Все эти объекты расположены за 100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Совладелец компании Good wood Александра Дубовенко, наоборот, признает, что ноябрь традиционно "худший" месяц на рынке недвижимости. Его компания обычно практически отказывается от прибыли в ноябре, январе и феврале ради удержания стабильного денежного потока. "В ноябре цены однозначно снижаются — обычно на 5-10% относительно августа--сентября. Это сезонность. Исключением становится только декабрь, когда топ-менеджеры получают бонусы",— говорит Александра Дубовенко. Наталья Кац добавляет, что в целом осенние продажи не оправдали ожиданий застройщиков и многие из них вновь рассматривают различные акции по стимулированию продаж (скидки, рассрочки и спецпредложения). "Раньше февраля-марта оживления ожидать не стоит — во многом и потому, что большинство интересных предложений уже выкуплено и покупатели ждут появления новых привлекательных объектов",— настаивает эксперт.
Теряющий популярность формат участков без подряда этой осенью все еще продолжал оставаться массовым явлением. Однако, признаются риэлторы, покупатель такого продукта при принятии решения уже стал задумываться о перспективах проекта. По данным руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, наиболее низкие цены на землю под свободную застройку на Егорьевском шоссе — 2,1 млн рублей, а самые высокие, не считая Рублевки, где они вообще являются редкостью, на Минском — 24 млн рублей. При этом наибольшее число предложений участков без подряда на Симферопольском и Новорижском шоссе — по 20% и 18% соответственно.
По словам Дмитрия Цветкова из Penny Lane Realty, в ноябре на рынке стали появляться интересные кредитные программы от банков, в результате чего существенно увеличилось количество ипотечных сделок. Ценовой диапазон объектов, приобретенных с помощью ипотеки, находится в районе $1 млн, однако банки готовы кредитовать покупку и более дорогостоящих домовладений. "Наши финансовые партнеры начали выдавать ипотечные кредиты не только на дома, но и на покупку земельного участка. При этом ставки по кредиту снизились до 9% годовых, то есть не просто вернулись на докризисный уровень, но и превзошли его",— улыбается эксперт.
Новогодние настроения
В ноябре большинство риэлторов уже стало подводить итоги уходящего года и делать прогнозы на 2011-й. "Если в прошлом году каждый девелопер в среднем заключал по три-пять сделок с участками без подряда в месяц, в этом — семь-десять",— вспоминает директор по маркетингу УК "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина. По ее словам, за год объем первичного рынка вырос почти на 30% — со 150 поселков в 2009 году до 180 в этом. Весной будущего года объем рынка увеличится до 200 активно стоящихся поселков, уверена госпожа Шишкина. "Цены росли неравномерно — снижались до 10% по проектам, где нет работ, и росли на 20-30% в поселках, близких к завершению. Мы в этом ноябре завершили продажи в поселке "Лесная слобода" (12 км по Киевскому шоссе). Со старта продаж в ноябре 2009-го до последней сделки в нынешнем ноябре мы повысили цены в нем на 40%. За это время было реализовано 109 участков",— подводит итоги Анна Шишкина. Президент корпорации "Инком" Сергей Козловский отмечает, что продажи в элитных поселках, объединенных брендом Villagio Estate, по сравнению с прошлым годом более чем удвоились, а в поселке Millennium Park выросли в три раза.
Даже несмотря на хорошие результаты 2010-го, в 2011 году риэлторы не ожидают сильного скачка спроса и роста рынка загородного жилья. Основной проблемой рынка является перепроизводство в бизнес-сегменте: коттеджи в бюджете $0,8-1,5 млн и таунхаусы $500-700 тыс. в основном на западных направлениях, говорит Наталья Кац. По оценкам "Миэль-Загородной недвижимости", текущего предложения (до 5 тыс. объектов) при существующем уровне спроса хватит на три-четыре года, что, безусловно, не может устраивать застройщиков. "Мы считаем, что в 2011 году загородный рынок будет характеризоваться высокой конкуренцией в условиях волатильного спроса. Роста текущих цен не ожидается, более того, многие застройщики в условиях дефицита средств будут использовать именно ценовые методы борьбы",— полагает Наталья Кац.
Некоторые девелоперы особенно обеспокоены судьбой участков без подрядов, которые в кризис стали одним из самых распродаваемых товаров на рынке. "На мой взгляд, есть определенная вероятность того, что 30-50% поселков без подряда окажутся "мертвыми" на долгие годы из-за того, что мелкие землевладельцы, буквально наводнившие рынок этими дешевыми предложениями, в результате не смогут обеспечить подведение коммуникаций или взвалят этот непосильный груз на покупателей",— настаивает Сергей Козловский. Его опасения разделяет Евгений Родионов из Rodex Group: "Начиная с 2011 года для тех, кто еще не успел ощутить это в 2010 году, будет понятно, что обязательства выполняют только 15% продавцов участков без подряда". Однако, по словам господина Родионова, как это ни парадоксально, люди будут держаться за землю. "Это потерянные покупатели на ближайшие два-три года, до тех пор пока они не смогут продать, пристроить или отказаться от тех участков, которые они приобрели в проектах без подряда",— сетует эксперт. Столь пессимистичны не все игроки. Анна Шишкина полагает, что в 2011 году доля поселков с участками без подряда сохранится на уровне 40%. По ее словам, девелоперы перейдут на мультиформат, поскольку сейчас сложно прогнозировать высокий спрос на какой-то конкретный загородный продукт. "Новые проекты в основном будут позиционироваться как поселки со смешанной концепцией — с подрядом, без подряда, с несколькими вариантами проектов быстровозводимых домов",— уверена Анна Шишкина.