В связи с отставкой Юрия Лужкова с поста мэра Москвы под угрозой незавершения строительства оказались объекты, строящиеся близкими к нему компаниями. В первую очередь речь идет о новостройках компании "Интеко".
В группе риска
В компании "Магистрат", занимающейся продажей квартир в объектах "Интеко", ничто не свидетельствует о возможной потере владельцем компании административного ресурса. В частности, компания не предлагает никаких скидок, не проводит промоакций и не заявляет о снижении цен. Покупателю предлагается только воспользоваться ипотекой или непродолжительной рассрочкой (под 12% годовых), а в случае единовременной выплаты менеджер по продажам обещает обсудить в офисе персональный дисконт.
В настоящий момент "Интеко" реализует несколько проектов в столичном регионе. Среди них можно выделить жилой комплекс Dominion на пересечении Ломоносовского проспекта и проспекта Вернадского, нависающий сзади над станцией метро "Университет", жилой комплекс O2xygen между Рублевским и Можайским шоссе, а также "Чемпион парк" на въезде в Олимпийскую деревню.
Кроме того, среди объектов компании есть проект в элитном сегменте — дом в Гранатном переулке. Изначально это был проект исключительно компании KFS-Group, однако на ранней стадии реализации ее владельцы решили привлечь "Интеко" в качестве равного, но сильного партнера. "В листинге нашей компании есть квартиры в каждом из этих проектов, более того, могу сказать, что мы фиксируем стабильно высокий интерес ко всем жилым комплексам "Интеко"",— говорит директор компании EliteCenter Александр Дьяченко. По его словам, уровень цен в этих проектах в связи с отставкой мэра никаких изменений не претерпел.
В настоящее время в "Интеко" утвержден следующий график сдачи жилых комплексов на территории столицы: "Чемпион парк" планируется сдать в третьем квартале 2011 года, вторую очередь Dominion — в первом квартале 2011 года. В настоящий момент в жилом комплексе Dominion стоимость однокомнатных квартир площадью 61 кв. м начинается от 13 млн руб., двухкомнатных — от 17 млн руб., а трехкомнатные стоят дороже 20 млн руб.
Перспективы этого проекта выглядят неплохо, так как первый корпус уже сдан, а сам проект ЖК Dominion тесно завязан с проектом строительства рядом новых корпусов для МГУ, инвестором которого является "Интеко". Так что в случае проблем со строительством ЖК Dominion пострадавшим может оказаться заодно и крупнейший вуз страны. Однако вероятность такого развития событий крайне низкая: оба комплекса уже находятся в завершающей стадии строительства, а к этому времени все документы уже обычно оформлены и придраться не к чему.
В группе риска с гораздо большей вероятностью находятся перспективные проекты компании, по которым пока ведется только проработка участков. Хотя зачастую продажи в этих проектах еще не начинались. Например, таким проектом участники рынка называют строительство крупного жилого района в СВАО на площадке в 73 га по проекту Рикардо Бофилла (площадь квартир — 660 тыс. кв. м). Впрочем, еще до отставки мэра о высокой степени определенности по этому проекту никто не говорил — были только красивые картинки и туманные сроки начала в 2012 году и завершения в 2021-м.
Другим типом проектов в группе риска участники рынка называют региональные наработки компании. Например, "Интеко" возводит жилой район в Прикубанском округе Краснодара на участке площадью 62 га, где должно быть 406 тыс. кв. м жилья. Ввод в эксплуатацию первой очереди застройки площадью 30 тыс. кв. м намечен на четвертый квартал 2012 года. В настоящее время ведется разработка проекта планировки территории. Кроме того, в Ростове-на-Дону дочерняя структура "Интеко" "Патриот-Девелопмент" реализует масштабную программу строительства жилья — район "Западные ворота". Часть корпусов уже сдана Госкомиссии, другие в рамках первой очереди будут достроены до конца года.
Предварительные договоры
Участники рынка не верят, что "Интеко" может пополнить список проблемных девелоперов, скорее предполагают возможную смену собственника. Трудно сказать, что ждет "Интеко" в будущем — тихая смена совладельцев ЗАО через систему офшоров, о которой узнают только через несколько лет, или спокойная отработка на протяжении десятилетий ранее полученных участков без прежней возможности получения новых. Компания является частной и закрытой структурой, поэтому оба пути вполне возможны.
Более того, участники рынка уверяют, что на помощь "Интеко" могут прийти даже новые руководители города. Новому мэру обманутые дольщики не нужны — это сильно бьет по политической репутации как местного, так и федерального руководства, поскольку именно оно ответственно за назначение нового руководителя столичного региона. Поэтому вероятность серьезных проблем по уже начатым стройкам, в которых продаются квартиры, стремится к нулю.
Однако с точки зрения покупателя главной гарантией являются договоры долевого участия. С этой точки зрения в компании "Магистрат" все как раз не так просто. На прямой вопрос, заключает ли продавец договор долевого участия, в компании посоветовали проехать в офис, чтобы ознакомиться с текстом договора, однако затем все-таки сообщили, что квартиры продаются по предварительным договорам купли-продажи. Как уточнили в компании "Магистрат-Дон", в рамках проекта "Западные ворота" только один корпус был сдан по договорам долевого участия, а в остальных случаях компания продает квартиры по предварительным договорам купли-продажи. В связи с этим, по мнению экспертов, риски потенциальных клиентов многократно возрастают.
Не исключено, что в ближайшее время банки уже не будут работать с компанией "Интеко" так же активно, как раньше. По данным участников рынка, компании уже не удалось получить крупный кредит в ВТБ, а представители ВЭБа публично усомнились в своем участии в масштабной застройке структурами "Интеко" российских регионов. Если банки продолжат отказываться от работы с компанией, ситуация может повернуться как угодно. Единственное, что может защитить в такой ситуации соинвесторов,— это скорые сроки сдачи объектов.
Прямая речь
Подешевеет ли Москва после Лужкова?
Валентина Петренко, председатель комитета Совета федерации по социальной политике:
— Все предпосылки для этого есть. Необходима лишь политическая воля нового градоначальника. Сейчас на московском рынке жилья очевиден сговор его главных игроков, которые не опускают цены ниже определенной планки. И эта планка недосягаема для абсолютного большинства москвичей. Из-за этого тысячи домов стоят незаселенными, с морально и технически устаревшими коммуникациями. То есть происходит консервация рынка посредством завышенных цен. Разрубить этот узел может и должен новый градоначальник. Уверена, у Собянина хватит мудрости и воли это сделать. Я знаю этого человека очень хорошо, он не привык церемониться и идти на компромисс с совестью. Именно поэтому не сомневаюсь, что военные, ветераны и многодетные семьи получат жилье первыми, а остальные смогут его приобретать по человеческим ценам.
Роман Авдеев, владелец Московского кредитного банка:
— От ухода Лужкова никак не зависит, начнет недвижимость дорожать или дешеветь. Есть конъюнктура рынка, и один человек, каким бы влиятельным он ни был, не может на него повлиять. А рыночная конъюнктура сейчас такова, что недвижимость — и коммерческая, и жилая — будет только дорожать, потому что спрос только возрастает.
Галина Хованская, член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям:
— Надежд, что в будущем недвижимость сильно подешевеет, почти никаких. Сегодняшние цены как минимум не упадут еще долгое время, а скорее всего, пойдут вверх. Они, конечно, неадекватны реальной стоимости квадратного метра, ведь наши строительные компании привыкли получать прибыль не 10%, а в разы больше. При этом коррупционная составляющая доходит до 40%. Возможно, новый мэр каким-то образом изменит ситуацию в структуре рынка жилья. Так, например, по Жилищному кодексу, на социальное жилье имеют право лишь малоимущие. Остальные вынуждены его покупать по космическим ценам. Надеюсь, новый мэр поддержит проект строительства некоммерческого жилья для среднего класса, единственное препятствие которому сегодня Минфин. Тогда ситуация начнет меняться к лучшему.
Марат Гельман, директор Музея современного искусства:
— Жилье должно подешеветь. Есть данные, что из-за коррумпированности московских властей стоимость недвижимости завышена на 40%. Если цена снизится на 20%, то можно смело говорить об уменьшении коррупции, если на 40% — о полной победе над ней. Но в случае повышения стоимости нам всем нужно бить тревогу, потому что это будет означать рост коррумпированности столичных властей. Я надеюсь, такого не произойдет. В центре в любом случае цены вырастут, ведь никто больше не будет здесь строить.
Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans:
— Не думаю, что отставка Лужкова повлияет на цены на московскую недвижимость. Цены зависят от спроса и предложения, а не от фамилии градоначальника. Если объемы ипотечного кредитования, а вместе с ними платежеспособный спрос будут расти, цены будут увеличиваться. Если введение нового налога на недвижимость существенно удорожит содержание недвижимости, роста не будет. Если отставка Лужкова приведет к уменьшению чиновничьего произвола, может увеличиться привлекательность дореволюционных и довоенных домов с деревянными перекрытиями в центре — сейчас покупатели боятся попасть под снос или реконструкцию и лишиться своей собственности без справедливой компенсации. Впрочем, это маловероятно — отставка Лужкова, скорее всего, не приведет к снижению коррупции в городе, скорее изменятся получатели денежных потоков. Но отставка Юрия Михайловича не пройдет незамеченной для рынка недвижимости: она значительно замедлит и осложнит получение разнообразной разрешительной документации и согласований, замедлит ввод в эксплуатацию и госприемку новых зданий. Отставленным оказался не только Лужков — все московские бюрократы сейчас решают вопрос о сохранении своей должности или ищут новые места, текущими делами никто не занимается. Неразбериха продлится не менее полугода, но это не окажет заметного влияния на цены.
Анатолий Гавриленко, президент Российского биржевого союза:
— Нет, ведь Лужков только часть системы. Правильно, что он ушел, но все остальное ведь осталось. Цены на недвижимость как были, так и будут высокими. Скорее всего, для москвичей, по крайней мере в течение ближайшего года-двух, ничего к лучшему не изменится. Более того, новый мэр может даже усугубить положение. Придет новая команда чиновников, и поверить, что они изменят систему, довольно сложно. Скорее она заставит их работать по своим правилам. Чтобы кардинально изменить ситуацию, нужно бороться с коррупцией, а не создавать бесчисленное множество комитетов.
Александр Починок, член Совета федерации, экс-министр труда:
— Нет, уход мэра в ближайшее время на ценах на жилье никак не отразится. Цены ведь зависят от экономической ситуации и от механизма управления городом. Если последнее будет меняться (а я очень надеюсь, что будет так), то это возымеет эффект. Очень надеюсь, что у нового мэра строительство жилья, борьба с высокими ценами будут в приоритете. Но не надо думать, что результаты такой политики будут видны сразу: для существенного улучшения ситуации нужно строить много хорошего, качественного жилья и разгружать город.
Александр Шохин, президент РСПП:
— Хочется надеяться, что недвижимость подешевеет. Задачей нового мэра, безусловно, будет улучшение ситуации в жилищном строительстве и недвижимости. Главное, что может сделать новый руководитель,— упростить всякого рода процедуры выдачи разрешений, присоединений, согласований... Я был свидетелем того, как Лужков жаловался президенту Медведеву, что бюрократы в Москве совсем распоясались: раньше полгода согласовывали, два года строили, а теперь два с половиной года только согласовывать надо. Юрий Михайлович с проблемой, возникшей в период его руководства, видимо, не справился. Для нового главы города это серьезный вызов. Если задача резкого сокращения времени согласований и финансовых издержек на эти разрешения будет решена, строительство станет значительно дешевле.
Вячеслав Фетисов, член Совета федерации, многократный чемпион мира и Олимпийских игр по хоккею:
— Надеюсь, что жилье не будет дешеветь. Иначе люди, имеющие квартиры, потеряют свой капитал. Но и дорожать, думаю, не будет. Стабильность — признак мастерства.