В целом активность загородного рынка росла в сентябре примерно так же, как и городского,— в основном за счет реализации отложенного в августе спроса. Но главный тренд противоположный: спрос на дешевые участки без подряда близок к насыщению, а поселки с готовыми домами растут в цене.
Дизайн по принуждению
Как и ожидалось, спрос в сентябре оказался выше, чем в августе, несмотря на то что сезон подходит к концу. "Рост числа обращений в сентябре превысил августовские показатели на 5-10% в зависимости от поселка,— констатирует Илья Сапунов, генеральный директор компании "Красивая Земля".— Причина в том, что имел место отложенный спрос. В конце июля — начале августа некоторые граждане из-за жары и смога отложили приобретение земельных участков. А в сентябре как раз был более чем благоприятный климат для просмотров и просто посещения офисов продавцов для консультаций и сделок".
Однако участники рынка отмечают снижение спроса в самом дешевом сегменте — поселки экономкласса, "дальние дачи" и участки без обязательного подряда. Почувствовав это, девелоперы активизировались и выводят на рынок новые продукты. Стоит отметить, что неоспоримым доказательством улучшения ситуации на рынке загородной недвижимости Подмосковья является повышение активности со стороны застройщиков,— говорит Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest.— Несмотря на то что проекты, предлагающие на продажу земельные участки без подряда, продолжают выходить, отмечается тенденция снижения спроса на подобный продукт. В текущих рыночных условиях наибольшей популярностью у потенциальных покупателей вновь начинают пользоваться проекты, предлагающие на продажу готовые коттеджи или участки с обязательным подрядом на строительство".
При этом поселки невысокого ценового уровня начали всерьез конкурировать друг с другом, и это вызывает благоприятные последствия для потребителей. "За последний год только в сегменте "дальних дач" Новорижского направления количество поселков увеличилось более чем на 10%,— констатирует Юлия Севериненко, генеральный директор компании "Земактив".— Причем развитие новых поселков происходит достаточно высокими темпами: строятся дороги, инфраструктура, подводятся коммуникации и т. д. Сегодняшний покупатель (в отличие от того, который был год назад, в самый разгар кризиса) не делает свой выбор по принципу минимальной цены. Основная масса потребителей выбирает объекты исходя из качества. Соответственно, девелоперы вынуждены предлагать все более качественные продукты, расширяя список инфраструктуры. Например, в поселке "Алешкино" около 35% всей территории занято под общественные зоны и сделан ландшафтный дизайн с каскадом прудов. В ближайшем будущем тенденция повышения качества будет сохраняться. И это расширение спектра инфраструктуры еще одна причина, по которой снижения цен не предвидится".
Дорогое подорожает
Пожалуй, главным трендом осени можно назвать возвращение интереса покупателей к объектам верхней ценовой группы. "Картина по сегментам выглядит следующим образом: в элите перевыполнение плана продаж в зависимости от проекта составило 15-20%, бизнес-класс пошел еще дальше и превысил план на 50-70%. Единственный аутсайдер сентября — экономкласс. Здесь прогноз был не выполнен на 10-20%" — такие данные по продажам в своей компании приводит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.
Повышение спроса на дорогую недвижимость уже спровоцировало рост цен, и этот процесс, видимо, продолжится. "Некоторые девелоперы начиная с сентября 2010 года повысили цены в коттеджных поселках на 5-10%, что повлечет за собой удорожание стоимости по всему рынку,— прогнозирует Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.— Растущий спрос, в свою очередь, приведет к увеличению цен продаж в конце 2011 года на 10-15% относительно конца 2010 года. Однако это касается в основном наиболее качественного предложения. Так, в связи с лимитированным предложением готовых домовладений в коттеджных поселках премиум-класса с готовой инфраструктурой в данном сегменте ожидается наибольший рост цен. В коттеджных поселках со стадией готовности 60-80% девелоперы, имея достаточный объем оборотных средств на завершение проекта, повышают стоимость на 5-6%. В поселках, находящихся на начальной стадии реализации, подобного роста цен не наблюдается. Это связано с необходимостью быстрого получения девелопером средств на дальнейшую достройку за счет текущих продаж. В 2012 году на рынке загородной недвижимости Подмосковья можно прогнозировать возвращение цен на докризисный уровень".
"Большинство девелоперов отменило летние скидки и спецпредложения, и в ряде поселков произошло увеличение цены. Например, в поселках Villagio Estate "Гринфилд", Monteville, Millennium Park цены повысились примерно на 10%,— приводит примеры повышения цен управляющий партнер Soho Estate Елена Первакова.— Поскольку поселки компании Villagio Estate занимают на Новой Риге большой процент предложений, они в некотором роде определяют ценовую политику направления".
Для начала осени был характерен не только рост цен в наиболее удачных проектах, но и увеличение бюджетов покупок. "В сентябре количество желающих приобрести загородную недвижимость стоимостью свыше $5 млн увеличилось вдвое по сравнению с прошлой осенью",— отмечает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Впрочем, говорить о повсеместном повышении цен не приходится — скорее речь идет об отдельных наиболее удачных проектах. "На сегодняшний день можно говорить о стабилизации рынка загородной недвижимости Подмосковья, но говорить о заметном росте цен до конца года пока предпосылок нет. Вероятнее всего, среднерыночный рост цен не превысит 5%. Естественно, что в посткризисный период в первую очередь происходит рост цен на более качественные и ликвидные объекты, однако наиболее ощутимым становление российской экономики видится нам в следующем 2011 году",— резюмирует Самир Джафаров.