Продавцы ожидали всплеска активности городского рынка в начале осени, а получили лишь небольшое увеличение количества сделок по сравнению с августом и едва различимый рост цены квадратного метра. Однако они отмечают предпосылки будущего роста.
Экономные предпочтения
В сентябре уровень продаж городской недвижимости превысил августовский, но, пожалуй, в этом нет повода для оптимизма: последний месяц лета практически "сгорел" из-за аномальной жары.
"Уровень продаж в сентябре 2010-го сопоставим с июнем-июлем и значительно выше, чем в сентябре 2009 года. На рынке заметна как активизация спроса, так и предложения,— говорит Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер".— В среднем с наступлением сентября и выводом новых объемов цены выросли по рынку от 2 до 10%. Резкого всплеска спроса не произошло, но ажиотажа никто в целом по рынку не ожидал".
По данным аналитического консалтингового центра "Миэль", на вторичном рынке с приходом осени высокие темпы роста цен на жилье сохранились только в сегментах наиболее востребованного жилья — однокомнатные квартиры и жилье экономкласса в спальных районах города. Здесь ценовой уровень вырос более чем на 1%. В среднем же по рынку приросты снизились до 0,4% и цены остановились на отметке 166,0 тыс. руб./кв. м. Однако продавцы активизировались — объем предложения за месяц вырос на 10,6%, до 45,3 тыс. объектов.
Вряд ли активизация продавцов на вторичном рынке свидетельствует о возможном снижении цен — скорее они начинают продавать в расчете на ожидаемый рост. По крайней мере скидок добиться практически невозможно, если речь не идет о явно переоцененных объектах.
"Предпочтения покупателей неизменны: наибольшей популярностью на рынке пользуются квартиры в панельных домах улучшенного качества, расположенных в спальных районах города,— говорит Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль". — Однако за последнее время существенно выросла доля сделок купли-продажи в сегменте элитного жилья. В целом после летнего спада активность потенциальных покупателей вернулась к высоким весенним показателям, что, скорее всего, в будущем оживит рынок и вернет ценовые приросты к прежним показателям". Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-Новостройки", отмечает несовпадение структуры спроса и предложения: "Наибольший спрос пришелся на жилье экономкласса, желательно с отделкой. Основной же объем предложения составляют квартиры в построенных или сданных домах бизнес-класса".
"Началось явное вымывание квартир нижнего ценового сегмента: самые дешевые "однушки" и "двушки", несмотря на достаточно низкое качество и нахождение в отдаленных районах, покупаются очень быстро,— отмечает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ.— Соответственно, в этом сегменте как раз наблюдается весьма ощутимый рост цен. Этот факт нередко является предвестником общего роста цен на вторичном рынке".
Таким образом, по-прежнему сохраняется "кризисный" расклад: экономкласс продается, если проект удачен и относительно дешев, бизнес-класс простаивает в ожидании лучших времен, а элита востребована, несмотря ни на что.
До лучших времен
Ожидания ценового всплеска у участников рынка связаны прежде всего с уменьшением количества новостроек и грядущим сокращением предложения. Прежде всего это чувствуется в элитном сегменте. "Предпосылок для дальнейшего спада активности и снижения цен нет, так как на рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественного готового предложения, и в ближайшее время это будет одним из основных факторов, формирующих ситуацию в элитном сегменте",— говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.
При этом либерализация ипотеки, которая становится все явственнее, наверняка подстегнет покупательский спрос. "Ипотечный рынок в сентябре был достаточно оживленным,— констатирует Дмитрий Овсянников.— Спрос на ипотечные кредиты после лета возрос (что вполне традиционно с точки зрения сезонности). Со стороны банков также наблюдалась повышенная активность. Кредитные организации и предлагали новые программы, и активно обращались к риэлторам с предложениями о сотрудничестве. Все это говорит о том, что банки готовы кредитовать ипотечные сделки и сегодняшний объем выдаваемых кредитов их не устраивает. Средние ставки немного снизились: сегодня процент по ипотеке в среднем колеблется вокруг 13%. При этом сузился и коридор ставок, предлагаемых банками. Многие из них уже отказались от "заградительных" процентов, которые объявлялись в самый разгар кризиса. Однако и минимальные ставки в начале лета несколько выросли".
Сергей Кушменюк, генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости "Кондр", так оценивает ситуацию с ипотечным кредитованием: "На фоне отсутствия роста покупательского интереса достаточно оптимистичной выглядит статистика по ипотеке. Медленно, но верно она приближается к рядовым потребителям. Количество ипотечных сделок по сравнению с августом в Москве выросло на 0,3%. И при этом на эти же 0,3% опустилась среднерыночная рублевая ставка. Что не может не радовать".
Опережающая аренда
Пожалуй, единственный сектор, в котором наблюдался серьезный рост,— аренда городских квартир. "По итогам сентября 2010 года в Москве средняя стоимость найма однокомнатных квартир выросла на 5% и составила 33,04 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды "двушек" увеличилась на 7,2% и составила 58,64 тыс. рублей за 1 кв. м. Цена аренды трехкомнатных квартир за месяц выросла на 6,9% и составила 103,58 тыс. рублей в месяц" — такие данные приводит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании "Инком-недвижимость".
То есть рост арендных ставок в два-три раза опережает рост цены квадратного метра. Однако в первую очередь это связано с сезонным фактором.
"В этом году, в отличие от 2009 года, рынок аренды вел себя достаточно традиционно: ставки повысились на те же 3 тыс. рублей, что и в докризисные годы. В октябре спрос сохранится на высоком уровне и будет значительно превышать предложение в сегменте экономкласса. Вряд ли в октябре и ноябре ставки повысятся еще больше: рост уже был в сентябре. Поэтому текущие ставки сохранятся до августа следующего года",— прогнозирует Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость".