Квартира офисного типа

Апартаменты — относительно новый формат на рынке недвижимости. В них, в отличие от обычных квартир, нельзя прописаться, но зато они стоят на 15-20% меньше. Поскольку покупатели заинтересованы в дешевом жилье и есть много невостребованных офисных площадей, которые планируется переделать в апартаменты, в ближайшее время можно ждать бума на этом рынке.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

На российском рынке недвижимости апартаменты в многофункциональных комплексах появились относительно недавно — менее пяти лет назад. Впервые такой вид недвижимости предложил комплекс "Москва-Сити": продажи начались в 2006 году, а минимальная стоимость составляла $8 тыс. за квадратный метр. Апартаменты располагаются в комплексе "Город столиц" и занимают все верхние этажи башен "Санкт-Петербург" и "Москва", тогда как бизнес-центр находится на первых 17 этажах. Предполагалось, что жилье будет предназначено для людей, которые работают в деловом центре. При этом сейчас апартаменты в "Городе столиц" распроданы на 70%.

Апартаменты представляют собой помещения в нежилых зданиях, как правило, в многофункциональных комплексах, меблированные или подготовленные под чистовую отделку. Главным отличием от обычных квартир является их юридический статус. "Апартаменты на продажу представляют собой квартиры без права прописки, так как юридически они относятся к нежилой недвижимости. Такова особенность российского рынка. На зарубежных рынках апартаменты (serviced apartments) представляют собой квартиры с гостиничным обслуживанием. В рамках ряда российских проектов гостиничное обслуживание в апартаментах также предусматривается, однако в большинстве планируемых проектов они будут представлять собой аналог обычного жилья без права прописки",— рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно. На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктуры, обязательные для жилых объектов. При этом на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем стандартных квартир. "Главной предпосылкой появления данного формата на российском рынке является высокая прибыльность и окупаемость комплекса, в котором помимо офисов, торговой составляющей и гостиницы предусмотрены апартаменты. При этом разрешительная документация оформляется только на нежилой фонд",— рассказывает директор по развитию департамента элитных квартир Paul`s Yard Наталия Дабсон.

Апартаменты экономкласса — как правило, с одной спальней — или студии располагаются на окраинах Москвы и стоят $3,3–5,2 тыс. за 1 кв. м

Как правило, апартаменты размещаются на верхних этажах комплексов, общая площадь начинается от 40 кв. м и достигает 300 кв. м. В качестве преимуществ можно отметить более совершенные потребительские характеристики, а также панорамное остекление. "Помимо жилых апартаментов в состав многофункциональных комплексов входит, как правило, бизнес-центр, торговый центр, полноценный спортивный клуб, первоклассные рестораны, само здание имеет подземный паркинг, инженерное оснащение на уровне международных стандартов, полный комплекс сервисных услуг, консьерж-сервис на уровне пятизвездного отеля",— рассказывает директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.

Обилие услуг, разумеется, не бесплатных, неизбежно сказывается на эксплуатационных расходах, утверждает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац. Впрочем, расходы на содержание апартаментов компенсируются тем, что их покупка обойдется дешевле, чем покупка обыкновенной квартиры аналогичной площади: как правило, стоимость апартаментов меньше на 15-20%, в некоторых случаях разница может составлять 30-40%. Снижать цену девелоперы готовы за счет особого юридического статуса апартаментов, который устраивает далеко не всех покупателей.

Однако дисконт можно получить в большинстве случаев при покупке объектов эконом- или бизнес-класса. В сегменте премиум-класса скидок может и не быть, а иногда даже наоборот — стоимость такого объекта окажется выше за счет эксклюзивного местоположения. "К примеру, в "Кутузовской ривьере", где предлагаются и квартиры, и апартаменты, разница в цене составляет 15-20%. Тем не менее есть уникальные предложения апартаментов, которые по стоимости не ниже элитных квартир, а в некоторых случаях и выше. Такие предложения есть в гостинице "Москва" или Radisson Royal (Украина), Ritz Carlton",— говорит Наталия Дабсон.

По данным компании IntermarkSavills, наибольшей популярностью пользуются апартаменты в пределах третьего транспортного кольца и прилегающих к нему районах — на них приходится 70% покупательского спроса. Это, как правило, апартаменты в высоком ценовом сегменте, и цены на них, по данным компании Blackwood, находятся в диапазоне от $5800 до $25 000 за кв. м. При этом наиболее дорогие предложения представлены в комплексах, расположенных в "Москва-Сити". Например, минимальная стоимость апартаментов с отделкой в "Городе столиц" составляет 215 тыс. руб. за кв. м, в комплексе "Легенда Цветного", который отличается уникальным местоположением в историческом центре,— от 280 тыс. руб., то есть в элитном секторе это одни из самых дешевых предложений. "Возможность предложить покупателю такую конкурентоспособную цену появляется у девелопера благодаря оптимизации расходов на этапе строительства",— рассказывает Ирина Рогачева.

Стоимость апартаментов экономкласса, по данным компании IntermarkSavills, составляет $3,3-5,2 тыс. за кв. м. Основной сегмент предложения составляют студии или апартаменты с одной спальней небольшой площади, 45-80 кв. м. Объекты нижнего ценового сегмента обычно возводятся на окраинах Москвы. К ним относятся комплекс апартаментов "Ярославский" на Ярославском шоссе от группы компаний ПИК и офисно-жилой комплекс "Первый деловой дом" на улице Братиславская. "Это типичный пример дискаунтеров. Когда у застройщика есть ограничение на строительство жилого объекта, он возводит бизнес-комплекс с апартаментами. Причем на одном и том же участке апартаментов зачастую можно построить больше, чем квартир. Апартаменты продаются по меньшей цене, но за счет большего количества итоговая прибыль по проекту будет существенно выше. Многие застройщики активно продвигают идею, что, после того как все апартаменты в комплексе будут распроданы, дом можно перевести в категорию жилого. Однако на практике реализовать это практически невозможно — скорее это ход для привлечения покупателей. Хотя многих такая идея подкупает, но на практике подобных примеров перевода я не знаю",— рассказывает руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. При этом, как и весь рынок недвижимости, апартаменты потеряли в цене в кризис. По данным компании Knight Frank, средняя цена предложения за квадратный метр в июне этого года на 33% ниже показателя сентября 2008-го, когда рынок находился на пике.

Несмотря на очевидные достоинства апартаментов — привлекательная цена и близость разнообразных магазинов, ресторанов и развлекательных центров,— пока они вызывают подозрение у российских покупателей. Основная причина, как склонны полагать эксперты, это правовой статус апартаментов. "За рубежом нет института прописки — человек не привязан к своему адресу, скорее он использует его как биллинг-адрес, куда приходят все счета. В России долгое время не было понятия собственности, поэтому прописка по месту жительства могла дать какую-то уверенность в том, что имеешь. Поэтому многие относятся к такому новому формату жилья с недоверием. Правда, вопрос о регистрации значим для эконом- и бизнес-сегмента, покупатели элитного жилья относятся к этому спокойнее",— объясняет Наталья Кац.

В том, что апартаменты плохо приживаются на российском рынке, отчасти виноваты и сами застройщики, которые пока не могут выйти на западные стандарты качества. "Наши застройщики пока не умеют строить качественные объекты с апартаментами. Зачастую в московских проектах апартаментная часть мало чем отличается от обычных нежилых офисов. Вопросы с обслуживанием, предоставлением дополнительных услуг, внутренней отделкой общественных зон и самих апартаментов, удобство инфраструктуры в комплексе в большинстве случаев не прорабатываются. Поэтому вряд ли в таких комплексах будет удобно жить",— рассказывает Дмитрий Халин.

Большую роль играет и ограниченный спрос на такие объекты. Потенциальные покупатели апартаментов довольно специфичны: это сотрудники иностранных компаний, бизнесмены, которые большую часть времени проводят в командировках, топ-менеджеры крупных компаний, для которых особое значение имеет месторасположение комплекса и гостиничный сервис, а проблема прописки, напротив, неактуальна. Интерес к апартаментам, как правило, проявляют покупатели, у которых уже есть жилье, нередко даже не одно.

Апартаменты могут служить неким статусным и представительским жильем, но никак не постоянным местом обитания. "Апартаменты не могут быть заменителем полноценного жилья. Этот продукт подойдет одиноким людям — например, молодым специалистам, у которых пока нет своей семьи, либо семье без детей",— рассказывает Дмитрий Халин.

Ориентация девелоперов на бизнес-сегмент видна также в том, что большая часть сегодняшних московских апартаментов имеет избыточную площадь, тогда как среди потенциальной целевой аудитории наиболее востребованными объектами такого формата были бы студии и квартиры с одной спальней. По данным компании Intermark Saviills, в "Москва-Сити" большинство представленных апартаментов имеют площадь 180-270 кв. м, 100-150 кв. м — 15%. Компактные апартаменты менее 100 кв. м составляют менее 5% от общего объема. За счет больших площадей будет непросто подыскать арендатора на такой объект.

Однако помимо объектов бизнес- и премиум-класса на рынке постепенно появляются объекты, рассчитанные на массовый сегмент. "В настоящее время на рынке апартаментов начинается постепенное выделение двух принципиально различных типов апартаментов на продажу — апартаменты в составе крупных деловых центров (так называемые бизнес-апартаменты) и апартаменты как аналог "традиционному" жилью. Яркий пример первого типа — апартаменты в составе "Москва-Сити". Их основная целевая аудитория — деловые люди. Примеры второго типа апартаментов на продажу — МФК "Флотилия", апартаменты в жилом комплексе на Ярославском шоссе. Данный тип апартаментов ориентирован в большей степени не на бизнес-клиентов, а на "традиционных" покупателей, для которых тем не менее не столь важно наличие прописки (например, молодые семьи, имеющие прописку у родителей)",— рассказывает Константин Ковалев.

Пока проектов с предложениями апартаментов на рынке крайне мало. Однако эксперты уверены, что перспективы у этого формата жилья есть, и уже в ближайшее время доля апартаментов на рынке жилья может увеличиться. В первую очередь это может произойти за счет реконцепта невостребованных офисных проектов в жилые дома, поскольку рынок жилья восстанавливается гораздо быстрее офисного. По подсчетам компании IntermarkSavills, сейчас на бумаге есть около 2 млн кв. м офисных помещений, которые в качестве одной из альтернатив выживания рассматривают реконцепцию в апартаменты. Причем эти объекты находятся не в самых топовых местах. Однако, по прогнозам компании, только 10-15% из этих проектов смогут реально выйти на рынок. "На деле переделать офисы в жилье не так просто: изменение проектной документации, повторное прохождение всех процедур согласования и т. д. Возможным решением данной проблемы оказывается вариант представления вместо офисов не классических квартир, а апартаментов — нежилых помещений, выполненных в виде квартир, но без права прописки. Формально апартаменты относятся к нежилой недвижимости, и, соответственно, соблюдать все нормы по жилью у застройщика необходимости нет. В то же время нужно учитывать, что апартаменты могут реализовываться как площади для проживания, соответственно, будут интересны потенциальным покупателям жилья, а значит, для представления на рынке конкурентоспособного продукта нормы по инсоляции, благоустройству и т. п. (т. е. всему тому, что влияет на спрос покупателей жилья) нужно соблюдать",— рассказывает Константин Ковалев.