Совет директоров Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) одобрил предоставление кредита финской Technopolis в размере €31,6 млн на финансирование строительства петербургского технопарка — офисных площадей объемом 24 тыс. м. На фоне замороженных девелоперских проектов и полупустых бизнес-центров, введенных в прошлом году, решение ЕБРР на первый взгляд кажется как минимум смелым. С другой стороны, по мнению отраслевых экспертов, Technopolis нельзя рассматривать как рядового инвестора в коммерческую недвижимость, что, вероятно, и позволило компании привлечь кредитные средства под свой проект.
Предполагается, что ЕБРР выделит €21,6 млн собственных средств, а еще €10 млн составит синдицированный кредит различных коммерческих банков, имена которых не называются. Средства будут предоставлены на завершение строительства петербургского технопарка, возводимого неподалеку от аэропорта Пулково. "Наш банк является поручителем всей кредитной суммы для этого проекта, но выделяет только часть, — говорит старший советник ЕБРР Ричард Уоллис. — По правилам синдицированного кредитования остальную часть кредитной линии могут предоставить международные коммерческие банки или банки, зарегистрированные за рубежом". Процентная ставка и другие параметры кредитования не разглашаются. По мнению Александра Игнатюка, аналитика компании "Энергокапитал", по данному займу справедливой могла бы быть ставка 10,5-11,5% в валюте в зависимости от сроков кредита.
Финская компания Technopolis — один из крупнейших в Европе операторов технопарков, специализирующийся на предоставлении операционной среды для инновационных высокотехнологичных компаний. В целом по Европе компания имеет более 1200 клиентов с общим количеством сотрудников более 16 тыс. человек. Общая площадь, которой оперирует Technopolis, составляет 500 тыс. кв. м. В Петербурге действует филиал компании "Технополис Санкт-Петербург", возводящий в настоящий момент технопарк "Пулково" на Пулковском шоссе, неподалеку от аэропорта. Общая площадь здания — 24,1 тыс. кв. м, арендопригодная — 19,4 тыс. кв. м. Стоимость проекта составляет €50 млн.
По словам директора компании Technopolis по России Питера Коучмэна, в 2008 году компания потратила на проект €8 млн, в прошлом году — порядка €14-15 млн. Таким образом, с учетом кредитных средств ЕБРР, проблем с финансированием петербургского технопарка у финской компании не будет. Как указано на сайте Technopolis, завершение проекта запланировано на 27 апреля текущего года. Однако господин Коучмэн подчеркнул, что это дата технической сдачи объекта, а пригодным для коммерческой эксплуатации — с внутренним обустройством, стоянкой, дорожной инфраструктурой и т. д. он станет лишь к концу лета этого года — началу осени.
На фоне замороженных проектов по возведению офисной недвижимости, ввиду отсутствия их финансирования, и полу-заполненных площадей в свежих бизнес-центрах решение ЕБРР поддержать петербургскую стройку Technopolis выглядит довольно странным. Георгий Рыков, генеральный директор компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость", говорит, что ситуация на рынке кредитования девелоперов коммерческой недвижимости по-прежнему неблагоприятная. "Тем компаниям, которые не имеют административного или коммерческого ресурса, например "ВТБ-Девелопмент", сложно привлечь банковское финансирование, — говорит господин Рыков. — Банки выдают кредиты лишь под залоговое обеспечение или большие процентные ставки, а не под конкретные проекты".
Действительно, нынешнее состояние петербургского рынка офисной недвижимости должно как минимум отпугивать банкиров от финансирования каких-либо проектов в этом сегменте. По данным Сергея Федорова, исполнительного директора Practis CB, в 2009 году объем замороженного строительства в сегменте коммерческой недвижимости составил более 400 тыс. кв. м при планируемом вводе в 836 тыс. кв. м. При этом господин Федоров полагает, что в 2010 году эта неблагоприятная тенденция сохранится и будет заморожено строительство еще около 400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. С учетом незавершенного строительства падение спроса на офисы в Петербурге и вовсе кажется катастрофичным. По оценке господина Федорова, процент вакантных площадей во введенных в прошлом году бизнес-центрах составляет сейчас около 50%. Впрочем, судя по всему, ЕБРР не пугает ситуация на рынке. По словам господина Уоллиса, восстановление синдицированного кредитования и его поддержание на российском рынке — одно из приоритетных направлений работы банка.
Правда, господин Федоров отмечает, что Technopolis не совсем правильно оценивать как рядового инвестора в коммерческую недвижимость. "У компании есть конкурентное преимущество, она привлекает в качестве арендаторов ИТ-компании, учитывая все особенности их работы. У оператора хорошие финансовые показатели, а уровень вакансий в технопарках не превышал 5 процентов", — говорит господин Федоров. По словам господина Коучмэна, компания уже заключила договоры по сдаче в аренду 11,5% от строящихся площадей технопарка "Пулково".