Прошедший месяц подтвердил повышательный тренд практически во всех секторах городского жилья. С существенной оговоркой: дорожают самые дешевые и самые качественные объекты. Возвращения к рынку двухлетней давности, когда сметали все квартиры, как соль перед войной, не предвидится.
Активизация экономкласса
Участники рынка отмечают в первую очередь подорожание квартир наиболее дешевых и малой площади. Это означает, что покупатели с небольшими средствами перестали ждать дальнейшего проседания рынка и ищут варианты, которые доступны для них без привлечения ипотечного кредита.
Впрочем, это подорожание так невелико, что укладывалось бы в рамки статистической погрешности, если бы такая картина не наблюдалась уже в течение четырех месяцев. "В столице был отмечен весьма незначительный рост рублевых цен — от 0,1% на самые дешевые квартиры до 0,8% на качественные недорогие квартиры. В Московской области средние рублевые цены росли в диапазоне от 0,6% (самые дешевые квартиры) до 1,5% (качественные недорогие квартиры)",— констатирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании "Инком-недвижимость".
Возобновились также длинные цепочки обменных сделок, что привело к повышению спроса на малогабаритные квартиры (которые обычно замыкают цепочки). На московском рынке дорожают малогабаритные квартиры, площадь которых составляет 13-24 кв. м,— отмечает Наталья Алиханова, руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-недвижимость".— Их покупают многие участники альтернативных сделок, желающие разъехаться. Затем дома хрущевского периода, далее 9-, 12-этажные "панельки". Подобные квартиры из-за сравнительно невысокой стоимости всегда востребованы и быстрее всего растут в цене. Примерно с ноября-декабря 2009 года многие продавцы типовых квартир экономкласса пытались повысить цену на 5-10%, особенно если реализуемая недвижимость была в хорошем состоянии, в шаговой доступности от метро".
Характерно, что объем предложения квартир экономкласса на вторичном рынке постоянно растет: увидев возросший интерес покупателей, собственники недорогих квартир сочли момент благоприятным для того, чтобы выставить свои объекты на реализацию. "В ближайшее время мы станем свидетелями стабилизации объемов предложения: покупатели остаются склонными к торгу и стремятся выбрать наиболее ликвидный товар по минимальным ценам,— делает вывод Дмитрий Таганов.— При таком развитии событий откровенно переоцененные и малоликвидные объекты не найдут спроса, и большинство "поспешивших" продавцов снова уйдет с рынка".
Элитная распродажа
В элитном секторе участники рынка также отмечают увеличение количества сделок, причем некоторые даже считают, что уровень спроса превысил докризисный. "В элитном сегменте активность даже выше, чем до кризиса, и это объяснимо,— говорит директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.— Кризисные явления затронули потенциальных покупателей недвижимости категорий "элит" и "премиум" в гораздо меньшей степени. Большинство не покупали в начале 2009 года не потому, что у них не стало денег, а потому, что они прагматично ждали, когда рынок достигнет дна. Еще один важный фактор — ипотека: в дорогих сегментах зависимость от нее невелика. Сегодня дефицит уже перешел в острую стадию, очевидно, что новые проекты категории de luxe в перспективе двух-трех лет будут единичными, спрос по-прежнему остается ненасыщенным, и цены будут только расти".
Некоторые застройщики, предвидя повышение спроса на элитное жилье, даже перепрофилировали свои проекты с офисных на жилые. Так, проект AFI Development на Почтовой улице первоначально был запланирован как офисный центр, но из-за кризиса AFI решила поменять концепцию здания. В комплексе было запроектировано 450 тыс. кв. м офисных площадей, но сейчас там будет 300 тыс. кв. м жилья. "Восстановление финансирования жилых проектов и смягчение условий кредитования могут стимулировать застройщиков к реализации отложенных проектов. Кроме того, восстановление спроса и рост доверия покупателей к первичному рынку повлияют на динамику продаж, что позволит сократить сроки реализации",— оптимистично заявляет Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank.
Таким образом, активизация рынка происходит с двух сторон: повышается спрос на самое дешевое и самое дорогое жилье. По-прежнему невысоким спросом пользуются явно переоцененные в докризисный период масштабные проекты бизнес-класса в непрестижных районах ценой от $8-10 тыс. за 1 кв. м. Почти по такой же цене сейчас можно приобрести квартиры в строящихся домах в центре города от тех девелоперов, которые вовремя запустили "антикризисные" программы.