Госдума в пятницу приняла в первом чтении проект закона о совершенствовании оборота земель сельхозназначения. Выделение гражданам земельных долей будет упрощено, невостребованные участки вернутся местным властям, с сельхозземель, используемых не по назначению, будет взиматься вчетверо больший земельный налог. По замыслу авторов документа, это повысит эффективность использования земель, полученных крестьянами в ходе приватизации 1992-1994 годов, но из-за ряда пробелов в законодательстве выведенных из рыночного оборота.
Законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" при активном участии Минсельхоза подготовлен группой депутатов Госдумы и членов Совета федерации. Большей частью он касается сельхозугодий бывших колхозов и совхозов, переданных гражданам в ходе земельной реформы 1992-1994 годов. Тогда 12 млн новых собственников досталось 115 млн га сельхозугодий (это четверть всех земель сельхозназначения РФ). Угодья гражданам тогда выдавались "полями" — в общую долевую собственность и без определения на местности границ не только долей, но и земельных массивов, в которых они находятся. Из-за этого кадастровый учет и госрегистрация прав на доли стали весьма сложным делом. По данным авторов проекта, лишь 1,4 млн собственников, владеющих 18 млн га земель, удалось пройти все процедуры и выделить свои доли для того, чтобы использовать их по своему усмотрению. Основная же часть земель сейчас сдана в аренду аграрным хозяйствам — это единственный вариант их использования: рыночный оборот этих земель отсутствует, заложить их банку для получения кредита тоже нельзя.
Для исправления ситуации проект уточняет и упрощает процедуру формирования участков. Прежде всего вводятся правила проведения общих собраний участников долевой собственности — именно они будут утверждать проекты образования земельных участков, список собственников, решать вопросы об аренде, залоге и проч. Обязанности организатора таких собраний законодатели возлагают на местные муниципалитеты (сейчас это их право).
Вторая проблема, решаемая законопроектом,— возврат государству невостребованных земельных долей. Под невостребованными при этом понимаются не только доли, на которые не нашлось наследников, но и участки, собственники которых не зарегистрировали свои права, не передали их в аренду "или не распорядились ими другим образом в течение трех лет и более". Размеры "ничьих" долей определит общее собрание, в муниципальную же собственность их передаст суд.
Поскольку доли зачастую доставались людям, неспособным или нежелающим их обрабатывать (пенсионеры, их живущие в городах наследники, врачи, учителя), а владение землей влекло дополнительные расходы (в том числе уплату налогов), общая площадь таких невостребованных долей росла и к сегодняшнему дню достигла впечатляющих 22 млн га. По данным Роснедвижимости, кадастровая стоимость такой площади земель могла бы равняться 366 млрд руб. Согласно проекту, если такие участки сейчас используются агрохозяйствами или фермерами, у них будет право выкупить их за 15% кадастровой стоимости.
Наконец, еще одна часть проекта касается уже не только владельцев небольших наделов, но и всех собственников земли, в том числе и крупных девелоперов, скупавших сельхозземли последние годы. Речь идет об ужесточении условий изъятия сельхозугодий, не используемых по назначению. Этого, напомним, осенью 2009 года от правительства требовал президент. Действующее законодательство предусматривает, что изъятие участка должно происходить после трех лет его нецелевого использования. Проектом этот срок сокращается до двух лет, после чего земля будет продана с публичных торгов.
Впрочем, по словам экспертов, эта норма может остаться "бумажной". Дело в том, что нынешняя статья о трехлетнем сроке на практике не применяется — собственники участков легко ее обходят, перепродавая земли аффилированным структурам для того, чтобы отсчет срока нарушений начинался заново. Понимая сложности правоприменения, Минсельхоз и законодатели предлагают бороться с нарушителями еще и повышенными налогами. По проекту, сельхозземли, используемые не по назначению, будут облагаться ставкой в размере не 0,3% от их от кадастровой стоимости, как сейчас, а 1,2%. Для Московской области с ее средней кадастровой стоимостью сельхозземель 53 тыс. руб. за гектар это увеличит налог со 159 до 636 руб. за гектар.