Ни у кого не вызывает сомнения, что цены на недвижимость после Нового года упадут. Риэлтеры расходятся лишь в оценках того, когда начнется падение и каким именно оно будет.
1999 год оказался самым динамичным за всю историю существования рынка недвижимости. Первые три месяца прошлого года цены на квартиры падали. Причиной падения, по мнению риэлтеров, стало отсутствие платежеспособного спроса. Более всего пострадало дорогое (от $70 тыс.) жилье, которое к апрелю потеряло до 40% от начальной стоимости. В среднем же квартиры подешевели на 20-30%.
Однако ближе к середине весны спрос неожиданно начал расти, и за счет этого падение цен практически прекратилось. Однако радость риэлтеров была недолгой. 5 мая на заседании московского правительства мэр столицы Юрий Лужков заявил, что квартиры-новостройки в Москве (а именно стоимость новостроек является главным ценообразующим фактором) должны стоить для населения не дороже $200 за кв. м. Мэр не назвал ни сроков, ни механизмов реализации этой затеи, однако в результате более половины потенциальных покупателей решили повременить с приобретением жилья, надеясь на существенное удешевление жилплощади. Понятно, что отток покупателей привел к новому падению цен.
Риэлтеры старались всеми силами удержать рынок, и их усилия увенчались успехом. Падение цен замедлилось до 3-5% в месяц. А в сентябре появились признаки стабилизации рынка. В середине осени правительство Москвы и Министерство по налогам и сборам сделали риэлтерам два подарка. Столичные власти ввели новые правила регистрации сделок, в результате чего часть квартир на рынке перестала интересовать покупателей из-за невозможности оформления. А МНС провело через Госдуму поправки к Налоговому кодексу, согласно которым с Нового года покупатель должен объяснять налоговому инспектору, откуда он взял деньги на приобретение квартиры. Цены на рынке пошли вверх.
На налоговых ограничениях многие стали спекулировать. В риэлтерских агентствах "по секрету" сообщали покупателям, что с 1 января помимо налогового контроля будет взиматься налог на покупку в размере 5% от стоимости квартиры. Эта откровенная ложь подталкивала людей делать приобретения до Нового года.
В итоге к концу года жилье стоимостью до $50 тыс. подорожало по сравнению с сентябрем на 10-15%. Цены на более дорогое жилье выросли не столь значительно — всего на $1-2 тыс.
Что будет с рынком в наступившем году? Риэлтеры считают, что цены опять начнут падать. Виной тому застой рынка и вышеупомянутые поправки к Налоговому кодексу. Однако масштабы и сроки падения оцениваются по-разному.
Что будет с ценами на жилье
Борис Шилин, управляющий делами Московской центральной биржи недвижимости: Первые три месяца будет полное затишье, и количество сделок резко сократится. Рынок оживет лишь весной. Что касается цен, то они начнут падать уже в конце января. Скорее всего, этот процесс будет продолжаться в течение всего года.
Сергей Козловский, гендиректор агентства "Инком": Если осенью прошлого года рынок "подогревали" сообщения о введении налогового контроля и новых правил регистрации, то сейчас факторов, стимулирующих спрос, нет. А значит, цены будут снижаться. По самым оптимистичным прогнозам, к марту падение составит 3-5%, но может оказаться и большим. С другой стороны, можно констатировать, что последствия кризиса преодолены и обвалов рынка, как это было в 1999 году, не случится.
Сергей Коблев, гендиректор агентства "Кутузовский проспект": Продажи пойдут только тогда, когда прояснится ситуация с применением Налогового кодекса. По моим оценкам, падение цен в первом полугодии может составить 10-20% от нынешнего уровня. Быстрее всего будут падать цены на квартиры в новостройках: за их покупкой всегда пристально следили налоговые органы.
Екатерина Устинова, гендиректор агентства "Полиграфжилстрой": Рынок не будет падать столь стремительно, как в прошлом году. Но первые месяцы активность покупателей, скорее всего, окажется крайне низкой. Удержать нынешний уровень цен не получится, и в январе-феврале цена упадет на 10% по сравнению с декабрем 1999 года. Ближе к маю-июню ожидается оживление спроса, но это не отразится на ценах — будут проданы застоявшиеся квартиры. Помимо выборов серьезным фактором станет ипотека. Если населению будет облегчена возможность покупки жилья с помощью кредита, цены стабилизируются. Если намеки на ипотеку так и останутся намеками, цены опять упадут.
К ДЕКАБРЮ ПРОШЛОГО ГОДА ЖИЛЬЕ СТОИМОСТЬЮ ДО $50 ТЫС. ПОДОРОЖАЛО ПО СРАВНЕНИЮ С СЕНТЯБРЕМ НА 10-15%. ТЕПЕРЬ СНОВА НАЧНЕТ ДЕШЕВЕТЬ — И НЕ МЕНЕЕ СТРЕМИТЕЛЬНО