В последнее время на рынок вывели такое большое количество дешевых поселков, предлагающих исключительно участки без подряда, что невольно задаешься вопросом: а выдержали ли испытание кризисом другие формы загородной недвижимости экономкласса? Оказывается, выдержали. Среди новинок есть немало проектов, где продаются и участки с подрядом, и готовые дома.
Обязательные требования
Даже в хорошие в экономическом плане времена в сегменте экономкласса поселки с обязательным подрядом на строительство успешно распродавались далеко не всегда. "Для того чтобы новый поселок считался наиболее привлекательным и пользовался спросом у клиентов, в нем должно быть построено как минимум 20-30 домов,— рассказывает руководитель отделения "Новослободское" компании "Инком-недвижимость" Тимофей Кульбашный.— Таким образом девелопер доказывает покупателю свою состоятельность и возможность дальнейшего развития проекта. Покупатели, интересующиеся поселками, в которых продается земля с подрядом, готовы ждать не более двух лет — это средний срок строительства загородного дома".
В нынешней ситуации эти требования перешли в разряд обязательных. Поэтому к основным появившимся в последний год недорогим проектам, ориентированным на продажу участков с подрядом, девелоперы приступили полтора-два года назад. А после кризиса начались лишь собственно продажи. Таких можно насчитать довольно много. Так, в текущем календарном году в открытую продажу поступило 16 проектов: "Беляевская слобода", "100 домов", "Дмитровка Village", "Андрейково Лесное", "Речной", "Биосфера", "Лесной парк", "Истландия", "Зазеркалье", "Перелески", "Залесье", "Головлево", "Пересветово". Еще два проекта были анонсированы и поступили в открытую продажу в прошлом году — "Новиково" и "Мечта". Большинство из них расположены в 50-80 км от Москвы. И наконец, есть новинки из числа более удаленных, а потому и более дешевых поселков. Сюда же можно отнести, например, подвергшийся реконцепции проект "Гагаринлэнд", известный теперь под названием "Новые дачи", в котором уже построены первые дома, а также другие проекты формата "дачный". "Вообще предложение коттеджных поселков в сегменте экономкласса выросло более чем вдвое по сравнению с весной 2009 года,— говорит партнер программы "Новые дачи" Мария Шагурина.— Однако качественное предложение составляет не более 15%".
Под невысоким качеством могут в равной степени пониматься и строительные недоделки, и проблемы с коммуникациями, и специфика размещения поселка, и ценовая политика и многое другое. "По нашим данным, из всех заявленных в зоне 40-90-километровой удаленности от Москвы проектов не более 5% заслуживают особого внимания,— говорит Тимофей Кульбашный.— Самый интересный из них — поселок "Новиково", проект, который отличается от всех остальных привлекательной ценой, качеством строительных материалов и темпами строительства".
Время эконома
Порой за явными достоинствами проектов их недостатки сразу и не разглядишь. Например, одна из новинок рынка — коттеджный поселок "Беляевская слобода", расположенный в 55 км к югу от Москвы на берегу небольшой речушки. Интересен он прежде всего нестандартными для проектов экономкласса размерами: в поселке 30 домов, что само по себе является гарантом определенной приватности. Но в то же время означает и минимум внутренней инфраструктуры, из которой имеется лишь гостевая парковка. Впрочем, в полном объеме инфраструктурные объекты найдутся в расположенном по соседству городе Чехове. Еще одна особенность поселка: участки без подряда здесь приобрести нельзя, но есть возможность купить уже готовый коттедж — несколько домов построили, не дожидаясь первых покупателей. К слову, земля имеет статус ИЖС со всеми вытекающими из этого последствиями, включая ценовую политику. Так, если самый дешевый из имеющихся в продаже готовых домов (двухэтажный площадью 145 кв. м и участком 10 соток) обойдется в 5,65 млн рублей, то самый дорогой, продающийся "под ключ", (280 кв. м, 15 соток), тянет уже на 16,35 млн рублей. Что по цене соответствует скорее бизнес-классу, чем заявленному эконом. При этом строительная технология выбрана самая простая и наиболее соответствующая сегменту экономкласса — это блочные дома с ленточным фундаментом, кровлей из металлочерепицы и оштукатуренными и покрашенными наружными стенами.
Совершенно иную технологию выбрали в другом новом поселке — "Дмитровка Village", расположенном в 56 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Вообще-то "новым" в полном смысле слова этот поселок не назовешь: на рынке он присутствует уже несколько лет, застраивается очередями, и в этом году реализуют последнюю, третью очередь, состоящую из 46 домов площадью от 187 кв. м с участками от 12 соток. А всего в проекте более сотни коттеджей. Застраивают его деревянными домами по финской технологии, что могло бы стать серьезным преимуществом проекта: финские дома считаются очень достойными по качеству. Но потенциальных покупателей, активно обсуждающих этот проект на разных интернет-форумах, очень насторожило, что фасады демонстрационных домов оказались окрашенными. Хотя обычно сторонники деревянного домостроения, напротив, сохраняют фасад в первозданном виде, подчеркивая натуральность коттеджа. Окрашивают же наружные стены тогда, когда хотят завуалировать невысокое качество строительного материала. Но это лишь гипотеза покупателей. Есть и более очевидный факт: по соседству с поселком проходит линия ЛЭП, поселиться рядом с которой отважится не каждый.
К более удаленным поселкам нареканий еще больше. "Несмотря их на видимую ценовую привлекательность, в 80% рассмотренных поселков есть значительные скрытые или дополнительные платежи,— рассказывает Мария Шагурина.— Так, например, домовладение с подключенными коммуникациями предлагается только в 20% поселков. Крайне редко встречаются предложения с разведенными внутренними сетями или отделкой. Наиболее распространенным предложением является вариант, когда электричество, водопровод, магистральный газ и канализация доведены до границ участка или лишь частично подключены. Обычно заявленная в рекламе цена предложения включает только стоимость земельного участка и коробки дома, не учитывая даже минимальную внутреннюю отделку. Так, в более чем половине удаленных поселков в доме не предусмотрена сборка лестницы, а в 35% случаев при сдаче дома нет внутренних перегородок и не настелены полы. Конечно, в сегменте экономкласса постепенно формируются общие стандарты, однако пока девелоперами не соблюдается баланс цена--качество. Также недостаточно раскрывается информация о продукте: в большинстве случаев при покупке дома в коттеджном поселке экономкласса собственник сталкивается с дополнительными финансовыми и временными затратами, которые в отдельных случаях могут достигать 50% цены домовладения. Из 37 удаленных поселков за указанную в рекламе цену готовые дома со всеми инженерными сетями и сантехникой без скрытых и дополнительных платежей можно приобрести только в пяти: "Новые дачи", "Татьянино", "Дарьино", "Речная долина" и "Махринская слобода"".
Впрочем, при всех недостатках сегмент экономкласса имеет неоспоримое достоинство: кризисные времена он переживает довольно легко и без особых потерь. Например, как утверждают эксперты компании "Маршал эстейт", на одном из самых популярных для экономкласса направлений — Симферопольском шоссе — практически ни в одном из поселков не остановились ни строительство, ни продажи, никто не заявил о банкротстве. Возможно, в нынешней экономической ситуации это и может считаться достаточным критерием качественности проекта. Хотя для высокой ликвидности этого явно мало.
Новые поселки эконом-класса
|
Источник: данные компании "Инком-недвижимость".