Девелоперы, строящие в Москве по контракту с городскими властями, сократили отчисления в бюджет столицы с января по сентябрь 2009 года на 73,7%, или на 7,964 млрд руб., по сравнению с девятью месяцами 2008 года. Москва, испытывающая бюджетный дефицит в 26,797 млрд руб., готова пойти на уступки, предлагая девелоперам рассрочки по платежам и отменяя пресловутую долю города. Но застройщики утверждают, что из-за снижения спроса на недвижимость и дорогих кредитов работать по инвестконтрактам все равно невыгодно.
За девять месяцев 2009 года бюджет Москвы получил от девелоперов по заключенным с ними инвестконтрактам на 73,7% средств меньше (или на 7,964 млрд руб.), чем за аналогичный период 2008 года. Такие данные приводятся в обнародованной департаментом финансов Москвы аналитической справке об исполнении бюджета города за январь--сентябрь. "Инвестиционная активность действительно снизилась, уменьшились объемы кредитования (застройщиков.— "Ъ"), что не могло не отразиться на поступлениях в бюджет",— поясняет руководитель департамента экономической политики и развития Марина Оглоблина.
Мэрия всегда неохотно продавала земли девелоперам, что вынуждало каждую вторую компанию реализовывать свои проекты на городских землях и заключать с властями инвестконтракты, говорит партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. По его словам, за право строить на участках, находящихся в собственности Москвы, застройщикам приходилось отдавать городу его долю, которая иногда достигала 50% (инвестору приходилось отдавать властям либо половину построенных площадей, либо эквивалентную денежную компенсацию).
Один из чиновников мэрии говорит, что нынешний 73-процентный уровень неплатежей зафиксирован по инвестконтрактам, заключенным еще до начала 2009 года. С этого года по новым контрактам вместо традиционной доли города прописывается плата за право аренды земли в размере до 60% ее кадастровой стоимости. Такая схема позволяет инвесторам снизить свои затраты на строительство почти на треть, уверяет собеседник "Ъ". По его словам, "такого снижения поступления от инвестконтрактов, как это происходит сейчас, Москва не ощущала даже во время кризиса 1998 года". Но, оговаривается чиновник, девелоперы каждый год задерживали выплаты в бюджет по инвестконтрактам, однако до кризиса уровень неплатежей едва достигал 10%.
"Из-за сложившейся ситуации город принял решение предоставить рассрочку по тем инвестконтрактам, на реализацию которых у инвесторов есть деньги, но в срок объект не может быть построен. После того как девелопер подтверждает свое финансовое положение, мы продлеваем сроки реализации контрактов",— говорит госпожа Оглоблина. Но предоставляемые мэрией преференции не обрадовали девелоперов. "Сейчас реализовывать инвестконтракты, заключенные до 2008 года, абсолютно невыгодно",— убежден председатель совета директоров SHolding Алексей Шепель. По его словам, до кризиса застройщики, заключая контракты с городом, компенсировали свои затраты на строительство и долю города за счет высокого спроса, что позволяло подчас продавать готовое жилье до $8 тыс. за 1 кв. м. "Сейчас продать квартиры в строящихся домах практически нереально, а стоимость заемных средств иногда достигает 25% годовых",— поясняет господин Шепель.
За девять месяцев этого года в бюджет города поступило 746,808 млрд руб., что на 238,807 млрд руб. меньше, чем в аналогичный период 2008 года. В целом же по неналоговым доходам, где также учитываются выплаты по инвестконтрактам, столичная казна получила 71,985 млрд руб., что на 10,7% ниже, чем в прошлом году. Например, за счет арендных платежей нежилых помещений, принадлежащих городу, бюджет получил 5,133 млрд руб., что на 34,4% ниже, чем в январе--сентябре 2008 года, платежи за право заключения договоров аренды земли принесли 2,157 млрд руб. и 35% соответственно. "Большая часть долгов по земельным платежам приходится на выкуп у города прав аренды участков",— говорит первый замруководителя департамента земельных ресурсов Москвы (ДЗР) Олег Рыжков. По его словам, сейчас департамент рассматривает возможность предоставления компаниям рассрочек по платежам. По данным ДЗР, в январе--августе долги компаний по выкупу прав аренды земельных участков достигли 5,193 млрд руб., по арендным платежам — 1,6 млрд руб.
Власти надеются, что до 2011 года цены на столичное жилье вернутся к докризисным $6 тыс. за 1 кв. м, что позволит девелоперам вновь платить за право строить на московских землях, говорит собеседник "Ъ" в мэрии. Руководитель IRN.ru Олег Репченко называет прогнозы властей оптимистичными: "Скорее всего, в ближайшие два-три года цены будут стабильно находиться на уровне нынешних $4 тыс. за 1 кв. м. К докризисным ценам Москва может вернуться не ранее чем через пять лет".