С технологической точки зрения подготовка незавершенного строительного объекта к консервации предполагает целый ряд мер, прибегнув к которым собственник не только обеспечит своему объекту наилучшие условия пребывания в замороженном состоянии, но и обезопасит себя от серьезных финансовых и юридических проблем.
В первую очередь необходимо провести работы, обеспечивающие строительным конструкциям и оборудованию объекта защиту от агрессивного воздействия окружающей среды, а также организовать противопожарную защиту. Именно это поможет собственнику максимально быстро и эффективно возобновить в будущем строительство, избежав дополнительных финансовых вложений в реставрацию незавершенного объекта. "Ведь стоимость восстановительных работ сопоставима с капитальными вложениями в само строительство",— объяснил Валерий Кузнецов, проект-менеджер компании Colliers International FM.
Еще одним важным пунктом технической подготовки незавершенного строительного объекта является защита опасных участков: ограждение котлованов, сквозных проемов в перекрытиях, укрепление стен, фиксация всех подвижных элементов, организация порядка движения по недостроенному объекту. Цель такой подготовки — уберечь от несчастных случаев и травматизма людей, по какой-то причине оказавшихся на строительной площадке или около нее, так как, согласно российскому законодательству, в ситуации, когда на территории недостроенного объекта, не прошедшего процедуры консервации, третьим лицам нанесен вред, ответственность за это — вплоть до уголовной — несет заказчик (собственник) строительства.
С правовой точки зрения принимать решение о замораживании объекта и оформлять это решение соответствующими документами — приказом или распоряжением — необходимо в том случае, если строительство приостанавливается более чем на шесть месяцев. "В противном случае по прошествии шести месяцев после фактической остановки строительных работ на объекте собственнику придется иметь дело с надзирающими органами, которые не только обложат его штрафами за нарушение российского законодательства, предписывающего проводить консервацию незавершенных строительных объектов, но обяжут его провести консервацию объекта строительства в принудительном порядке",— объяснил Валерий Кузнецов. Максимальное время, необходимое для проведения работ, не должно превысить трех месяцев. Причем в этот промежуток времени укладываются разработка проекта консервации, инвентаризация строительства и оборудования, собственно строительно-монтажные работы по консервации.
По словам юриста компании Colliers International FM Наталии Торгашевой, до тех пор, пока недостроенное здание, возведение которого приостановлено, не пройдет юридической подготовки, документально подтверждающей его статус объекта незавершенного строительства, такое здание будет рассматриваться исключительно как объект строительства. Это значит, что до официального объявления о замораживании строительства такой объект не находится во владении и пользовании собственника, не является недвижимым имуществом и право собственности на него не может быть зарегистрировано. В связи с этим собственник не может использовать такой объект в коммерческих операциях. В частности, он не имеет права передать этот объект покупателю по договору купли-продажи, использовать его в качестве залога при урегулировании долговых обязательств, использовать в качестве основания для получения кредитов, застраховать такой объект.
Для государственной регистрации права на объект, строительство которого не завершено, необходимо собрать пакет документов. В обязательном порядке должны быть документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора подряда. Таким подтверждением, в частности, является акт о консервации объекта строительства.