Экономический кризис в равной мере ударил по всем участникам рынка недвижимости, однако некоторые сегменты пострадали больше остальных. Это прежде всего строящееся московское жилье бизнес-класса, переоцененное в предыдущие годы и потерявшее клиентов из-за снижения покупательской способности.
Накопление причин
Большинство участников рынка сходится во мнении, что именно на жилье бизнес-класса кризис сказался наиболее заметно.
"Девелоперы жилья бизнес-класса пострадали больше других: спрос на него снизился гораздо заметнее, чем на жилье экономкласса и элитную недвижимость. Относительно недорогое жилье экономкласса всегда было наиболее ликвидным, а элитная недвижимость всегда была гораздо более стабильной и не реагировала мгновенно ни на рост, ни на спад рынка",— говорит руководитель аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. В результате, по его словам, в сегменте бизнес-класса объем заключаемых сделок упал в три-пять раз. "В отличие от девелоперов жилья экономкласса, которые гораздо раньше отреагировали на кризис и стали в завуалированной форме снижать цены, девелоперы жилья бизнес-класса старались держаться до последнего. Только в конце ноября было сделано первое официальное заявление о снижении цен на жилье бизнес-класса на 25%",— объясняет он.
Резкое падение цен именно на недвижимость бизнес-класса объясняется несколькими причинами. Во-первых, как известно, цена в немалой степени определяется соотношением спроса и предложения. В Москве предложение квартир в основном сосредоточено в сегменте бизнес-класса: девелоперы хотят выжать из площадок максимум и не строят жилья экономкласса, но местоположение не позволяет им позиционировать свой объект в элитном сегменте. В этом случае выбор делается в сторону бизнес-класса. По данным аналитического консалтингового центра "Миэль", на первичном рынке в Москве сегодня жилье бизнес-класса составляет более половины предложения — 52,1% (данные за октябрь 2008 года).
С другой стороны, в результате экономического кризиса резко сократился спрос именно на такие квартиры. "Покупатели жилья в домах бизнес-класса — это владельцы собственного среднего и крупного бизнеса, наемные сотрудники высшего звена, то есть те люди, по которым кризис ударил наиболее сильно. Сейчас они вынуждены сокращать издержки и спасать свои деньги, а не покупать новые квартиры. Многие иностранные компании сворачивают или сокращают свой бизнес в России — в результате из столицы уезжают тысячи платежеспособных людей",— говорит Дмитрий Таганов. На спросе именно в этом сегменте отразился и отказ банков от ипотечных программ.
"Для большинства потенциальных покупателей жилья бизнес-класса ипотека стала сейчас практически недоступной, поскольку банки кардинальным образом ужесточили условия выдачи кредитов и требования к заемщикам",— говорит директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев.
В последние годы рост цен на жилье бизнес-класса существенно обгонял темпы роста доходов населения, тем самым сокращая спрос. "Потенциальные покупатели жилья бизнес-класса — это наемные работники с заработной платой выше средней. Но рост цен настолько опередил рост их благосостояния, что они, получая высокую, на уровне $5-7 тыс. в месяц, зарплату, могут себе позволить только жилье экономкласса на окраине Москвы на 30 лет в ипотеку",— говорит управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев. По его словам, цены на недвижимость ушли уже очень далеко от основного платежеспособного спроса и объем сделок на рынке жилой недвижимости до сих пор в основном поддерживался за счет спекулятивных цен.
Займы и конкуренция
Наконец, еще одной причиной падения цен именно на объекты бизнес-класса являются особенности самого сегмента: повсеместное использование заемных средств и высокая конкуренция между девелоперами. Дело в том, что подавляющее большинство объектов в сегменте бизнес-класса построено на заемные средства. После того как банки резко повысили кредитные ставки, а то и вовсе перестали выдавать кредиты, большинство девелоперов оказалось в сложной ситуации, а некоторые из них столкнулись с опасностью потерять ряд площадок. "Снижение банковской ликвидности и отказ в выдаче дополнительных кредитов для финансирования проектов вынуждают девелоперов приостанавливать строительство",— отмечает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. К тому же разнообразных предложений много, а спрос слабеет, что заставляет девелоперов еще ожесточеннее бороться за каждого клиента.
"Конкуренция в сегменте бизнес-класса между застройщиками гораздо выше, чем в остальных сегментах, поэтому застройщикам бизнес-класса без существенной коррекции цен не удастся в ближайшее время стимулировать продажи",— объясняет Омар Гаджиев. По словам маркетолога УК "Пересвет-Инвест" Натальи Бланковой, "в последнее время для привлечения внимания целевой аудитории к своим проектам девелоперам приходилось всерьез задумываться о концепции проекта и его продвижении, используя всевозможные креативные ходы. В связи с трудностями финансирования строительства нет средств и на продвижение — соответственно, и на рекламу".
При этом надеяться на помощь государства девелоперам бизнес-класса не приходится. Московские власти уже заявили о том, что будут выкупать жилье только для социальных нужд, при этом по цене ниже 80 тыс. руб. за 1 кв. м, что существенно ниже ценового минимума объектов бизнес-класса. Более того, даже конкурсы, проведенные среди застройщиков, были пересмотрены — и наиболее приближенные к московским властям компании вроде ГК ПИК и СУ-155 до сих пор не получили денег.
Федеральные власти также не горят желанием помогать девелоперам, строящим жилье бизнес-класса,— помощь была обещана правительством только компаниям, работающим по нацпроекту "Доступное жилье". Впрочем, тут уже есть одно исключение. Компания "Дон-строй" как-то сумела получить у ВТБ кредит на $500 млн. В частности, средства пойдут на завершение работ в "Доме в Сокольниках", "Доме на Покровском бульваре", "Доме на Мосфильмовской", "Доме на Беговой", а также в жилых комплексах "Измайловский", "Седьмое небо" и одном корпусе "Алых парусов".
Однако, по мнению участников рынка, выдача такого кредита объясняется хорошими связями "Дон-строя" с этим кредитным учреждением. Другие застройщики вряд ли сумеют получить такие кредиты. А поскольку уровень общей задолженности у девелоперов бизнес-класса очень высок, недостаток средств у них может привести к дефолтам или остановке строительства некоторых объектов. "У компаний, работающих в этом сегменте, существует серьезная долговая нагрузка, которая не позволяет решать стратегические задачи в условиях кризиса и проблем с финансированием",— констатирует гендиректор "Доки" Валерий Барнинец.
Степень падения
Пока кризис в сегменте бизнес-класса отразился в первую очередь на уровне цен. По данным Юрия Синяева, на рынке недвижимости бизнес-класса сейчас отмечается снижение стоимости от 10 до 25% в зависимости от проекта. По словам Татьяны Вакуленко, происходит завуалированное снижение цен в сегменте бизнес-класса, дисконты доходят до 30%. "Уже сейчас заметна существенная коррекция цен в сегменте бизнес-класса. Здесь возможны скидки в пределах 50% для тех покупателей, у которых есть деньги на руках, но такие скидки не афишируются",— утверждает Омар Гаджиев.
Однако есть и официальные заявления. Например, девелоперская компания "Дон-строй", которая работает преимущественно в сегменте бизнес-класса, заявила о снижении цен на квартиры на 25%. В дальнейшем можно ожидать, что этому примеру последуют и другие компании, которые поймут, что недополученная прибыль лучше, чем не полученная вовсе. По мнению заместителя коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити — XXI век" Дмитрия Дементьева, "существенное влияние кризиса почувствовали самый верхний и нижний ценовые сегменты бизнес-класса".
Уже начала поступать информация об остановке строительства некоторых объектов бизнес-класса. В частности, Mirax Group и "Интеко" заморозили строительство жилья бизнес-класса на месте ЛЭП на севере Москвы. "Приостановлено строительство жилого комплекса Fort Ring на Малой Юшуньской улице, сейчас там не выставляются квартиры на продажу. В "Доме на Беговой", который строит компания "Дон-строй", по данным участников рынка, уже предлагаются квартиры по 90 тыс. руб. за 1 кв. м — дешевле, чем во многих объектах экономкласса.
"Что происходит с остальными проектами, достаточно сложно сказать, так как большинство застройщиков официально не сообщают о замораживании строительства своих объектов",— отмечает Татьяна Вакуленко. С другой стороны, среди проектов, которые будут реализованы в 2008 году, она называет в первую очередь жилой комплекс "Примавера" и жилой комплекс на Ботанической улице, владение 11.
"В портфеле нашей корпорации также есть два жилых комплекса бизнес-класса: "Wellhouse на Ленинском" и "Wellhouse на Дубровке"",— говорит заместитель председателя правления Mirax Group Сергей Садовников. По его словам, первый объект будет сдан в декабре этого года, сдача первой очереди второго запланирована на первый квартал 2009 года. Некоторые компании даже решили в разгар кризиса запустить продажи в своих комплексах. Например, ФСК "Лидер" начала продавать квартиры в жилом комплексе "Зодиак". Однако все равно без дополнительной маркетинговой стратегии в данном случае не обойтись. Например, этот девелопер выдает покупателям собственные ипотечные кредиты на десять лет и обещает вернуть разницу в стоимости квартиры, если цены на жилье в этом доме будут снижены из-за кризиса.
Взгляд в будущее
Цены на объекты бизнес-класса будут снижаться и в дальнейшем, а строительство будет замораживаться. "Главные риски в этом сегменте относятся к первому-третьему кварталам 2009 года, но в целом в уже запущенных проектах девелоперы будут стремиться выполнить обязательства перед покупателями в срок",— говорит директор департамента стратегического консалтинга Kopernik Labs Владислав Лукиан. Но количество сделок по приобретению жилья бизнес-класса, полагает он, безусловно, сократится: даже те потенциальные покупатели, которые располагают свободными средствами, в ожидании снижения цен предпочитают отложить покупку недвижимости. Однако после продолжительного падения цен маятник непременно качнется в другую сторону. "В долгосрочной перспективе сокращение предложения в сегменте бизнес-класса будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость",— утверждает Юрий Синяев.
Кризис также внесет коррективы в классификацию столичного жилья. "Многие объекты, сегодня позиционируемые как элитные, станут бизнес-классом",— уверен Владислав Лукиан. А девелоперы научатся быстро и экономно оформлять всю необходимую документацию. "В период кризиса грамотные девелоперы будут готовить пакет разрешительной документации на ранее приобретенные площадки, участки, которые в условиях кризиса станут предметом спекуляции",— говорит Владислав Лукиан. Так что к оживлению рынка, которое настанет не раньше четвертого квартала 2009 года, уже будут готовы пакеты исходной документации, оформленные с наименьшими затратами и только за счет собственных средств девелоперов.