В последнее время все подмосковные направления, включая самые престижные, активно обзаводятся поселками экономкласса. Не стало исключением и Новорижское шоссе, где одним из самых демократичных по ценам из недавно выведенных на рынок проектов можно назвать поселок "Морозов посад".
Военной тропой
В названии поселка, который пару месяцев назад начали возводить в 20 км к северо-западу от Москвы, есть что-то и от приближающегося Нового года, и от боярыни Морозовой. Последняя ассоциация наиболее близка к истине. Дело в том, что в середине XVII века в Павловослободском уезде нынешнего Истринского района Московской области, то есть где-то неподалеку от строящегося сейчас поселка, находилась вотчина бояр Морозовых. Владел окрестными деревушками Борис Иванович Морозов, а его брат Глеб был супругом той самой боярыни Морозовой, хорошо известной по картине Сурикова. Добрая слава шла в те времена об этом поместье — оно процветало и приносило боярину неплохую прибыль, а для гостей устраивались разнообразные увеселения: скачки, собачьи бега и, конечно же, охота. В память о тех временах поселок и решили назвать "Морозов посад".
Однако для создания архитектурного образа поселка стиль выбрали не старорусский, а скорее современный австрийский: дома довольно простой конфигурации, но с множеством балконов и балкончиков; яркие разноцветные крыши и, напротив, сдержанной гаммы фасады, оштукатуренные, с деревянными декоративными элементами.
Такую стилистику "Морозову посаду" задали те самые архитекторы, которые в свое время занимались дорогим поселком "Довиль". Но все это пока только на словах и на картинках: строительство началось нынешней осенью. Впрочем, это не мешает оценить другие особенности будущего поселка. И первая из них — это транспортная доступность. "Морозову посаду" в этом плане повезло: в будни днем до него от МКАД можно добраться минут за 20. Особенно если ехать по Волоколамскому шоссе (поселок находится на равном удалении от Новой Риги и Волоколамки) и не пропустить поворот на военную дорогу. Она узкая и по ночам не освещается, зато в дневное время очень удобна, потому что позволяет добраться до поселка, минуя Нахабино с его постоянными пробками по обе стороны железнодорожного переезда. Есть и другой способ проезда — по Новой Риге до поворота на Нахабино и потом, через 5-6 км, не заезжая в город,— мимо деревни Черная, к которой вплотную примыкает "Морозов посад".
Кирпич по-австрийски
Выглядит соседняя деревня вполне благообразно: кирпичные дома, построенные лет 15 назад, достаточно чистые улицы. И это немаловажно: по ним будущим жителям "Морозова посада" придется не раз перемещаться, добираясь до объектов инфраструктуры, основная масса которых расположена в Нахабине, в пяти минутах ходьбы от поселка.
Например, торговый центр "Арбуз", от которого маршрутка идет до ближайшей железнодорожной станции (так что до Москвы вполне можно будет добраться и на электричке). Здесь же есть и детские сады, и довольно неплохая государственная школа (впрочем, для особенно требовательных к качеству образования чуть в стороне, в Павловской Слободе, расположена элитная Ломоносовская школа), и поликлиника. В самом же "Морозове посаде" собственной инфраструктуры, за исключением прогулочных зон и детской площадки, не будет. Причина проста: поселок позиционируется как экономкласс, и "навешивать" на его жителей содержание магазинов и иных благ цивилизации неразумно. Да и ни к чему в силу высокой степени урбанизации окрестностей.
Строительная технология, которую выбрали для возведения поселка, также соответствует его классу: неснимаемая опалубка дюросол, которую, как и архитектурный стиль, позаимствовали в Австрии. Суть технологии заключается в том, что в качестве конструктивных элементов используются блоки толщиной 40 см, высотой 30 см и длиной около полуметра, состоящие из спрессованной с бетоном древесной крошки. Внутри этих блоков в отверстиях проложены утеплитель и арматура. В процессе строительства дома они заливаются бетонной смесью, делая конструкцию прочной и надежной. Дома, построенные таким методом, получаются относительно дешевыми, к тому же теплыми и пожаробезопасными. В Австрии по такой технологии возводят здания до 14 этажей высотой.
В "Морозове посаде" таких громадин, конечно, не будет, а будут двухэтажные коттеджи и таунхаусы. Таунхаусы расположили поближе к деревне Черная, а участки, отведенные под коттеджи,— в более удаленной части поселка. Часть из них примыкает к сосновому лесу, в котором, вероятнее всего, можно будет взять в аренду участок. Здесь же появится прогулочная тропа до небольшой речки, притока Истры.
Продать красиво
Ради удержания цен на относительно невысоком уровне застройщик отказался от избыточных жилых площадей. Площадь квартир в таунхаусах лишь немного превышает 200 кв. м. Цены на них варьируются от $445 тыс. до $600 тыс. Самые дорогие — торцевые секции с большими участками (семь соток против обычных двух). Основная масса коттеджей — от 200 до 250 кв. м (хотя есть несколько домов площадью 300 и 400 кв. м). Сначала даже планировалось разработать несколько проектов площадью 170 кв. м, но потом передумали, сочтя, что это слишком мало. Любопытно, что коттеджей (а также участков без подряда) пока продано больше, чем таунхаусов. Впрочем, риэлтеры давно заметили, что в отличие от участков хоть с подрядом, хоть без продажи таунхаусов активизируются лишь тогда, когда начинают расти их стены. Но к возведению стен еще только собираются приступить: завершены фундаментные работы на трех линиях таунхаусов (а также в двух коттеджах), так что покупательская активность еще впереди.
Способ оформления покупки зависит от того, что именно приобретается. Если покупатель выбирает земельный участок без подряда, то с ним заключается обычный договор купли-продажи: участки были размежеваны еще летом, и на каждый из них получено свидетельство о праве собственности. Кстати, земля имеет статус ИЖС (из-за присутствия в проекте таунхаусов: на землях иного статуса их строить нельзя). Стоимость участка с подведенными к нему коммуникациями составляет $23-25 тыс. за сотку. Впрочем, поскольку коммуникации пока подведены лишь к 2/3 участков, можно приобрести и участок без них на индивидуальных условиях, а договор о подведении на участок газа, воды, канализации и электричества заключить позже.
Если же приобретается участок с подрядом или таунхаус, то оформляется предварительный договор, который после завершения строительства будет переоформлен. Для тех, кто приобретает дом в инвестиционных целях, планируя по завершении строительства его продать, как альтернатива покупки земельного участка предусмотрена его аренда. Можно, наконец, взять участок в лизинг, что де-факто будет означать рассрочку платежей.
Пожалуй, самое сложное для проектов, которые стартуют в период финансового кризиса,— это обозначить время окончания строительства. Поэтому застройщик говорит о 2010 годе, не называя квартала. Зато уверяет, что строительство поселка будет вестись вне зависимости от покупательской активности. Если особой активности не будет (хотя пока есть все предпосылки полагать, что этого не произойдет), дома в поселке будут возводить в соответствии со схемой, указанной в генплане, где за каждым участком закреплен определенный проект коттеджа. А с таунхаусами еще проще: порядок их строительства всегда известен заранее.
Коттеджный поселок "Морозов посад"
Местоположение: Новорижское ш., 19 км от МКАД
Общая площадь (га): 15
Типы домов: таунхаусы и коттеджи
Количество таунхаусов: 70
Площадь таунхаусов (кв. м): 201-207
Площадь участков таунхаусов, включая дом (соток): 2-7
Цена таунхаусов ($ тыс.): 445-600
Количество коттеджей: 58
Площадь коттеджей (кв. м): 210-400
Площадь участков (соток): 10-24
Цена коттеджей ($ тыс.): 510-1380
Статус земли: ИЖС
Тип договора: предварительный договор купли-продажи
Этап реализации: начальная стадия
Окончание строительства: 2010 год
Девелопер и продавец: "Большой город — Девелопмент"
Характеристики
Положительные: хорошая транспортная доступность, соседство с лесным массивом и водоемом, развитая внешняя инфраструктура, продуманная внутрипоселковая планировка территории, большой выбор размеров земельных участков и проектов домов, современная архитектура, подведены все коммуникации.
Отрицательные: низкая степень готовности, минимум внутренней инфраструктуры, близость соседних поселений.
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Алексей Коротких, руководитель отдела продаж Villagio Estate:
— Расположение по популярному Новорижскому шоссе относительно недалеко от Москвы само по себе создает заметное преимущество любому проекту. Правда, в отличие от аналогичного по классу и по сути нашего поселка "Покровского" "Морозов посад" расположен менее удачно: ближе к железной дороге, к тому же в районе с довольно высокой плотностью соседней застройки, что, на мой взгляд, добавит хлопот будущим жителям. Впрочем, эти недостатки нивелируются относительно низкой ценой домовладений и таунхаусов.
Архитектурная концепция поселка выглядит вполне современно и соответствует потребностям покупателей. Поэтому, если застройщик сумеет выдержать заявленные темпы строительства и подвести все коммуникации, полагаю, что "Морозов посад" станет достойным и конкурентоспособным поселком.