Прошедший месяц ни в малейшей степени не прояснил ситуацию на рынке жилой недвижимости. Стабилизации рынка не произошло, чего, впрочем, никто и не ожидал. Но не случилось и обвала, на который, похоже, втайне надеются даже застройщики, чтобы была возможность зафиксировать дно и начать уже говорить о поступательном росте. Как продавцы, так и покупатели по-прежнему занимают выжидательную позицию.
Цены и ценники
По-прежнему, как и месяцем ранее, не имеет смысла говорить об изменении цен в абсолютном выражении. Цены предложения в зависимости от сектора рынка снизились на 1-5% в долларовом выражении (и, соответственно, почти не сдвинулись с места в рублях). "Средневзвешенная цена предложения с учетом элитных объектов в октябре снизилась на 0,7% и составила 196,1 тыс. руб. за кв. м (в долларах снижение составило 4,8%, средняя цена — $7441 за кв. м). На вторичном рынке в Москве средний уровень рублевых цен предложения за месяц не изменился и составил 188 тыс. руб. за кв. м, тогда как в американской валюте цена снизилась на 4,4% — $7133 за кв. м" — такие данные приводит генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков.
Но это снижение, находящееся в пределах статистической погрешности, несравнимо с реальными размерами скидок. Заметим, что информацию о них продавцы стараются не афишировать. "По итогам октября снижение цен на жилую недвижимость зафиксировано на уровне 1-1,5%. Но следует учитывать скрытые скидки продавцов прямым покупателям, информация о них не проходит в рекламе и зачастую не учитывается в ценовом мониторинге. По отдельным объектам такие стимулирующие скидки составляют от 10 до 15%",— констатирует Наталья Москалева, начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка "Российский кредит".
Некоторые наблюдатели считают, что размер реальных скидок еще значительнее. "Продавцы на первичном и вторичном рынках в настоящее время стараются не снижать цены открыто, но при этом иногда стимулируют спрос на свои объекты, соглашаясь на некоторые ценовые уступки во время торга,— утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "Новое качество" Ольга Косенкова.— Но здесь все зависит от типа приобретаемой недвижимости. Наибольшие скидки предоставляются преимущественно на первичном рынке, где наблюдается ужесточение условий кредитования. Так, процент дисконта в бизнес-классе может достигать и 25%, в экономклассе он несколько ниже — ориентировочно 20%".
Элитный сектор также подешевел. По мнению аналитиков компании IntermarkSavills, средняя (по всем проектам) долларовая цена предложения квадратного метра в элитных новостройках сократилась за месяц на 3%, при этом средняя рублевая цена практически не изменилась. По ряду проектов (около четверти от общего числа) наблюдался незначительный технический рост средней цены квартир (в пределах 1-6%), по остальным цены остались неизменными либо снижены (максимальное снижение — до 20%). Приведенная статистика рассчитана для так называемых объявленных цен (содержащихся в официальных прайс-листах). Вместе с тем значительное число застройщиков готово делать клиентам с живыми деньгами специальные предложения. В среднем величина возможного дополнительного "торга" лежит в диапазоне от 10 до 20%. В целом, по наблюдениям аналитиков IntermarkSavills, в элитном сегменте в последние два месяца (сентябрь, октябрь) число реально совершенных сделок сократилось в три-четыре раза по сравнению со среднестатистическим докризисным месяцем.
Таким образом, тенденция в настоящий момент следующая: в наибольшей степени реальные цены сделок снизились в бизнес-классе, немного меньше — в самом дешевом секторе. Что касается "элиты", то здесь падение, по оценкам участников рынка, минимальное.
Ждать или не ждать?
Стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен покупателям и частным инвесторам? Руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills так отвечает на этот вопрос: "Сегодня на рынке жилья наступило время покупателей. Многие настроены приобрести квартиру за 50-70% докризисной стоимости. Часть из них действительно сможет реализовать свои планы. Вместе с тем рассчитывать на гибкость застройщиков можно только в самые ближайшие месяцы, пока есть необходимость экстренно латать возникшие финансовые дыры и решать проблемы финансирования уже начатого строительства".
"Очень рекомендую частное инвестирование в недвижимость с долгосрочными целями,— дает свою оценку руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.— Зато краткосрочные и среднесрочные инвестиции менее интересны, так как сейчас есть ряд других активов, значительно снизившихся в цене и более перспективных с точки зрения быстрой отдачи. При наличии свободных средств покупка недвижимости для проживания или в качестве варианта сбережения денег вполне логична: сейчас мы наблюдаем "рынок клиента" — выбор объектов к концу осени существенно увеличился, и продавцы довольно легко идут на предоставление дисконтов. Но связываться с кредитами я бы определенно не рекомендовал".
Другая сторон вопроса — надо ли продавать? "Те, кому необходимы деньги для закрытия каких-либо личных потребностей, безусловно, вынуждены продавать,— говорит Ирина Могилатова, гендиректор брокерско-консалтинговой компании Tweed.— Если денежные средства сейчас не нужны, то продавать недвижимость не стоит, так как цены скоро выровняются, ситуация стабилизируется — и тогда можно будет продать гораздо выгоднее, чем сегодня".
Еще один аргумент против продажи недвижимости — по крайней мере, инвестиционной: вырученные деньги надо куда-то вкладывать, а надежных инструментов на рынке нет.
Таким образом, у покупателей и продавцов в настоящее время практически одинаковая логика: лучше ждать. И ожидание в любом случае работает в пользу покупателей: если ситуация затянется хотя бы на два-три месяца, рынок неизбежно просядет еще как минимум на 20-25%.
Жизнь после ипотеки
В течение прошедшего месяца московские банки практически прекратили выдачу ипотечных кредитов. Квартиры в новостройках не кредитует уже ни один банк. "В результате сворачивания ипотечных программ банками и ужесточения кредитной политики такими операторами, как Сбербанк и ВТБ 24, первичный рынок городской недвижимости как значительно более рискованный, чем вторичный, лишился ипотечных денег вообще",— констатирует Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба".
Но и на вторичном рынке ипотека практически замерла. "Те банки, которые продолжают выдавать кредиты под залог приобретаемой недвижимости, повышают процентные ставки по кредитам до неприличных",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Добавим, что фактически отсекающие условия заключаются не только в размерах процентных ставок, но и, например, в снижении максимального объема кредита до смехотворных сумм (1 млн руб. и ниже). Кроме того, некоторые банки, заявляющие о продолжении ипотечных программ, на деле кредиты не выдают, пользуясь своим правом отказа без объяснения причин.
Фактическое прекращение ипотечного кредитования отсекает значительную часть платежеспособного спроса, причем, как полагают некоторые аналитики, во всех секторах рынка. "Сокращение кредитования ударило прежде всего по сегментам бизнес- и экономкласса, так как в элитном секторе покупки в основном (95%) проходят без привлечения ипотеки",— говорит Ирина Могилатова. С ней не согласен Иван Романов, управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция": "Недоступность ипотеки, конечно же, сказалась на спросе на элитные квартиры — их покупатели тоже рассчитывали на кредитование, но девелоперы быстро сориентировались, предложив альтернативные варианты рассрочек". Но сильнее всего сокращение ипотеки ударило по покупателям квартир в Подмосковье. "В Москве количество ипотечных покупок всегда было невысоким — около 10-15%, но в Подмосковье доля ипотечных покупателей составляла около 40%, и, вероятнее всего, ужесточение условий кредитования снизит их количество",— утверждает Татьяна Гвоздь, ведущий специалист ООО "Пересвет-Ипотека".
Для многих клиентов, выбывших сейчас из числа потенциальных покупателей, альтернативой может стать аренда жилья. Логично было бы ожидать повышения цен в этом сегменте рынка, но этого не происходит. Дело в том, что предложение на арендном рынке значительно повысилось за счет тех владельцев, кто не может продать квартиру по адекватной цене и решил пока отдать ее в аренду.
Вот как описывает ситуацию на арендном рынке Екатерина Батынкова, управляющий директор компании "Усадьба": "Пока кризисные явления не затронули цены в глобальном понимании и уровень спроса. Количество предложения увеличилось, и некоторые из арендодателей проявляют чуть большую гибкость в переговорах с потенциальными арендаторами. Некоторые владельцы даже готовы к существенному торгу, но по большей части это относится к переоцененным объектам. Количество арендодателей в том числе пополнилось за счет владельцев квартир, ранее планировавших продажу и решивших переждать некоторое время на снижающемся рынке и одновременно желающих получать быстрый и стабильный доход. Спрос не снизился, а в некоторых сегментах даже и повысился ввиду того, что некоторые клиенты, планировавшие покупку, взяли тайм-аут на более тщательный подбор объекта и решили пока арендовать".
"Арендаторов больше не стало, и, так как предложение превышает спрос, арендные ставки снижаются",— замечает Ирина Могилатова.
Антикризисные меры
На загородном рынке происходят те же процессы, что и на городском, за исключением, пожалуй, влияния на ситуацию сокращения ипотеки. "В загородной недвижимости — в сегменте организованных коттеджных поселков и земельного рынка — сокращение ипотечного кредитования на спрос практически никак не повлияло; ипотека на загородном рынке и до кризиса была скорее счастливым исключением, нежели инструментом приобретения,— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Наиболее устойчивыми к кризису будут загородные дома и таунхаусы экономкласса. Во-первых, спрос на домовладения экономкласса превышает предложение чуть ли не в четыре раза; а во-вторых, в сегмент экономкласса придут покупатели из других сегментов, которые до кризиса собирались приобрести загородный дом подороже".
На рынке элитного жилья, в первую очередь вторичного, сейчас затишье. "Покупатели с приобретением недвижимости явно не торопятся. Они звонят, смотрят объекты, но окончательное решение откладывают в надежде, что в ближайшее время на понравившиеся предложения владельцы снизят цену,— рассказывает Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby`s International Realty.— Владельцы элитной недвижимости, в свою очередь, готовы торговаться в разумных пределах. Диапазон торга расширился от 5 до 10%, но это явно мало для покупателей, которые ожидают более существенных скидок. Но продавцы готовы ждать достаточно долго, так как не нуждаются остро в деньгах и не готовы продавать в убыток".
А застройщики дорогого загородного жилья прибегают к антикризисным мерам, для того чтобы подтолкнуть потенциальных покупателей к совершению сделки. "Для тех, кто сейчас колеблется в принятии решений, мы разработали уникальную программу, которая должна защитить клиентов от колебаний на рынке недвижимости,— рассказывает директор департамента реализации Villagio Estate Павел Трейвас.— Эта программа действует с ноября и затрагивает клиентов, которые покупают в рассрочку дома в наших элитных поселках Millennium Park, Monteville и ряде других. Суть программы очень простая: если цены на недвижимость снизятся, мы обязуемся компенсировать клиентам до 30% от первоначальной суммы договора. Но корректировка цен на рынке, пусть и завуалированная в виде скидок, уже произошла, и, на мой взгляд, относительно текущей ситуации цены на элитные загородные поселки вряд ли будут дальше снижаться".