Коротко

Новости

Подробно

Выстрел "Авроры"

"Business Guide (Долговой рынок)". Приложение от , стр. 46

Для того чтобы успешно проводить редевелопмент столичных промзон, нужен оригинальный проект, нестандартные маркетинговые решения и стальные нервы. В этом на собственном опыте убедилась компания Forum Properties, строя на месте Краснохолмского камвольного комбината свой бизнес-парк "Аврора".


Болотная депрессия


Если сегодня девелоперы считают Замоскворечье одним из самых перспективных районов для коммерческой застройки, то 10-12 лет назад эта историческая часть Москвы пользовалась репутацией одной из самых депрессивных городских локаций. Во многом подобное отношение сформировалось из-за громоздких советских предприятий, в которых едва теплилась жизнь. Одним из них был Краснохолмский камвольный комбинат, занимающий 3 га на Болотном острове между Садовым кольцом, Садовнической улицей, Садовническим проездом и Садовнической набережной.

Вопреки "пасторальным" ассоциациям ничего "зеленого" в этой промышленной зоне, застраивавшейся почти 100 лет, не было. А было в ней умирающее предприятие, на котором трудилось более 800 человек, да заводские корпуса начала ХХ века, плотно соседствовавшие с панельными зданиями постройки 1970-х годов.

Судьба этой промзоны в восточной части Болотного острова изменилась в 1998 году, когда на нее обратило внимание ЗАО "Центр содействия международным обменам и развитию" (ЦСМОР), которое с 2002 года начало носить намного более благозвучное название Forum Properties. К тому времени компания уже имела значительный опыт перестройки промышленных зданий, например офисных центров "Ривер Плейс" (арендаторы — Sovintel, SAP, Bausch & Lomb) и "Садовое кольцо" (Caterpillar, Schaefer Shop).

"В случае с редевелопментом промзоны на Болотном острове нам хотелось попробовать что-то новое, более масштабное, более сложное,— говорит директор департамента реализации и управления проектами Forum Properties Андрей Харчевников.— Это сыграло немалую роль в том, что мы пришли на объект". Однако произошло это не сразу: в самый разгар переговоров девелопера с акционерами Краснохолмского камвольного комбината грянул кризис 1998 года, что вынудило Forum Properties отложить приобретение акций предприятия до конца следующего года.

Особенности девелопмента


Однако, прежде чем начать процедуру вывода промзоны из центра Москвы, девелоперу предстояло серьезно поработать над проектом будущего бизнес-парка. Поломать голову действительно было над чем: во-первых, все 3 га Краснохолмского камвольного комбината находятся в зоне жесткого регулирования застройки, что резко сократило архитектурные возможности в части фасадов и этажности. В частности, в Москомархитектуре инвестору четко дали понять, что максимальная высота комплекса должна составить 8 этажей, а превалирующая — 5. Что, похоже, не слишком-то и огорчило Forum Properties. "Для наших акционеров было важно, чтобы проект был в духе старинных московских архитектурных традиций,— говорит Андрей Харчевников.— Поэтому могу вас заверить, что, даже если бы у нас была возможность построить на Болотном острове аналог "Москва-Сити", мы бы не стали этого делать, так как не хотим уродовать панораму исторического центра столицы".

Таким образом, вряд ли стоит удивляться, что итоговый проект "Авроры", подготовленный компанией "Попов и архитекторы", предусматривал застройку территории по периметру с предназначенным для арендаторов внутренним двором-парком. Вот только эта старомосковская "аутентичность" стоила проектировщикам немало головной боли — большие поэтажные планы зданий (не менее 2 тыс. кв. м) вызвали необходимость разработки ноу-хау в плане разбивки человеческих потоков и минимизации коэффициента потерь (то есть относительной разницы между арендуемой и полезной площадью офисов). Другими интересными особенностями "Авроры" стали 18-метровая "глубина" всех зданий, высокие потолки (не менее 3,1 м в "чистоте", то есть от фальшпола до подвесного потолка) и компактный инженерный комплекс, включающий газовую котельную, трансформаторную подстанцию, тепловой пункт и единую диспетчерскую.

В марте 2001 года вышло специальное постановление правительства Москвы N214-ПП по выводу Краснохолмского камвольного комбината и строительству на его территории офисного комплекса. По условиям первоначального инвестиционного контракта с городом общий объем площадей, которые было разрешено построить девелоперу, составил 100 тыс. кв. м, из которых непосредственно Forum Properties должна была получить 35 тыс. кв. м. (что соответствует площади старых зданий комбината), а площади, превышающие этот объем, должны были быть разделены между городом и инвестором в пропорции 70 к 30.

При этом в обязательства столичных властей входила компенсация инвестору его затрат на вывод предприятия. Однако сегодня, когда общая площадь "Авроры" существенно увеличилась, а приоритеты столичного стройкомплекса изменились, эта схема взаимоотношений потеряла свою актуальность. "На настоящий момент существует договоренность, что доля Москвы будет оценена с помощью коммерческого оценщика и на эту сумму мы приобретем муниципальное жилье для города",— рассказывает Андрей Харчевников.

Объединяй и властвуй


Прежде чем приступить к строительству бизнес-парка "Аврора", девелоперу пришлось вывести с занимаемых площадей Краснохолмский камвольный комбинат. И, как это ни удивительно для тех лихих времен, делать это посредством приведения предприятия к банкротству в Forum Properties не стали. По словам Андрея Харчевникова, площадку для перебазирования предприятия пришлось искать более года, в результате чего выбор был остановлен на территории Монинского текстильного комбината в городе Лосино-Петровске.

Выбор оказался весьма удачным, так как местной фабрике не хватало как раз того самого технологического цикла, который могли предложить краснохолмцы. А для того чтобы сделать монинцев более сговорчивыми, в Forum Properties решили приобрести 10-процентный пакет их акций и часть активов (территорию, здания, цеха и оборудование), а также погасили числившиеся за ними долги.

В результате процесс перевода фабрики занял не 2-2,5 года, а всего около 12 месяцев, в течение которых каждый день между Москвой и Лосино-Петровском курсировали по 7-10 крупногабаритных машин, которые в общей сложности перевезли 500 единиц оборудования, материалов и содержимое склада тканей. Сколько всего инвестиций потребовалось на закончившийся в 2003 году процесс слияния производств, в Forum Properties не говорят, отмечая лишь, что цифра для того времени была "безумной" (по оценкам экспертов, речь идет о $25-30 млн).

Арендный рекорд


Параллельно с выводом Краснохолмского камвольного комбината в Подмосковье на Болотном острове шло строительство 12 тыс. кв. м первой очереди "Авроры", которое закончилось в 2003 году и потребовало от Forum Properties $10-15 млн инвестиций. Объяснялись столь большие по меркам того времени расходы целым рядом факторов: необходимостью восстанавливать часть исторического здания (приблизительно 20% от его общей площади), усиливать фундамент, адаптировать существующие площади к пристраиваемым. Кроме того, смету повысило и строительство уже упоминавшегося внутреннего инженерного центра, который впоследствии будет обслуживать все три очереди "Авроры", а также необходимость расселять два жилых дома, в том числе общежитие постройки начала 1970-х годов. С другой стороны, Forum Properties весьма помогло то обстоятельство, что арендаторы стали "слетаться" в первую очередь бизнес-парка задолго до окончания ее строительства (поиском последних занимался Colliers International).

Первым арендатором "Авроры" стала компания Ernst & Young, которая в декабре 2002 года, еще за 8 месяцев до предполагаемого въезда в новое здание, заключила 10-летний договор аренды 10 тыс. кв. м. Что, кстати, стало своеобразным рекордом — впервые в истории столичного рынка коммерческой недвижимости был заключен столь масштабный договор аренды как с точки зрения занимаемых площадей, так и сроков.

Третичные проблемы


Строительство второй очереди бизнес-парка общей площадью 40 тыс. кв. м завершилось в конце 2005 года и прошло без особых проблем, потребовав от девелопера инвестиций в размере $40-50 млн. А вот дальше начались сложности. Согласно первоначальному проекту, строительство третьей очереди должно было начаться еще в середине 2006 года, однако "воз и ныне там". При этом более чем двухлетняя задержка со строительством объясняется не отсутствием у Forum Properties необходимых средств и не желанием придержать возведение комплекса до того времени, как арендные ставки взлетят еще больше. "Дело в том, что после 2006 года для девелоперов стали постоянно меняться правила игры,— объясняет Андрей Харчевников.— Сначала появился московский закон N40 (от 9 июня 2004 года) "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве", затем московские власти изменили ряд важнейших градостроительных нормативов, особенно в части емкости паркинга и плотности застройки. Все это вынудило нас вносить изменения в проект третьей очереди, а это, как вы понимаете, дело далеко не нескольких минут".

Как бы то ни было, по словам топ-менеджера, строительство третьей очереди "Авроры" начнется уже через 2-2,5 месяца, а завершиться соответствующие работы должны к концу 2011 года. В общей сложности будет построено около 100 тыс. кв. м площадей, в том числе пятиуровневая подземная часть ("закопаться" глубже Forum Properties не позволили местные грунты). Согласно проекту, на двух первых подземных уровнях разместятся склады, архивы, отделения банков, кафе и рестораны. "Это нужно для того, чтобы арендаторы получили в свое полное распоряжение надземные этажи, что, естественно, крайне выгодно нам как девелоперам",— рассказывает Андрей Харчевников. К слову, первоначально планировалось занять под парковку внутренний двор комплекса, однако сейчас в целях создания более комфортных условий для арендаторов принято решение использовать его как пешеходную рекреационную зону. Проводить массированную рекламную кампанию новой очереди в Forum Properties не планируют — все пользователи первой и второй очередей имеют опционы на аренду дополнительных площадей, которыми они, скорее всего, воспользуются. Что же касается инвестиций, то они, по всей видимости, составят не менее $350-400 млн.

"Вишенка" для девелопера


На этом в принципе разговор о бизнес-парке "Аврора" можно было бы и закончить, если бы не одно "но". В перспективных планах Forum Properties — строительство еще и четвертой очереди комплекса. Последняя будет представлять собой несколько сделанных по авторским проектам особняков, которые своей композицией замкнут полуовал бизнес-парка и своими фасадами будут выходить на набережную. "Цену мы будем выставлять, исходя из рыночной конъюнктуры, и со строительством торопиться не будем,— раскрывает карты Андрей Харчевников.— Наша четвертая очередь — это своеобразная вишенка на торте всего бизнес-парка, мы начнем ее возведение, когда строительство третьей будет подходить к концу". Другое дело, что для реализации этих планов Forum Properties придется выкупить отдельно стоящее в самом "вкусном" месте здание. И, судя по тому, что это еще не сделано, его владелец требует за него не один десяток миллионов долларов. Дорого? Конечно. Впрочем, девелоперская "вишенка" по определению не может быть дешевой. Так что игра наверняка стоит свеч, тем более что, по словам Андрея Харчевникова, он не видит причин, по которым Forum Properties в ближайшие годы не будет вести бизнес с рентабельностью 15-20% годовых на вложенные средства.

АЛЕКСАНДР МАКАРЕНКО


Комментарии
Профиль пользователя