Говоря о Рублевском направлении, риэлтеры чаще всего имеют в виду элитную загородную застройку вдоль Рублевского шоссе с самыми высокими в Европе ценами на недвижимость. Однако есть и другая, городская Рублевка — магистраль, которая идет от Кутузовского проспекта до МКАД. Основной тип застройки в этих районах — многоэтажная "панель", которую при всем желании нельзя отнести к элитной недвижимости, однако и дешевой ее не назовешь.
Элитная панель
Рублевская магистраль проходит через муниципальные районы Фили--Давыдково, Кунцево и Крылатское, которые расположены в Западном административном округе Москвы, уступающем по ценам только центру столицы. Средняя стоимость квадратного метра в квартирных домах вдоль Рублевского шоссе, по данным генерального директора АКЦ МИЭЛЬ Владислава Луцкова, в июле 2008 года составила 183,8 тыс. руб. "Данное предложение дороже жилья как в целом по округу, так и по муниципальным районам, в котором оно расположено, где-то на 3%",— разъясняет он. По мнению руководителя аналитической службы компании "Новый город" Натальи Ветлугиной, наиболее популярен район Крылатское, в котором преобладает хоть и типовая, но довольно современная застройка. Это один из немногих районов столицы, где в принципе нет девяти- и двенадцатиэтажных домов, которые строились в 70-е годы и раньше, не говоря уже о пятиэтажках.
"В советские времена на Рублевском шоссе было построено немало современных жилых зданий,— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Квартиры в них предоставлялись работникам партийной номенклатуры и другим известным личностям". Сегодня одно из самых известных зданий на Рублевском шоссе — так называемый чазовский дом. Построен он был в 1988 году стараниями известного врача-кардиолога и бывшего главы Минздрава Евгения Чазова (ныне генеральный директор ФГУ "Российский кардиологический научно-производственный комплекс Росмедтехнологий"). В доме были двухэтажные квартиры и подземный паркинг — для того времени большая редкость. Кстати, в этом доме долгое время прожил известный хирург Ринат Акчурин, оперировавший Бориса Ельцина.
"В этом районе также жили актер Вячеслав Тихонов, тележурналист Александр Политковский, певцы Михаил Муромов и Леонид Укупник",— продолжает список известных жителей руководитель отделения "Крылатское" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Александр Илиеску. Наибольшую популярность, по словам Натальи Ветлугиной, этот район получил в начале 1990-х годов, в первую очередь, благодаря Борису Ельцину. "Цены стали очень быстро расти, район превращался в элитный. Но постепенно все сошло на нет",— подытоживает она.
Рублевский компромисс
Сегодня район городской Рублевки эксперты относят к категории компромиссных. В числе ее неоспоримых достоинств Евгений Скоморовский отмечает благоприятную экологическую обстановку, отсутствие вредных производств. Но с другой стороны, здесь сложилась тяжелая транспортная ситуация: Рублевское шоссе и Кутузовский проспект достаточно часто перекрывают для проезда правительственных кортежей. Наталья Ветлугина обращает внимание еще на одну слабую сторону Рублевки. "Во многих домах страдает вид из окна. Окна могут выходить на ТЭЦ, на оживленные магистрали или на территорию Центральной клинической больницы",— сетует она.
Кроме того, в этой части города ощущается нехватка торговых площадей и других инфраструктурных объектов. Правда, уже в ближайшее время эта проблема может быть решена. В августе этого года компания AFI Development, принадлежащая известному бизнесмену Льву Леваеву, получила право на реконструкцию транспортно-пересадочного узла в районе метро "Кунцевская". Параллельно будет вестись строительство ряда инфраструктурных объектов, включая многофункциональный и офисно-деловой центры, гостиничный и культурно-развлекательный комплексы.
Но главная проблема Рублевки, по мнению экспертов, заключается в том, что сама застройка морально устарела. "Панельные дома уже никак не входят в категорию элитных, а район застроен очень плотно",— замечает госпожа Ветлугина. "В последние годы на Рублевском шоссе был построен ряд современных жилых домов. Однако говорить о масштабном освоении данной территории было нельзя, особенно на фоне многих других престижных районов города",— добавляет Евгений Скоморовский. По оценке Владислава Луцкова, сегодня регулярный рынок жилья по данному направлению представлен в основном квартирами среднего класса. На их долю приходится 69%, четверть рынка занимают квартиры экономкласса и только 6% — бизнес-класса.
В числе проектов бизнес-класса, представленных сегодня на первичном рынке Рублевки,— жилые комплексы "Изумрудная долина" ($5,7-$6,4 тыс. за кв. м), "Катрин-Хаус" и "Oxygen" ($6,7-$7,7 тыс. за кв. м). Достаточно много в этом районе предложений и на вторичном рынке, причем как в блочных панельных домах, так и в кирпично-монолитных. По подсчетам Владислава Луцкова, в июле 2008 года на Рублевском шоссе на продажу была выставлена 101 квартира. В частности, в недавно построенном доме бизнес-класса по адресу Рублевское шоссе, 26, к. 4, с подземным паркингом и огороженной благоустроенной территорией, квартиры продаются по цене от $13 тыс. до $19,5 тыс. за кв. м, в зависимости от уровня ремонта. А в малоэтажном комплексе "Долина Грез" диапазон цен составляет от $8,5 до $10 тыс. за "квадрат".
В районе городской Рублевки осталось несколько загородных объектов, в частности, поселок Сосновка, где располагалась знаменитая дача Михаила Касьянова. Неподалеку расположен дачный кооператив "Крылатское". Из недавно построенных объектов можно выделить поселок таунхаусов "Остров фантазий". В 300 метрах от внутренней стороны МКАД расположен построенный в начале 2000-х годов поселок Екатериновка. В настоящий момент несколько домов поселка выставлены на продажу по цене $22 тыс. за кв. м — по словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, пока это ценовой максимум для городской Рублевки.
По прогнозам экспертов, в ближайшее время в развитии района глобальных перемен не предвидится. "Реконструировать там нечего — ветхих домов нет, для застройки территорий очень мало,— объясняет Наталья Ветлугина.— Вторгаться в водоохранную и лесопарковую зоны пока тоже никто не собирается".
История Рублевки: краткий курс
Название шоссе связано с расположенным поблизости селом Рублево. С 1620 года оно принадлежало боярину, царскому конюшему Борису Михайловичу Лыкову. После смерти князя село перешло во владение к его наследникам, а в 1690 году — к семье Нарышкиных. В начале XX века его хозяйкой стала помещица Софья Николаевна Карзинкина, о которой сегодня напоминает Карзинкино поле, сохранившееся на окраине современного поселка Рублево.
История непосредственно Рублевского шоссе начинается с 1903 года, когда потребовалось соорудить дорогу вдоль Москворецкого водопровода от строящейся Рублевской водопроводной станции до водонапорного резервуара на Воробьевых горах. Однако в середине прошлого века часть шоссе между Мичуринским проспектом и Воробьевским шоссе была ликвидирована из-за перепланировки территории около МГУ. После ряда реорганизаций дорожных развязок в 1973 году Рублевское шоссе было соединено с Аминьевским, а в 1996-м магистраль была расширена до МКАД и приобрела свой нынешний вид.