При заключении сделок купли-продажи с недвижимостью россияне все еще больше доверяют наличным деньгам, чем банковским переводам. Однако в таких сделках особое внимание и осторожность следует уделять расчетам. В таких случаях не обойтись без использования индивидуального банковского сейфа (ИБС).
Трехсторонний договор
Схема проведения расчетов через индивидуальные банковские сейфы (в просторечии — ячейки) достаточно проста. Обе стороны сделки выбирают банк, где будет арендован сейф. Там они заключают трехсторонний договор, в котором прописываются условия и порядок доступа к сейфу всех сторон сделки. Покупатель объекта недвижимости закладывает деньги в ячейку, затем договор купли-продажи отправляется на регистрацию в госорганы. Денежные средства в присутствии сторон сделки закладываются в кассету, которая и помещается в ИБС. Кассета при этом опечатывается. Ключи от ячейки выдаются клиентам. После того как сделка зарегистрирована и право собственности на объект недвижимости перешло к покупателю, продавец получает доступ к ячейке и может забрать деньги. Даже если объект недвижимости приобретается по ипотечному кредиту, покупатель жилья может обналичить заемные деньги и вместе с собственными средствами поместить их в банковскую ячейку.
Зарегистрированной сделка считается тогда, когда договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы. Именно этот договор необходимо предоставить в банке продавцу объекта недвижимости. Кроме того, для доступа продавца к банковской ячейке потребуют выписку из Единого государственного реестра прав с информацией о переходе права собственности на объект жилья к новому собственнику.
Обычно банки предоставляют типовые договоры аренды сейфа, учитывающие интересы как продавца, так и покупателя. Однако всегда следует обращать внимание на срок регистрации сделки с недвижимостью и срок аренды сейфа. "Многие забывают высчитать праздничные дни, когда не работает регистрационная палата,— предупреждает начальник отдела маркетинга розничных продуктов Юниаструм-банка Татьяна Хотинцева.— Если сделка не будет зарегистрирована за определенный срок, то покупатель и продавец обязаны будут прийти в банк одновременно для вскрытия ячейки и составления нового договора аренды".
Цена пересчета
Условия предоставления ячеек в банках различны. За пользование ИБС кредитная организация взимает арендную плату. Стоимость аренды рассчитывается исходя из того, на какой срок и сколько ячеек и какого размера арендуется. Средний срок аренды — около месяца. Именно за такой срок покупатель жилья в Москве получает свидетельство о собственности на объект недвижимости.
В большинстве банков аренда ячеек предоставляется на срок от 30 дней, некоторые банки предоставляют возможность посуточной аренды, но ограничивают минимальный срок (например, от семи суток). Кстати, в одном и том же банке стоимость аренды ячеек может отличаться в зависимости от места расположения банковского отделения. Впрочем, сэкономить на посуточной аренде вряд ли удастся, так как основные затраты участники сделки несут при оплате банковской комиссии за оформление трехстороннего договора. Сейчас средний размер такой комиссии составляет порядка 1500 руб.
Если продавец или покупатель желает проверить наличную сумму, банк предоставит кассира и машину для пересчета денег. Такая услуга стоит порядка 2-2,5 руб. за одну купюру. А проверка подлинности купюр, которые закладываются в ячейку, обойдется дороже — ее стоимость в зависимости от банка колеблется от 0,1% до 0,4% от проверяемой суммы.
Двусторонняя безопасность
Продавец и покупатель при оформлении договора о пользовании ИБС заключают дополнительное соглашение, в котором прописываются условия доступа к ячейке — какие документы необходимо предоставить для доступа, в какие сроки это должно произойти. Кроме того, можно прописать и имена конкретных лиц, а не всех участников сделки, и только они смогут иметь доступ к ячейке и ее содержимому. Например — по одному представителю от каждой из сторон сделки купли-продажи. Тогда уже в обязанности банковского сотрудника будет входить идентификация названных людей, когда наступит момент передачи наличных денежных средств. "Банк отвечает за то, что доступ к ячейке получателем денег будет предоставлен только при наличии документов, подтверждающих его право собственности на объект, по которому происходят расчеты,— заверяет директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов.— Таким образом, обе стороны сделки защищены".
Банк гарантирует прежде всего сохранность ячейки и помещений, где они находятся. При этом даже сами банковские сотрудники, не допущенные до работы в депозитарии, не имеют доступа к ячейкам. Во всех банках, опрошенных нами, сообщили, что в депозитариях установлены камеры, чтобы клиенты не пытались вскрыть чужие ячейки. "Хранилища оборудованы таким образом, что практически полностью исключают повреждение содержимого ячеек при пожарах и стихийных бедствиях",— добавляет директор департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Алексей Михайлик.
"Следует понимать, что банковская ячейка не является ни счетом, ни вкладом в банке, а значит, не зависит от финансовой устойчивости банка,— предупреждает начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова.— То есть сохранность содержимого ячейки зависит лишь от обеспечения безопасности депозитарного хранения. Даже если в ячейке лежат наличные денежные средства, то по закону они все равно являются не деньгами как таковыми, а ценностями. Эти ценности исключены из оборота и неприкосновенны".
Дополнительным плюсом пользования ячейкой является и то, что находящиеся в ней ценности не надо декларировать. "Это конфиденциальная информация, которую клиент не обязан никому раскрывать",— поясняет Татьяна Хотинцева из Юниаструм-банка. Но она предупреждает, что есть список предметов, запрещенных к хранению в ячейках,— это наркотики, взрывчатые и отравляющие вещества. "Но данные предметы изымаются охраной еще при входе в банк",— говорит госпожа Хотинцева.
Банкиры же советуют озаботиться сохранностью денег в моменты перевоза и доставки в банк на хранение, то есть когда они находятся за стенами кредитной организации. Например, в Собинбанке и Русском банке развития можно заказать услугу инкассационной службы.
"Скользкие" моменты
В большинстве крупных банков условия доступа к ячейке строго определяет сам банк. Например, одновременный доступ двух клиентов, предоставление только оригиналов документов на объект недвижимости. Такие правила действуют, например, в Сбербанке, Банке Москвы, ВТБ 24 и других крупных организациях. А в Русском банке развития, "КИТ Финансе" или Абсолют-банке, например, можно заполнить особые условия договора, где клиенты сами могут определить количество и форму документов для доступа к ячейке или указать третьих лиц.
Выберите оптимальный срок аренды ячейки, рекомендует начальник управления ипотечного кредитования ОТП банка Сергей Арзянцев, и определите, у кого остается ключ от ячейки после закладки денежных средств. Кстати, если сделка с объектом недвижимости произошла быстрее, то в Банке Москвы, например, клиенты могут осуществить досрочный возврат сейфа. При этом банк оформит досрочное расторжение трехстороннего договора и вернет залог за ключ от сейфа в момент его возврата в банк. Если же по каким-либо причинам сделка не состоялась, то покупатель в срок, указанный в банковском договоре, имеет доступ к ИБС и ее содержимому с паспортом и ключом. В случае использования кредитных средств деньги из ячейки забирает банковский сотрудник, за счет чего погасит выданный ранее кредит.
Тарифы на пользование индивидуальными банковскими сейфами в московских банках при расчетах сделок с недвижимостью (с учетом НДС)
|
н/д — нет данных.