Дело без перспективы
Донскому девелоперу не продлили право аренды земли без проведения торгов
В Таганроге ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» не смогло добиться продления аренды без торгов участка площадью 1,7 га. Девелопер просил городской комитет имущества предоставить землю еще на три года — для продолжения строительства и получил отказ. Арбитражный суд признал это правомерным, поскольку на момент обращения компании в КУИ на участке не было объекта незавершенного строительства, наличие которого давало бы право на льготу. Эксперты назвали весьма сомнительными перспективы обжалования судебного решения.
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Арбитражный суд Ростовской области признал законным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом Таганрога в продлении для ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» аренды земельного участка под строительство многоквартирного дома (МКД). Соответствующая информация содержится в картотеке суда.
По данным портала kartoteka.ru ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» зарегистрировано 9 апреля 2012 года в Таганроге. Уставный капитал — 40 млн руб. Учредителем и директором ООО является Сергей Лавров. Основной профиль компании — архитектурная деятельность. Также среди направлений указано строительство жилых и нежилых зданий. По итогам 2025 года, выручка застройщика составила 270,6 млн руб., чистая прибыль превысила 126 млн руб.
Спор возник после окончания 26 февраля 2026 года срока договора аренды участка с кадастровым номером 61:58:0005211:111 площадью более 31,6 тыс. кв. м. В 2019 году компания получила функции застройщика по проекту возведения МКД на ул. Сергея Шило, 265. В феврале 2020-го «Перспектива» заключила с комитетом по управлению муниципальным имуществом Таганрога договор аренды участка сроком на три года.
На территории были реализованы несколько строительных этапов. Например, в 2020 году ввели в эксплуатацию восьмиэтажный многоквартирный дом. Участок осваивался постепенно. В апреле 2024 года таганрогский КУИ и застройщик уменьшили площадь арендуемой территории до 17,2 тыс. кв. м. Это произошло после формирования отдельного земельного участка площадью более 4 тыс. кв. м под строительство 15-этажного МКД (в открытых источниках он известен как ЖК «Чехов»). «Перспектива» получила разрешение на строительство этой высотки ЖК «Чехов» и 6 августа 2025 года объект был введен в эксплуатацию.
По информации портала Наш.дом.рф, ООО «СЗ «Перспектива» выступает в Таганроге в качестве застройщика по шести проектам: жилые комплексы «Победы, 101», «Олимпийский», «Новый», «Котлостроительная 15-1», «Котлостроительная 15-2» и «Чеховский». В эксплуатацию сдано семь домов общей площадью 53,2 тыс. кв. м на 988 квартир.
Стороны несколько раз продлевали срок действия договора аренды. Таким образом, он истекал не в феврале 2023 года, как планировалось изначально, а 26 февраля 2026-го. 25 февраля, за день до окончания срока, девелопер обратился в комитет с заявлением о предоставлении оставшегося участка в аренду на три года, без проведения торгов. В компании ссылались на п.21 ст.3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Эта норма предусматривает возможность однократного предоставления в аренду без торгов земельного участка под объектом незавершенного строительства.
Комитет отказал застройщику. После этого «Перспектива» обратилась в арбитраж, потребовав признать отказ незаконным и обязать КУИ Таганрога повторно рассмотреть заявление.
Суд требования застройщика не поддержал. В судебном решении говорится, что законодательство предусматривает возможность предоставления муниципальной земли без торгов для завершения объекта незавершенного строительства при его наличии.
А «Перспектива», по данным суда, не представила доказательств нахождения на участке незавершенного объекта. В суде отметили, что также не были предоставлены и документы, «подтверждающие наличие разрешений на строительство иных объектов, кроме введенных в эксплуатацию».
Суд пояснил: нормы Земельного кодекса не могут трактоваться как предоставляющие застройщику право на новый трехлетний договор без торгов для строительства объектов, возведение которых на момент обращения еще не началось.
Представители ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» отказали «Ъ-Ростов» в комментариях.
По мнению экспертов, перспективы обжалования решения суда выглядят сомнительными. Так, судебный эксперт Экспертной группы Veta Александр Терентьев заметил, что спор касался исключительно законности отказа комитета в предоставлении застройщику участка без торгов, а сам факт завершения строительства ЖК на этом участке не обеспечило «Перспективе» права на сохранение льготы. «Для этого застройщику, вероятно, потребуется иное правовое основание»,— уверен господин Терентьев.
Он обратил внимание на то, что 15-этажный дом был введен в эксплуатацию 6 августа 2025 года — почти за полгода до обращения застройщика за новым договором аренды.
«На момент подачи заявления на участке, которым обусловлена сама возможность применения льготной, неконкурентной процедуры (по п.21 ст.3 №137-ФЗ) попросту не существовало объекта незавершенного строительства»,— заметил эксперт.
Юрист назвал это «объективно зафиксированным фактом», который будет сложно опровергнуть в др. инстанциях. Бремя доказывания права на льготу лежало на самом застройщике, но он не представил ни доказательств наличия объекта незавершенного строительства, ни разрешений на строительство новых зданий, подытожил эксперт.